Nhu cầu thuê nhà kho ảm đạm, một số dự án phải chuyển đổi công năng

JLL cho biết giữa bối cảnh nguồn cầu nhà kho ảm đạm, một số dự án đã chuyển đổi công năng. Một dự án nhà kho xây sẵn ở miền Nam đã chuyển đổi hơn 60% sàn sang nhà xưởng xây sẵn.

Qúy đầu năm 2024, JLL đã đưa ra bức tranh ảm đạm của thị trường nhà kho xây sẵn tại thị trường miền Nam khi chỉ có một dự án mới được ra mắt. Tuy nhiên, số lượng các giao dịch thuê mới trên toàn thị trường được ghi nhận rất ít, chủ yếu diễn ra giữa các nhà bán lẻ và khách thuê thương mại điện tử phục vụ tiêu dùng nội địa.

Sự đình trệ kéo dài của hoạt động xuất nhập khẩu đã gây áp lực lên hiệu suất của các cơ sở kho vận. 3PLs (đơn vị logistics thứ 3), đặc biệt là những công ty hoạt động trên thị trường quốc tế, đã phải giảm công suất nhà kho. Việc thu hẹp quy mô này là phản ứng trực tiếp trước những thách thức đang diễn ra trên thị trường.

Đến quý II/2024, thị trường đã quan sát thấy những tín hiệu sơ khởi đầy hứa hẹn từ các yêu cầu thuê mới nhận được. Triển vọng lạc quan được kỳ vọng với những giao dịch thành công sẽ diễn ra vào giai đoạn cuối năm.

Hoạt động xuất nhập khẩu cho thấy những dấu hiệu phục hồi, nhưng mức độ cải thiện còn khiêm tốn. Thị trường nội địa tiếp tục là động lực chính của nhu cầu kho vận. Lượng hấp thụ ròng trong quý vừa qua đạt xấp xỉ 16.000 m2, gần gấp ba lần so với quý trước.

Trong quý, thị trường vẫn ghi nhận thêm nguồn cung với với việc SLP giới thiệu giai đoạn 2 của dự án SLP Park Long Hậu ở Long An, bổ sung thêm hơn 27.000 m2 diện tích cho thuê mới. SLP đã hoàn thiện thành công hai dự án ở khu vực phía Nam, khẳng định vị trí trong số năm nhà phát triển hàng đầu với thị phần 8,8%.

Tuy nhiên, giữa bối cảnh nguồn cầu nhà kho ảm đạm, một số dự án đã chuyển đổi công năng tài sản. JLL cho biết một dự án nhà kho xây sẵn quy mô lớn tại Bình Dương đã chuyển đổi hơn 60% sàn thành nhà xưởng xây sẵn.

Vì vậy, tổng nguồn cung thị trường giảm trở lại mức 1,9 triệu m2, giảm 3,7% theo quý nhưng vẫn tăng 12,3% theo năm.

Trái ngược với bức tranh ảm đạm của thị trường miền Nam, thị trường nhà kho xây sẵn ở miền Bắc vẫn duy trì ổn định trong quý II/2024. Trong đó, động lực thuê kho từ các nhóm nhà sản xuất ngày càng chiếm ưu thế nhờ lĩnh vực sản xuất đang được đầu tư phát triển trong bối cảnh dịch chuyển “Trung Quốc +1”.

Tỷ lệ hấp thụ thuần đạt 27.000 m2 trong quý II, được dẫn dắt bởi tỉnh Bắc Ninh và Hải Phòng. Sau các quý liên tiếp có mức hấp thụ thuần tích cực, lượng diện tích được cho thuê mới trong quý này tương đối khiêm tốn hơn các quý trước, nhưng nhìn chung vẫn khá lạc quan trong bối cảnh thị trường còn nhiều khó khăn.

Thị trường niềm Bắc cũng đón nhận thêm hai dự án mới trong quý vừa qua, với khoảng 46.000 m2 tại tỉnh Bắc Ninh.

Trong đó, dự án Horizon Park tại khu công nghiệp Yên Phong đánh dấu sự gia nhập thị trường của chủ đầu tư IDEC Group, cung cấp nhà kho xây sẵn với các tiêu chuẩn nổi bật như chứng chỉ LEED Gold, tải trọng sàn 5 tấn/m2, tiêu chuẩn phòng cháy chữa cháy NFPA.

Ngoài ra, dự án Frasers Yên Phong 2C – giai đoạn 1 cũng là bước tiến mở rộng thị phần cho nhà phát triển Frasers tại miền Bắc.

JLL đánh giá thị trường trong nửa cuối năm 2024 ở miền Bắc dự kiến ghi nhận lượng nguồn cung mới đáng kể với khoảng 131.000 m2 diện tích chào thuê tại Bắc Ninh và Hưng Yên. Các dự án nổi bật bao gồm Frasers Hưng Yên, khu công nghiệp Thuận Thành 3B và SLP Park Thuận Thành II, nâng tổng nguồn cung thị trường đạt hơn 1,3 triệu m2 vào cuối năm 2024.

Đến nửa đầu năm 2025, thị trường tiếp tục kỳ vọng mở rộng nhanh chóng nhờ các dự án bàn giao từ chủ đầu tư lớn như BWID, Frasers, KCN Việt Nam, LOGOS và MEA.

Riêng ở thị trường miền Nam, việc chuyển đổi kế hoạch phát triển sang nhà xưởng xây sẵn nhằm ứng phó với nguồn cung dồi dào và nguồn cầu ảm đạm đã làm giảm đáng kể nguồn cung mới. Dự kiến, chỉ có khoảng 100.000 m2 cơ sở mới sẽ được hoàn thành vào nửa cuối năm 2024.

Những nhà phát triển hiện hữu, cụ thể là BWID và KCN Việt Nam, tiếp tục mở rộng thị phần của họ thông qua việc liên tục đưa ra thị trường các dự án mới. Bên cạnh chiến lược chuyển đổi công năng tài sản, một xu hướng đáng chú ý khác là sự xuất hiện của các dự án đa chức năng. Những cơ sở này cung cấp không gian phù hợp cho cả mục đích sử dụng nhà kho và nhà máy, nhằm thu hút đa dạng đối tượng khách thuê và đẩy nhanh tốc độ lấp đầy.