Đó là chia sẻ của bà Trang Lê, Tổng giám đốc kiêm Giám đốc cấp cao khối Nghiên cứu và Tư vấn JLL Việt Nam tại Diễn đàn Bất động sản công nghiệp Việt Nam 2025 (VIPF 2025) do Báo Tài chính - Đầu tư và Liên chi hội Bất động sản công nghiệp Việt Nam (VIREA) phối hợp tổ chức ngày ngày 29/10.

Bà Trang Lê, Tổng giám đốc kiêm Giám đốc cấp cao khối Nghiên cứu và Tư vấn JLL Việt Nam chia sẻ tại diễn đàn.

Theo một nghiên cứu mới đây của JLL, khu vực châu Á - Thái Bình Dương đang là tâm điểm của bốn ngành công nghiệp sản xuất thế hệ mới gồm bán dẫn, ô tô, dược - sinh học, thiết bị năng lượng tái tạo

Trong số này, Việt Nam nằm trong danh sách được các nhà sản xuất quốc tế cân nhắc đầu tư ở ba trên bốn lĩnh vực gồm bán dẫn, ô tô và thiết bị năng lượng tái tạo. Đây là tín hiệu rất tích cực cho vị thế của Việt Nam trên bản đồ sản xuất toàn cầu.

Ngoài ra, theo bà Trang Lê, bên cạnh các lĩnh vực truyền thống như linh kiện điện tử hay máy tính, Việt Nam đang được xem là điểm đến mới cho các dòng vốn FDI trong những ngành công nghiệp thế hệ mới, thể hiện một bức tranh tăng trưởng đầy lạc quan.

Về thế mạnh thu hút các dòng vốn FDI, Tổng giám đốc kiêm Giám đốc cấp cao khối Nghiên cứu và Tư vấn JLL Việt Nam cho rằng, hiện nay, Việt Nam có ba vùng kinh tế trọng điểm thu hút vốn đầu tư. Trong đó, miền Nam là khu vực phát triển sớm nhất, dẫn đầu về tổng nguồn cung đất công nghiệp, nhà xưởng và kho bãi. Dù ban đầu tập trung các ngành thâm dụng lao động, nhưng đang có chuyển dịch mạnh sang ngành thâm dụng vốn và công nghệ cao, đặc biệt chú trọng tiêu chí xanh và phát triển bền vững.

Miền Bắc có lợi thế gần Trung Quốc - “công xưởng thế giới” nên thu hút FDI lớn trong lĩnh vực linh kiện điện tử và máy tính. Miền Trung có quy mô nhỏ hơn nhưng đang dần nổi lên với tiềm năng logistics và công nghiệp phụ trợ.

“Một điểm đáng chú ý là sự tham gia ngày càng mạnh của khu vực tư nhân. Nhiều nhà phát triển bất động sản nội địa đã đa dạng hóa sản phẩm, nâng cấp dịch vụ và chủ động xúc tiến đầu tư quốc tế, giúp tăng sức cạnh tranh của Việt Nam trên thị trường toàn cầu”, bà Trang Lê chia sẻ.

Theo nghiên cứu của JLL, chu trình phát triển của thị trường bất động sản công nghiệp thường đi qua ba giai đoạn: Thâm dụng lao động, thâm dụng vốn, nghiên cứu và phát triển (R&D). Hiện tại, Việt Nam đang chuyển mình từ giai đoạn 1 sang giai đoạn 2, tương tự như Trung Quốc đã trải qua trong 20 năm trước khi trở thành nền sản xuất giá trị cao.

“Để bứt phá nhanh hơn, Việt Nam cần tăng tốc quá trình nội địa hóa chuỗi cung ứng, giúp doanh nghiệp trong nước tham gia sâu hơn. Song song đó là nâng cao năng suất lao động, vì đây là yếu tố ảnh hưởng trực tiếp đến quyết định đầu tư FDI chất lượng cao. Ngoài ra, thúc đẩy phát triển xanh và thông minh là hai yếu tố đã trở thành điều kiện “bắt buộc” trong các dự án sản xuất hiện đại”, bà Trang Lê nhận định.

Hiện nay, phát triển bền vững không còn là lựa chọn, mà là yêu cầu bắt buộc. Các nhà sản xuất toàn cầu đều có cam kết Net zero và chỉ chọn những khu công nghiệp đạt chuẩn xanh, thông minh để đáp ứng chuỗi cung ứng toàn cầu

Do đó, theo bà Trang Lê, khi đặt Việt Nam trong bức tranh so sánh khu vực, JLL xây dựng bộ chỉ số gồm hai nhóm yếu tố. Thứ nhất là yếu tố tài chính gồm giá đất, chi phí lao động, điện, nước, logistics. Thứ hai là yếu tố phi tài chính gồm môi trường đầu tư, hạ tầng, minh bạch thông tin, thủ tục hành chính.

Kết quả cho thấy, về chi phí, Việt Nam vẫn nằm trong nhóm cạnh tranh nhất khu vực. Tuy nhiên, về các yếu tố phi tài chính, Việt Nam còn nhiều dư địa cải thiện. Khi cân đối cả hai nhóm tiêu chí, Việt Nam xếp thứ tư, sau Ấn Độ, Thái Lan và Malaysia.

Điều này cho thấy, để duy trì và nâng cao năng lực cạnh tranh, Việt Nam cần nâng chất lượng môi trường đầu tư, hạ tầng và dịch vụ hỗ trợ, song song với việc cải thiện sản phẩm bất động sản.

“Giá bất động sản công nghiệp tại Việt Nam sẽ tiếp tục tăng, phản ánh sự cải thiện về giá trị và chất lượng sản phẩm. Tuy nhiên, để thu hút được dòng vốn FDI chất lượng cao, chúng ta cần tập trung không chỉ vào bất động sản, mà còn vào những giá trị vô hình như: Chất lượng lao động, năng suất sản xuất, dịch vụ hỗ trợ và môi trường đầu tư minh bạch. Việc này đòi hỏi sự đồng hành của cả khu vực công và tư, nhằm liên tục nâng cao chất lượng, duy trì sức hấp dẫn của Việt Nam trong chuỗi giá trị toàn cầu”, bà Trang Lê nhận định.