Tổng công ty Đầu tư và Kinh doanh vốn nhà nước (SCIC) mới đây phát đi thông báo sẽ bán trọn lô toàn bộ 19,5 triệu cổ phần đang sở hữu tại CTCP Hạ tầng và Bất động sản Việt Nam (VIID) với giá khởi điểm là 390,6 tỷ đồng, tương đương 20.000 đồng/cổ phần, gấp đôi mệnh giá.

Nếu đủ điều kiện tổ chức, phiên đấu giá sẽ diễn ra vào ngày 19/10 tại Sở Giao dịch chứng khoán Hà Nội.

VIID được thành lập năm 2008, với vốn điều lệ 100 tỷ đồng bởi 3 cổ đông sáng lập gồm SCIC, CTCP Cơ điện lạnh (REE - HoSE) và Tổng công ty Lắp máy Việt Nam (Lilama). Sau nhiều lần thay đổi, vốn của VIID hiện đạt 410 tỷ đồng.

Đây là doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản, được biết đến là nhà đầu tư Dự án Tòa nhà hỗn hợp Platinum Residences (số 6, Nguyễn Công Hoan, Ba Đình, Hà Nội). Đặc biệt, VIID liên quan tới một dự án “đình đám” khác là Tòa nhà văn phòng STD Tower (số 24, Quang Trung, Hoàn Kiếm, Hà Nội).

Đây vốn là khu “đất vàng” có quy mô 1.473 m2, được UBND TP. Hà Nội giao Nhà xuất bản Chính trị quốc gia - Sự thật. Sau khi ký hợp đồng hợp tác với Nhà xuất bản Chính trị quốc gia - Sự thật vào năm 2013 để đầu tư xây dựng và khai thác tòa nhà văn phòng, vào năm 2017, VIID đã ký hợp đồng cho thuê dài hạn, không hủy ngang đến tháng 11/2058 với Công ty TNHH Thương mại, Dịch vụ, Khách sạn Tân Hoàng Minh.

Tuy vậy, đến ngày 26/12/2018, VIID đã nhận được Công văn số 1030 của Nhà xuất bản Chính trị quốc gia - Sự thật về việc thực hiện ý kiến Thường trực Ban Bí thư về xử lý thu hồi tòa nhà này.

Ngoài ra, VIID đang có trong tay một số dự án chiến lược tại tỉnh Quảng Ngãi, gồm Khu đô thị Nam Lê Lợi có diện tích 31 ha, đã hoàn thành 94% tiến độ và Khu đô thị Bắc Sa Huỳnh rộng 38 ha, vừa được UBND tỉnh Quảng Ngãi chấp thuận cho VIID là nhà đầu tư thực hiện dự án.

Về hoạt động kinh doanh, trong giai đoạn 2019 - 2021, doanh thu, lợi nhuận của Công ty tăng giảm thất thường. Nguồn doanh thu ổn định và khá lớn của Công ty đến từ việc gửi tiền tiết kiệm lấy lãi. Tại thời điểm ngày 31/12/2021, VIID có gần 161 tỷ đồng tiền và tương đương tiền.

Nguyên nhân là vì Công ty có tới 223,3 tỷ đồng doanh thu chưa thực hiện dài hạn từ hợp đồng cho thuê Tòa nhà STD Tower, được ghi nhận vào nợ phải trả. Nguồn tài chính dồi dào này giúp VIID không cần phải dùng đến đòn bẩy tài chính, bằng chứng là Công ty không ghi nhận bất kỳ khoản vay nợ tài chính nào.

Trở lại với việc thoái vốn của SCIC. Đây là lần thứ 2, SCIC đem lô cổ phần của VIID ra chào bán. Cụ thể, tháng 3/2020, SCIC từng đăng ký đấu giá bán toàn bộ 19,5 triệu cổ phần với mức khởi điểm 516 tỷ đồng. Tuy nhiên, kế hoạch thoái vốn này đã bất thành do lô cổ phiếu “ế ẩm”, không có người đăng ký mua.

Trong khi đó, cuối năm 2020, một cổ đông lớn khác là REE chuyển toàn bộ số cổ phần VIID sang công ty con là Công ty TNHH Bất động sản REE (REE Land). Đến tháng 10/2021, thông qua công ty con này, REE hoàn tất thanh lý toàn bộ vốn tại VIID, thu về khoản lãi gần 198 tỷ đồng.

Nhà đầu tư được REE Land “sang tên” lô cổ phần là ông Nguyễn Thanh Tùng. Sau giao dịch này, cơ cấu cổ đông của VIID gồm SCIC sở hữu 47,63%, ông Nguyễn Thanh Tùng sở hữu 52,23%, 9 cổ đông cá nhân khác giữ 0,14% còn lại.

Được biết, mức giá mà SCIC đưa ra tại đợt chào bán lần này đã được điều chỉnh đáng kể so với mức giá đưa ra năm 2020. Mức giá này căn cứ theo chứng thư thẩm định giá số 319/2022/UHY-BCTĐG ngày 30/5/2022 của Công ty TNHH Kiểm toán và Tư vấn UHY.

Nếu tính theo lợi nhuận sau thuế năm 2021 của VIID chỉ đạt vỏn vẹn 72 triệu đồng, thì tỷ suất P/E (giá trị trường cổ phiếu trên thu nhập mỗi cổ phiếu) là 11.428 - có nghĩa định giá của đợt thoái vốn này vẫn còn quá cao.

Một vấn đề cũng cần lưu ý, đó là cơ cấu cổ đông của VIID hiện nay. Với tỷ lệ sở hữu chiếm quá bán, cổ đông Nguyễn Thanh Tùng cũng không thực sự cần mua thêm lô cổ phần từ SCIC. Trong khi đó, 9 cổ đông còn lại của VIID hoặc các nhà đầu tư khác nếu mua lại lô cổ phần từ SCIC thì chỉ có thể thực hiện quyền phủ quyết đối với các quyết định đặc biệt quan trọng của công ty, theo Điều 144, Luật Doanh nghiệp năm 2020.

Tương tự kế hoạch thoái vốn khỏi VIID, từ đầu năm 2022 đến nay, SCIC đã nhiều lần thông báo chào bán trọn lô cổ phần tại nhiều doanh nghiệp, mà trong đó, thậm chí có những doanh nghiệp mà SCIC nắm tỷ lệ trên 90%, nhưng vẫn không có nhà đầu tư quan tâm.