Bất hợp lý ở tỷ lệ nguồn cung các phân khúc

Ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty cổ phần DKRA Việt Nam (DKRA Vietnam) cho biết, trong quý III/2018 có biểu hiện bất hợp lý ở tỷ lệ nguồn cung giữa các phân khúc căn hộ. Số liệu của DKRA Vietnam cho thấy, trong quý III/2018, ngoại trừ nguồn cung phân khúc đất nền gia tăng và có tỷ lệ tiêu thụ tốt, các phân khúc còn lại, bao gồm căn hộ, nhà phố, biệt thự, bất động sản nghỉ dưỡng đều sụt giảm nguồn cung và lượng tiêu thụ. 

Vị trí phân bố căn hộ giá rẻ đang có sự dịch chuyển ngày càng xa trung tâm thành phố. Ảnh minh họa

“Ở phân khúc đất nền, nguồn cung mới tăng, giao dịch thứ cấp giảm, DKRA Vietnam ghi nhận có 6 dự án nổi bật được mở bán trong quý III/2018 (bao gồm dự án mới và giai đoạn tiếp theo của dự án trước đó), cung ứng ra thị trường khoảng 759 nền, bằng 157% nguồn cung trong quý II/2018. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 97%, bằng 180% so với quý trước”, ông Lâm cho biết. 

Còn ở phân khúc chung cư, căn hộ hạng sang và trung cấp có lượng hàng mới ra áp đảo. Điều đáng nói là ở quý III không có nguồn cung mới căn hộ giá rẻ.

Thông tin thêm về điều này, ông Lâm cho biết, theo số liệu thống kê của DKRA Vietnam, từ giữa năm 2017 đến nay, phân khúc căn hộ giá rẻ có sự sụt giảm mạnh và luôn bị áp đảo bởi căn hộ hạng cao cấp và trung cấp, thậm chí có những tháng không có nguồn cung mới. Nếu như nguồn cung căn hộ giá rẻ chiếm 32% trên thị trường trong quý I/2018, chiếm 29% trong quý II/2018, thì sang quý III/2018, nguồn cung ghi nhận bằng 0%. Tình hình khan hiếm căn hộ giá rẻ theo dự báo có thể kéo dài sang những tháng tiếp theo. 

Với phân khúc nhà phố và biệt thự ghi nhận sự phát triển chậm, khi cả nguồn cung lẫn lượng tiêu thụ sụt giảm mạnh. Trên thị trường chỉ có 1 dự án ra mắt giai đoạn tiếp theo với số lượng 17 căn nhà phố/biệt thự.

Còn theo nhận định của Công ty nghiên cứu thị trường bất động sản JLL thì số lượng nguồn cung mới mở bán trong quý III/2018 khá hạn chế. Đánh giá về triển vọng thị trường, đại diện JLL cho rằng, lượng mở bán mới của căn hộ năm 2018 có thể sẽ ở mức tương đương năm 2017.

Thị trường có sự mất cân đối

Cả phía JLL và DKRA Vietnam đều cho rằng, thị trường đang có sự mất cân đối giữa các phân khúc sản phẩm, khi sản phẩm giá rẻ vốn có nhu cầu lớn lại vắng bóng. 

Theo JLL, trong quý IV này sẽ có khoảng 840 biệt thự/nhà phố dự kiến chào bán, hầu hết từ các khu vực ngoại ô. Tỷ lệ bán dự kiến đạt 70% đối với căn hộ và 90% đối với biệt thự/nhà phố, giữ mức cao như các quý gần đây.

DKRA Vietam thì đưa ra dự báo, quý IV/2018, đất nền tiếp tục tăng trưởng trở lại và là kênh lựa chọn đầu tư hàng đầu. Còn ở phân khúc căn hộ, nguồn cung mới dao động ở mức 8.000 - 10.000 căn. Căn hộ hạng sang và trung cấp tiếp tục dẫn dắt thị trường. Trong khi đó, căn hộ giá rẻ vẫn tiếp tục không có dự án mới. 

Cùng với sự sụt giảm nguồn cung, vị trí phân bố căn hộ giá rẻ cũng đang có sự dịch chuyển ngày càng xa trung tâm thành phố. Ở thời điểm 2016 - 2017, dự án căn hộ giá rẻ có thể được phát triển ở quận 8, quận 9… Tuy nhiên, hiện tại, các dự án căn hộ giá rẻ đều tập trung ở một số khu vực thuộc các quận/huyện ngoại thành như quận 12, Nhà Bè, Bình Tân, Bình Chánh… với hệ thống hạ tầng, giao thông chưa đồng bộ, gây khó khăn cho cư dân trong giao thương và sinh hoạt.

Bên cạnh đó, nhiều dự án căn hộ giá rẻ cũng được đánh giá là kém hấp dẫn với người dân bởi chất lượng sản phẩm kém, tiện ích nội khu, quản trị chung cư, chính sách bán hàng, nguồn vốn hỗ trợ mua nhà… còn nhiều bất cập.

Từ những ghi nhận trên, DKRA Vietnam nhận định, thị trường đang có biểu hiện bất hợp lý ở tỷ lệ nguồn cung giữa các phân khúc căn hộ. Trên thực tế, nguồn cung căn hộ giá rẻ đáng lẽ phải chiếm tỷ trọng lớn hơn nguồn cung các phân khúc còn lại, vì đây là phân khúc đáp ứng đa phần nhu cầu nhà ở của người mua, thì lại rất ít dự án.

Cũng theo ông Lâm thì hiện nay, Việt Nam có tỷ lệ dân số trẻ chiếm đa số và có mức thu nhập không cao, hướng đến căn hộ giá rẻ với nhu cầu mua nhà lần đầu để ở. Đồng thời, trong quá trình đô thị hóa và các chương trình cải tạo, chuyển đổi chung cư cũ, tái định cư nhà ở ven kênh rạch, căn hộ giá rẻ được xem là phân khúc phù hợp với nhu cầu nhà ở bức thiết và điều kiện tài chính của người dân. 

Để cải thiện và khắc phục tình trạng lệch pha như hiện tại, theo đại diện DKRA Vietnam và JLL, các bộ, ban, ngành, cơ quan chức năng đóng vai trò rất quan trọng trong việc ban hành, triển khai các chương trình nhà ở quốc gia mang tính dài hạn, quy hoạch hạ tầng đồng bộ giữa các khu vực, hoàn thiện hệ thống giao thông… Về phía chủ đầu tư, việc điều chỉnh giá thành sản phẩm về mức giá hợp lý và tăng cường các chính sách hỗ trợ khách hàng sẽ góp phần đưa căn hộ giá rẻ đến tay khách hàng, kết nối cung - cầu, đáp ứng nhu cầu ở thật.