Nguồn cung nhà ở xã hội chưa đáp ứng nhu cầu, nên giá bất động sản sẽ khó hạ. Trong ảnh: Nhà ở xã hội Hope Residences

Cầu tăng mạnh, cung vẫn “đuối sức”

Nhiều quan điểm cho rằng, nhà ở xã hội sẽ là một giải pháp giúp “hạ nhiệt” giá bất động sản. Đây là nhận định không sai, nhưng chưa đủ. Tại cuộc họp về Quỹ nhà ở quốc gia vào cuối tháng 9/2025, Phó thủ tướng Trần Hồng Hà cho rằng, kể cả khi hoàn thành Đề án 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, nguồn cung mới chỉ đáp ứng một phần nhỏ nhu cầu.

Thực tế, tại một dự án nhà ở xã hội đang mở bán ở phường Bồ Đề (Hà Nội), mỗi ngày có hàng trăm hồ sơ đăng ký mua gửi tới chủ đầu tư và số lượng không ngừng tăng lên. Thậm chí, các nhân viên trong bộ phận xét duyệt hồ sơ phải làm việc tới tận đêm, những ngày về nhà sau 22 giờ đã trở thành “chuyện như cơm bữa”.

Kể cả với những dự án ở khu vực khá xa trung tâm, sức hút cũng không hề thuyên giảm. Chỉ sau 10 ngày Thành phố thí điểm hỗ trợ lưu động thủ tục mua nhà ở xã hội tại Đông Anh, các cán bộ đã nhận khoảng 2.000 bộ hồ sơ, trong khi trên địa bàn chỉ có một dự án nhà ở xã hội mở bán với vỏn vẹn 466 căn.

Những ví dụ trên cho thấy, nhu cầu tìm mua nhà ở xã hội đang ở mức rất cao, đặc biệt tại các thành phố lớn như Hà Nội, TP.HCM. Ở chiều ngược lại, nguồn cung lại “hụt hơi” đáng kể.

Theo Nghị quyết số 18/NQ-HĐND, trong giai đoạn 2021-2025, Hà Nội phải phát triển mới khoảng 20.800 căn hộ. Tuy nhiên, theo báo cáo mới nhất của Ban Đô thị HĐND TP. Hà Nội, hiện chỉ có 11.334 căn được hoàn thành, đạt 54,4% mục tiêu. Số căn còn lại dự kiến xây dựng trong năm 2025, nhưng chưa có gì đảm bảo sẽ hoàn thành đúng tiến độ.

Xét trên quy mô toàn quốc, trong 9 tháng đầu năm 2025, tiến độ thực hiện Chương trình Phát triển nhà ở xã hội còn chậm so với mục tiêu. Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, cả nước mới hoàn thành 43.681/100.275 căn, đạt 43,6% kế hoạch cả năm.

Nguồn cung nhà ở xã hội vốn đã ít, còn bị giới đầu cơ liên tục “dòm ngó”. Chia sẻ với phóng viên Báo Đầu tư, ông Lê Quang Huy, Phó tổng giám đốc CTCP BIC Việt Nam - một chủ đầu tư nhà ở xã hội tại Hà Nội cho biết, hiện có tình trạng các sàn môi giới rao bán suất mua nhà ở xã hội cho người ngoại tỉnh có nhu cầu.

“Thậm chí, thông qua các đối tượng cò mồi, nhiều người đã chi tiền để các công ty xác nhận bảng lương trái quy định. Đây là cách để họ lách điều kiện về thu nhập”, ông Huy nói.

Khó kỳ vọng thị trường hạ nhiệt

Phó tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, ông Nguyễn Quốc Anh cho rằng, bất động sản là một loại hàng hóa, mà đã là hàng hóa thì luôn hướng tới nhiều phân khúc khách hàng khác nhau.

Ông ví von: “Trong siêu thị, cùng một loại sản phẩm là mì gói, nhưng có loại giá 5.000 đồng, có loại 20.000 đồng, thậm chí cao hơn. Việc gói mì 5.000 đồng giảm giá xuống 3.000 đồng sẽ không ảnh hưởng đến sức mua hay giá bán của gói mì 20.000 đồng”.

Cũng theo ông Nguyễn Quốc Anh, mỗi phân khúc có nhóm khách hàng mục tiêu riêng. Hiện nay, phân khúc bình dân đang mất cân đối cung cầu. Tuy nhiên, điều đó không đồng nghĩa với việc phải kéo giá bất động sản cao cấp xuống, bởi dòng sản phẩm này vốn hướng tới tệp khách hàng riêng.

Do đó, cần tách bạch rằng, nhà ở xã hội là giải pháp tăng cung cho phân khúc bình dân, giúp người lao động có thêm cơ hội an cư. Song, kỳ vọng nhà ở xã hội sẽ làm giảm giá nhà liền kề, shophouse, đất nền hay chung cư cao cấp thì là điều khó xảy ra.

Nhận định về đề xuất của Bộ Xây dựng liên quan đến cơ chế phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp, lãnh đạo Batdongsan.com.vn cho rằng, đây chưa phải là giải pháp mang tính đột phá so với chính sách nhà ở xã hội hiện nay. Kể cả khi nâng lợi nhuận định mức lên 20%, doanh nghiệp có thể vẫn chưa thật sự mặn mà.

“Bản chất của doanh nghiệp là lợi nhuận. Vì vậy, khi có quỹ đất, họ sẽ ưu tiên thực hiện các dự án trung cấp trở lên để hưởng mức lãi cao hơn. Để tăng nguồn cung nhà ở xã hội và xa hơn là nhà ở thương mại giá phù hợp, Nhà nước nên là chủ thể chính trong công cuộc này”, ông Nguyễn Quốc Anh nêu quan điểm.

Tương tự, PGS-TS. Phạm Thế Anh, Trưởng khoa Kinh tế học (Trường đại học Kinh tế quốc dân) cho rằng, quy định mức lợi nhuận tối đa 20% tổng vốn đầu tư có nguy cơ làm méo mó cấu trúc chi phí và giảm tính minh bạch. Khi lợi nhuận bị khống chế, một số chủ đầu tư có thể tìm cách “đẩy” chi phí để làm tăng tổng mức đầu tư, qua đó nâng lợi nhuận tuyệt đối, hoặc thậm chí bán nhà hai giá để lách quy định.

Theo vị chuyên gia này, để “hạ nhiệt” giá bất động sản, cơ quan quản lý cần tính tới nhóm giải pháp về thuế, bao gồm thuế giao dịch ngắn hạn, thuế sở hữu căn nhà thứ hai trở lên và thuế găm giữ bất động sản đối với các dự án được phê duyệt nhưng bỏ hoang. Chỉ khi kết hợp đồng bộ giữa minh bạch thông tin, cải thiện nguồn cung, tín dụng và chính sách thuế thì mới có thể kiểm soát hiệu quả giá bất động sản, hạn chế đầu cơ và bảo đảm thị trường phát triển ổn định, lành mạnh.