Theo ước tính của Nomura, năm 2023 Trung Quốc có khoảng 20 triệu căn hộ chưa hoàn thiện nhưng đã được bán trước. Ảnh: AFP

Dùng đến phương sách cuối cùng

Nguồn hỗ trợ trên "bơm máu" cho các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc để họ có thể hoàn thành việc xây dựng trên các bất động sản đã bán trước. Khoản hỗ trợ này cùng các biện pháp khác được công bố hôm 17/5 đánh dấu những nỗ lực mới nhất của chính quyền Trung Quốc nhằm giải quyết các khó khăn kéo dài của ngành bất động sản.

Zhu Ning, giáo sư tài chính tại Đại học Thanh Hoa và là tác giả cuốn sách "Bong bóng được đảm bảo của Trung Quốc", cho rằng: "Tôi nghĩ thật đáng khích lệ khi chính sách này đang chuyển hướng nhằm hỗ trợ thị trường nhà ở".

Phó thống đốc Ngân hàng Trung ương Trung Quốc Tao Ling nói với các phóng viên hôm 17/5 rằng cơ quan này sẽ bơm 300 tỷ nhân dân tệ (tương đương 42,25 tỷ USD) cho các tổ chức tài chính, sau đó cho các doanh nghiệp thuộc sở hữu nhà nước (SOE) vay để mua các căn hộ đã xây xong nhưng chưa bán được.

Ngân hàng Trung ương Trung Quốc kỳ vọng sự hỗ trợ này sẽ giải phóng 500 tỷ nhân dân tệ tài trợ cho những giao dịch mua nhà như vậy. Các công ty bất động sản sau đó có thể dùng doanh số bán các căn hộ đó để hoàn thành việc xây dựng các căn hộ còn dang dở.

Đối với những bất động sản chưa hoàn thiện nhưng đã bán trước, Phó giám đốc Cơ quan Quản lý Tài chính Quốc gia Trung Quốc Xiao Yuanqi cho biết các ngân hàng thương mại đã cung cấp khoản vay 935 tỷ nhân dân tệ để hoàn thành việc xây dựng các dự án nằm trong "danh sách trắng" kể từ khi danh sách này được công bố vào tháng 1.

Ông Larry Hu, nhà kinh tế trưởng tại Macquarie, đánh giá: "Việc chính phủ Trung Quốc mua tồn kho nhà ở có thể tạo thêm thanh khoản cho các nhà phát triển bất động sản, giúp họ có thêm nhiều nguồn lực hơn để cung cấp nhà ở". "Như vậy, chính quyền Trung Quốc đã vào cuộc với tư cách là người mua và cũng là phương sách cuối cùng sau khi thử nghiệm nhiều phương án khác".

"Ở giai đoạn này, chủ yếu là các doanh nghiệp nhà nước và chính quyền địa phương thực hiện các chính sách, nhưng nguồn lực của họ có thể quá hạn chế để tạo chuyển biến ở cấp độ vĩ mô", ông Hu nhận định. "Về sau, chúng ta có thể thấy nhiều nỗ lực hơn nữa ntừ chính quyền trung ương".

Các quan chức Trung Quốc nói với báo giới hôm 17/5 rằng, đối với các dự án nhà ở không thể đáp ứng được yêu cầu của "danh sách trắng", họ cần phải tự mình giải quyết các vấn đề.

Ông Dong Jianguo, Thứ trưởng Bộ Nhà ở và Phát triển Đô thị-Nông thôn Trung Quốc khuyến cáo, các nhà phát triển bất động sản "phải phá sản thì nên phá sản, còn những đơn vị cần cơ cấu lại thì nên cơ cấu lại". Đồng thời, Thứ trưởng Dong Jianguo cũng khẳng định quyền và lợi ích của người mua nhà phải được ưu tiên, ai vi phạm pháp luật phải bị xử lý.

Trên thực tế, việc giải quyết vấn đề bất động sản của Trung Quốc sẽ mất thời gian. Trong số những vấn đề mà ngành bất động sản gặp phải, giáo sư tài chính Zhu Ning cho rằng nguồn tài chính của chính quyền các địa phương vẫn hạn chế và điều này làm hạn chế số lượng căn hộ có thể mua được.

"Có thể có khá nhiều hành vi tìm kiếm trục lợi và rủi ro về mặt đạo đức trong việc xác định nên mua gì và bỏ qua những gì", GS. Zhu Ning lưu ý. "Trừ khi những người mua nhà tiềm năng cảm nhận được một số thay đổi nghiêm trọng về giá nhà đất đang tăng lên, giá nhà đất hiện tại vẫn quá cao so với thu nhập hộ gia đình hoặc lợi tức cho thuê".

"Tuy nhiên, tôi không chắc liệu chính phủ có sẵn sàng đi xa đến mức tạo ra một đợt tăng giá nhà đất lớn nữa hay không", GS. Zhu Ning nói thêm.

Cũng trong ngày 17/5, Ngân hàng Trung ương Trung Quốc đã dỡ bỏ mức sàn về lãi suất thế chấp và hạ tỷ lệ trả trước tối thiểu đối với người mua nhà lần đầu và lần thứ hai.

Chủ đầu tư gặp khó khăn tài chính, nhà bán trước xây sau lỡ hẹn

Nhiều năm qua, các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc có xu hướng bán căn hộ trước khi xây xong. Tuy nhiên, sự chậm trễ trong việc giao căn hộ đã hoàn thiện đã gia tăng trong những năm gần đây do các chủ đầu tư gặp khó khăn về tài chính.

Nomura ước tính năm ngoái Trung Quốc có khoảng 20 triệu căn hộ chưa hoàn thiện nhưng đã được bán trước.

Còn theo một báo cáo mà Caixin trích dẫn một công ty nghiên cứu thị trường Trung Quốc cho hay tính đến tháng 3, với tốc độ bán hàng hiện tại, sẽ phải mất hơn 2 năm để giải quyết hết lượng tồn kho nhà mới hiện nay. Báo cáo cũng nêu rõ, thời gian đó dài gần gấp đôi so với tốc độ lịch sử từ 12 đến 14 tháng.

Chỉ số giá nhà chính thức tháng 4 tại 70 thành phố Trung Quốc được công bố hôm 17/5 đã giảm nhanh hơn so với tháng 3, theo phân tích của Goldman Sachs. Cụ thể, chỉ số này đã giảm 8,5% so với tháng 3, cao hơn mức 5,6% trong tháng 3.

"Mặc dù có nhiều biện pháp nới lỏng thị trường nhà ở tại địa phương hơn trong những tháng gần đây, nhưng chúng tôi cho rằng thị trường bất động sản ở các thành phố cấp thấp hơn vẫn phải đối mặt với những trở ngại lớn từ nền tảng tăng trưởng yếu hơn so với các thành phố hàng đầu, bao gồm cả vấn đề dư cung nghiêm trọng hơn", Goldman Sachs đánh giá.