Tại khu vực trung tâm Thành phố, ba tuyến đường có giá đất ở cao nhất hiện nay là Lê Lợi, Nguyễn Huệ và Đồng Khởi được đề xuất hệ số K là 1,39. Ảnh: Lê Toàn.

Sở Nông nghiệp và Môi trường TP.HCM đang lấy ý kiến góp ý về dự thảo Quyết định quy định hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K), áp dụng từ ngày 1/7 trên địa bàn Thành phố.

Theo dự thảo, giá đất cụ thể sẽ được xác định bằng giá đất trong Bảng giá đất nhân với hệ số K tương ứng. Hệ số này được xây dựng theo từng loại đất, mục đích sử dụng đất, khu vực và vị trí thửa đất nhằm phản ánh sát hơn diễn biến của thị trường.

Dự thảo đã xây dựng hệ số K cho toàn bộ 168 phường, xã và đặc khu trên địa bàn TP.HCM theo từng tuyến đường, áp dụng đối với hai nhóm đất gồm đất phi nông nghiệp và đất nông nghiệp.

Đáng chú ý, tại khu vực trung tâm Thành phố, ba tuyến đường có giá đất ở cao nhất hiện nay là Lê Lợi, Nguyễn Huệ và Đồng Khởi được đề xuất hệ số K là 1,39. Với mức giá đất trong bảng giá đất hiện hành là 687,2 triệu đồng/m2, giá đất sau điều chỉnh trên các tuyến đường này sẽ đạt hơn 948 triệu đồng/m2.

Một số tuyến đường khác tại khu vực trung tâm cũng ghi nhận mức điều chỉnh đáng kể. Cụ thể, các tuyến Cao Bá Quát, Chu Mạnh Trinh và Đinh Tiên Hoàng được đề xuất hệ số K 1,67 lần. Riêng đường Hai Bà Trưng (đoạn từ Nguyễn Thị Minh Khai đến Nguyễn Đình Chiểu) có mức điều chỉnh cao nhất khu vực trung tâm với hệ số K 2,23 lần, đưa giá đất lên gần 595 triệu đồng/m2.

Đối với đất nông nghiệp, hệ số điều chỉnh được đề xuất tăng từ 1 lần đến 10,56 lần tùy khu vực. Những địa bàn có tốc độ đô thị hóa nhanh ghi nhận mức điều chỉnh cao nhất. Chẳng hạn, đất nông nghiệp trên các tuyến Nguyễn Thị Tú và Trần Văn Giàu thuộc xã Tân Vĩnh Lộc được áp dụng hệ số K 10,12 lần. Tại xã Hồ Tràm, một số tuyến đường có hệ số điều chỉnh lên tới 10,56 lần.

Đối với hệ số K để điều chỉnh giá đất nông nghiệp theo dự thảo tăng khá cao từ 1 lần đến 10,56 lần. Đặc biệt, giá đất nông nghiệp tại các địa phương đang có tốc độ đô thị hóa mạnh như tuyến đường Nguyễn Thị Tú, đường Trần Văn Giàu ở xã Tân Vĩnh Lộc thì hệ số K lên đến 10,12 lần.

Ngoài ra, một số tuyến đường tại xã Hồ Tràm như đoạn 1 (cầu Lộc An đến Ngã tư Hồ Tràm), đoạn 2 (Ngã ba khu du lịch Vietsovpetro đến hết Khu du lịch Ngân Hiệp), đoạn 3 (Ngã tư Hồ Tràm xã Phước Thuận cũ đến hết ranh giới xã Hồ Tràm) có hệ số K lên đến 10,56 lần đối với đất nông nghiệp.

Theo dự thảo, đối với đất phi nông nghiệp ở vị trí 1, hệ số K được xác định theo từng tuyến đường và khu vực quy định tại phụ lục kèm theo. Đối với các vị trí 2, 3 và 4, hệ số K được xác định bằng hệ số của vị trí 1 nhân thêm 1,35 lần.

Riêng đất thương mại dịch vụ và đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp không phải là đất thương mại dịch vụ trong Khu Công nghệ cao được áp dụng hệ số K bằng 1 lần.

Đối với đất nông nghiệp, hệ số K được xác định theo từng địa bàn hành chính tại các phường, xã. Riêng đất nông nghiệp thuộc Khu Nông nghiệp công nghệ cao tiếp tục áp dụng hệ số điều chỉnh bằng 1 lần.

Theo đánh giá của cơ quan soạn thảo, mặc dù bảng giá đất đã từng bước tiệm cận với giá giao dịch quyền sử dụng đất trên thị trường, song giá chuyển nhượng thực tế vẫn còn chênh lệch đáng kể so với giá đất do Nhà nước quy định.

Nếu không có cơ chế điều chỉnh phù hợp sẽ dẫn đến tình trạng giá đất tính thu nghĩa vụ tài chính thấp hơn thực tế, gây thất thu ngân sách nhà nước hoặc phát sinh bất cập trong công tác bồi thường, hỗ trợ khi Nhà nước thu hồi đất. Vì vậy, việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất là cần thiết nhằm kịp thời cập nhật biến động của thị trường bất động sản theo từng thời kỳ và từng khu vực cụ thể.

Trong trường hợp giá đất được xác định quá thấp so với giá thị trường sẽ dẫn đến tình trạng thất thu ngân sách nhà nước, làm giảm nguồn thu từ các khoản như tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và các nghĩa vụ tài chính khác liên quan đến đất đai.

Ngược lại, trường hợp giá đất được xác định quá cao sẽ làm gia tăng gánh nặng tài chính cho người sử dụng đất và doanh nghiệp, ảnh hưởng đến khả năng đầu tư, sản xuất và ổn định đời sống của người dân.

Vì vậy, việc áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất có ý nghĩa quan trọng trong việc xác định mức giá đất hợp lý, phù hợp với thực tế thị trường, qua đó góp phần bảo đảm sự hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư.