Chậm mà an toàn

Hiện có nhiều mối lo về cuộc khủng hoảng thị trường bất động sản năm 2019, bởi thực tế trong 4 thập kỷ qua cho thấy, cứ 10 năm một lần, nền kinh tế Việt Nam lại trải qua một cuộc khủng hoảng vào các năm 1979, 1989, 1999, 2009. Đặc biệt, từ đầu năm tới nay, thị trường bất động sản có dấu hiệu đi xuống khá rõ.

Theo số liệu của ông Phan Trường Sơn, Trưởng phòng Phát triển nhà và thị trường bất động sản (Sở Xây dựng TP.HCM), nguồn cung nhà ở trong nửa đầu năm nay thấp hơn so với cùng kỳ năm trước. Song ông Sơn cho rằng, thị trường vẫn tương đối ổn định.

Thị trường bất động sản TP.HCM vẫn trong tầm an toàn và khó rơi vào khủng hoảng. Ảnh: Gia Phú

Đồng quan điểm, ông Nguyễn Đức Lệnh, Trưởng phòng Tổng hợp (Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh TP.HCM) cho biết, tốc độ tăng trưởng tín dụng 6 tháng đầu năm trên địa bàn Thành phố đạt 7,5%, trong khi cả nước là 7,8%. Dư nợ cho vay bất động sản các ngân hàng trên địa bàn chiếm 10% tổng tín dụng, trong khi cả nước là 7-8%. “Đây là tỷ lệ nằm trong ngưỡng an toàn”, ông Lệnh nói.

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), muốn biết thị trường bất động sản phát triển thế nào, cần nhìn vào 3 chỉ số là thanh khoản, giá và giao dịch. Trong đó, mức thanh khoản của thị trường hiện vẫn tương đối tốt. Báo cáo của HoREA cho thấy, phân khúc có thanh khoản tốt nhất ở TP.HCM vẫn là nhà thương mại giá vừa phải và bình dân. Thanh khoản ở một số phân khúc có phần giảm, nhưng không nhiều.

Về giá, sẽ là một vấn đề rất lớn nếu giá tăng và giảm quá 30%. Tuy nhiên, nhìn vào thị trường thời gian qua, phân khúc đất nền tăng giá rất mạnh ở một số khu vực, trong khi ở các phân khúc khác, mức tăng giảm không nhiều, chỉ 3 - 5%.

Dấu hiệu thứ 3 là giao dịch, khi các nhà đầu tư thứ cấp chiếm khoảng 40%, thì thị trường có tính đầu cơ quá mạnh. Có những giai đoạn, ở phân khúc đất nền tại TP.HCM và một số nơi kỳ vọng được quy hoạch thành đặc khu, tính đầu cơ thể hiện rất rõ nét. Nhưng bây giờ thị trường đã chững lại.

Nhìn vào các dấu hiệu trên, ông Châu cho rằng, thị trường đang được kiểm soát khá tốt, nhất là về giá, khi mà nhiều địa phương đã thực thi các giải pháp chống đầu cơ, bơm thổi giá nhà đất. Mặt khác, thị trường đang chững lại do một số nguyên nhân tác động đến tâm lý người mua, như cháy nổ chung cư, pháp lý dự án, đất công… Chu kỳ khủng hoảng thị trường 10 năm sẽ khó tái lập, mà chỉ đang xuất hiện tâm lý hơi hốt hoảng của một bộ phận khách hàng, nhà đầu cơ.

Nhưng vẫn cần cảnh giác

Dẫu vậy, giới phân tích thị trường cho rằng, vẫn cần cảnh giác, bởi thị trường luôn có những biến động khó lường mà phía cơ quan chức năng trở tay không kịp. Đơn cử như năm 2017 phân khúc đất nền liên tục bị đẩy vào cảnh nóng sốt, thậm chí khi xuất hiện nguy cơ bong bóng thì cơ quan chức năng tại TP.HCM mới đưa ra giải pháp hạ nhiệt, nhưng năm 2018 thị trường lại nóng sốt tương tự.

Ngoài ra, vấn đề chính sách liên tục thay đổi cũng là mối lo của giới doanh nghiệp ngành địa ốc. Bà Nguyễn Hương, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Đại Phúc Land cho biết, Khu đô thị Vạn Phúc có thời gian triển khai dài, trong 10 - 20 năm, nên đã bị tác động rất nhiều của việc thay đổi chính sách.

Theo giới phân tích, UBND TP.HCM đang tính chuyện siết chặt các dự án bất động sản thương mại tại các quận trung tâm. Điều này sẽ tạo ra hiện tượng khan hàng và có thể dẫn tới cảnh một dự án độc quyền ở quận nào đó được chủ đầu tư đẩy giá lên cao để bán. Khi thị trường bất động sản xuất hiện cảnh độc quyền thì khủng hoảng sẽ đến rất nhanh.

“Dù thị trường đang trong giới hạn an toàn, nhưng vẫn cần cảnh giác và kiểm soát thật tốt các phân khúc, đặc biệt là phân khúc đất nền bởi biên độ nóng lạnh của phân khúc này đang diễn biến khó lường”, ông Lê Hoàng Châu nói.