Nhà đầu tư cổ phiếu bất động sản phải chờ một thời gian rất rất dài mới có thể “về bờ” được. Ảnh: Đức Thanh

Phải chờ rất lâu mới có thể “về bờ”

Đây là nhận định của ông Vũ Ngọc Quang, Chuyên gia cao cấp Trung tâm Phân tích và Tư vấn Đầu tư - CTCP Chứng khoán SSI (SSI Research) khi chia sẻ việc nhà đầu tư lỡ “đu đỉnh” cổ phiếu bất động sản và đang tạm lỗ 60 - 70% tại Talkshow Chọn Danh mục với chủ đề: “Cổ đất” sau giai đoạn tiền dễ, tiền rẻ” do Báo Đầu tư tổ chức.

Nhắc lại một thực tế diễn ra trong năm 2021, ông Quang cho biết, nhiều nhà đầu tư đã định giá cổ phiếu bất động sản theo kiểu “đếm cua trong lỗ”, tức lấy diện tích dự án nhân với đơn giá kỳ vọng sau đó chia ra lợi ích về cho chủ đầu tư thì ra được giá cổ phiếu bất động sản. Lúc này, nhà đầu tư kỳ vọng giá cổ phiếu bất động sản rất cao, có thể là 500.000 - 1.000.000 đồng/CP.

Mặc dù là người trong ngành chứng khoán và theo dõi diễn biến nhóm cổ phiếu này, song ông Quang cũng cho rằng, mức rơi 60 - 70% của cổ phiếu bất động sản là khá sốc. Song cũng phải nhìn nhận, năm 2021, cổ phiếu bất động sản đã có mức tăng rất mạnh, có cổ phiếu tăng bằng lần, nên việc giảm do điều chỉnh chung của thị trường chứng khoán và tình hình vĩ mô cũng là điều dễ hiểu.

Bên cạnh đó, cách định giá của các nhà đầu tư nói trên không phản ánh đúng bản chất của cổ phiếu. Theo ông Quang, khi định giá cổ phiếu bất động sản, SSI Research sẽ tính giá trị tài sản (NAV) hay tính chiết khấu dòng tiền các dự án bằng cách lập FS (nghiên cứu khả thi) của dự án, phân bổ tiến độ bán trong tương lai và chiết khấu dòng tiền hiện tại để ra được giá trị công ty. Ngoài ra, SSI Research sẽ kết hợp với phương pháp khác như P/E, P/B…

Trong bối cảnh hiện tại, lãi suất có chiều hướng gia tăng hay việc bán hàng các dự án kéo dài hơn ước tính trước đó, dẫn đến giá trị dòng tiền sẽ bị ảnh hưởng. Ngoài ra, cũng cần tính tới trình trạng pháp lý dự án của các doanh nghiệp bất động sản: công ty có pháp lý mạnh có thể sẵn sàng cho dự án bán trong năm nay hoặc năm sau, nhưng có những dự án vẫn ở bước hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước. Nếu chủ đầu tư không có tiền nộp vào ngân sách nhà nước thì việc triển khai dự án bất động sản và thu lợi cho cổ đông rất khó. Do đó, lợi nhuận mà nhà đầu tư tưởng tượng ra có thể hiện thực vào giá cổ phiếu là một câu chuyện khác, nên nhà đầu tư cần có cái nhìn đa chiều hơn với cổ phiếu bất động sản.

Ông Quang cho rằng, nhà đầu tư giữ cổ phiếu bất động sản đang lỗ 60 - 70% mà kỳ vọng hồi lại được như mức trước đó, với bối cảnh, thanh khoản hiện tại là cực kỳ khó, thậm chí “phải chờ một thời gian rất rất dài mới có thể về bờ được”.

Ông Quang cũng lưu ý, cổ phiếu bất động sản có hệ số beta (hệ số rủi ro) tương quan rất lớn với thị trường. Do đó, nếu VN-Index có những hồi phục nhất định, cổ phiếu bất động sản cũng có những nhịp hồi ngắn hạn, mang tính kỹ thuật tương đồng với chỉ số hay được coi là cảm nhận thị trường. Tuy nhiên, để kỳ vọng tăng trưởng 50 - 60% hay tăng bằng lần là rất khó.

Lọc tìm cơ hội từ “cổ đất”

Trong bối cảnh thị trường điều chỉnh thời gian qua, việc cổ phiếu bất động sản giảm “cào bằng” cũng đang tạo ra cơ hội đầu tư giá trị thực sự tốt trong nhóm ngành cổ phiếu này bởi thực lực, kinh nghiệm của mỗi doanh nghiệp khác nhau trong môi trường không còn “tiền dễ, tiền rẻ” như giai đoạn vừa qua.

Nhiều chủ đầu tư đang tích cực thu gom quỹ đất với giá vốn rẻ, đây là yếu tố mà nhà đầu tư cần quan tâm, vì đó chính là động lực tăng trưởng tốt cho năm 2023 và sau này.

Ông Phùng Quang Hải, Thành viên HĐQT, Phó tổng giám đốc CTCP Tập đoàn Khải Hoàn Land (KHG - HoSE) vừa công bố hoàn tất việc mua vào 500.000 cổ phiếu KHG quanh mức giá 7.000 - 8.000 đồng/cổ phiếu - bằng một nửa so với đỉnh 16.300 đồng (giá điều chỉnh) hồi cuối tháng 3/2022. Trả lời câu hỏi của nhà đầu tư về kỳ vọng đối với cổ phiếu KHG tại talkshow Chọn Danh mục, ông Hải cho biết: “Doanh nghiệp nào cũng kỳ vọng giá cổ phiếu sẽ lên cao, nhưng còn tùy thuộc nhiều yếu tố. Về nội tại, chúng tôi cố gắng, nỗ lực tạo ra giá trị tốt cho khách hàng và lợi ích cho cổ đông”.

Theo ông Hải, Khải Hoàn Land với nền tảng là môi giới bất động sản nên có đặc thù các ghi nhận doanh thu và lợi nhuận riêng. Kết quả 6 tháng đầu năm 2022, Công ty ước doanh thu về mảng môi giới gần 500 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế khoảng 128 tỷ đồng, tăng trưởng 150% về doanh thu và 232% về lợi nhuận. Mặc dù kết quả này còn cách khá xa mục tiêu mà Công ty đề ra, song ông Hải cho rằng, kết quả 6 tháng không phản ánh hết nội tại doanh nghiệp, mà chỉ mang tính thời điểm.

Đồng quan điểm với nhận định trên, ông Phạm Anh Khôi, Kinh tế trưởng, kiêm Viện trưởng Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (DXS - HoSE) cho biết, với doanh nghiệp bất động sản, thông thường, 2 quý đầu năm không nói lên quá nhiều về bức tranh kinh doanh trong năm. Chủ đầu tư và môi giới tập trung ra hàng vào quý III và IV, ghi nhận dần từ quý IV và quý I năm sau.

Ông Khôi chia sẻ, hiện nay nhiều chủ đầu tư đang tích cực thu gom quỹ đất với giá vốn rẻ, đây là yếu tố mà nhà đầu tư cần quan tâm, vì đó chính là động lực tăng trưởng tốt cho năm 2023 và sau này.

“Nguồn cung chưa đủ phục vụ nhu cầu, thì có nghĩa thị trường bất động sản còn nhiều dư địa phát triển”, ông Khôi khẳng định.