Theo đó, quý I/2018, nếu như lượng sản phẩm chào bán mới tại Hà Nội duy trì ổn định như cùng kỳ năm trước ở mức 6.148 căn hộ, thì lượng thanh khoản cũng đạt tới gần 5.091 giao dịch. Mặc dù giảm so với quý liền kề, nhưng so với cùng kỳ năm 2017, thanh khoản tăng tới 1.467 giao dịch, tương đương với mức tăng 40,5%.

Trong đó, lượng sản phẩm ở phân khúc giá bình dân vẫn tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ với 2.605 sản phẩm chào bán thành công, chiếm 51,2%; phân khúc trung cấp đạt 1.888 sản phẩm, chiếm 37,1%; còn lại chỉ có 598 sản phẩm ở phân khúc cao cấp, chiếm 11,7% tổng lượng sản phẩm giao dịch thành công.

Tương tự, tại TP.HCM, trong quý I/2018, thị trường này ghi nhận nguồn cung căn hộ mở bán đạt 10.431 căn; giảm 34% so với quý liền trước và giảm khoảng 9,5% so với quý I/2017. Tuy nhiên, với 8.946 sản phẩm giao dịch thành công, đây vẫn là con số thanh khoản tốt nhất trong quý I nhiều năm trở lại đây, kể cả quý I/2016 - giai đoạn thị trường chung cư được cho là sốt nóng.

Trong đó, lượng giao dịch căn hộ chung cư cao cấp đạt 2.655 căn, chiếm 30%; giao dịch căn hộ trung cấp đạt 2.958 căn, chiếm 33%; giao dịch căn hộ ở mức giá bình dân vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất, đạt 37% tổng lượng giao dịch căn hộ chung cư tại TP.HCM.

Đó là những con số tích cực cả về thanh khoản phân khúc chung cư nói chung lẫn cơ cấu sản phẩm đã cân bằng hơn theo hướng có lợi cho sức cầu. Tuy nhiên, quý I cũng nổi lên nhiều vấn đề cảnh báo nguy cơ đối với sự phát triển của phân khúc chung cư từ nay đến cuối năm 2018.

Trước hết, giao dịch khả quan của phân khúc chung cư trong quý I có nguyên nhân quan trọng đến từ... năm nhuận. Nếu mọi năm, cứ bước vào tháng 1, giao dịch đã cầm chừng hẳn do không chỉ người dân mà cả các sàn môi giới rục rịch chuẩn bị đón tết thì năm nay, thị trường có thêm hơn 1 tháng giao dịch bình thường do Tết Âm lịch đến muộn. Đây là một tháng có ảnh hưởng quan trọng đến thanh khoản chung cư bởi không thể phủ nhận, giai đoạn này người dân... rủng rỉnh tiền bạc nhất.

Từ sự hưng phấn kéo dài của quý IV/2017 đã tạo đà tốt cho thanh khoản ngay trong nửa đầu quý I/2018 ở cả Hà Nội và TP.HCM cao hơn hẳn so với cùng kỳ của các năm trước đây. Đây là nguyên nhân mang tính đột biến, không theo tính chu kỳ nên khó có thể sử dụng để đánh giá chính xác về mức tăng trưởng thực sự của giao dịch chung cư.

Trong khi đó, quan sát thực tế thị trường và trao đổi với nhiều sàn giao dịch, phóng viên Đầu tư Bất động sản nhận thấy có một sự chững lại đáng kể về thanh khoản chung cư trong hơn 1 tháng gần đây. Trong đó, nguyên nhân từ một vài vụ cháy nổ khiến tâm lý người dân thận trọng hơn chỉ mang tính nhất thời. Điều quan trọng nhất là đầu tư chung cư, thậm chí nhu cầu mua nhà để ở đang bị nhiều người xếp sau trong thứ tự ưu tiên so với đầu tư chứng khoán và đất nền.

Tất nhiên, sự “náo nhiệt” của hai kênh đầu tư này hút vốn của nhiều kênh khác, kể cả tiết kiệm, chứ không riêng gì chung cư.

Chẳng hạn, với sự nóng lên bất thường của đất nền khắp nơi, đặc biệt là tại các địa phương chuẩn bị trở thành đặc khu kinh tế như Phú Quốc, Bắc Vân Phong hay Vân Đồn đã kéo theo hàng ngàn nhà đầu tư lớn nhỏ đổ bộ vào đây, tạo nên những cơn sốt ảo trong suốt thời gian vừa qua và rất dễ khiến nhiều nhà đầu tư ôm quả đắng.

Điều này đặt ra những lo ngại rất lớn cho diễn biến tiếp theo của thị trường bất động sản nói chung và phân khúc chung cư nói riêng nếu quả bóng đầu tư đất nền đang không được “xì hơi” từ từ. Bởi nếu để bong bóng tự vỡ, sau sốt nóng có thể cơn sốt lạnh sẽ dần lan rộng trên thị trường. Khi đó, với lượng cung chung cư được dự báo cực lớn trong năm nay rất có thể thị trường sẽ bị bội thực chỉ vì tâm lý “con chim sợ cành cong”.

Vậy nên, dù vẫn có thể lạc quan với nền tảng thanh khoản của phân khúc chung cư trong những tháng đầu năm, nhưng đó nên là sự lạc quan một cách thận trọng.