Doanh thu không đến từ hoạt động cốt lõi

Trước những khó khăn bủa vây từ thị trường, vẫn có nhiều doanh nghiệp ghi nhận mức tăng trưởng ấn tượng tới ba chữ số, chỉ có điều, nguồn thu chính của khối doanh nghiệp này không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi.

Điển hình trong số này là Công ty cổ phần Phát triển Sunshine Homes, với mức tăng trưởng quý I là 409% so với cùng kỳ năm trước. Tại báo cáo hợp nhất quý I, doanh nghiệp bất động sản này ghi nhận doanh thu thuần đạt hơn 508 tỷ đồng, so với 88 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước, do nguồn thu từ chuyển nhượng bất động sản tăng từ 82 tỷ đồng lên 498 tỷ đồng.

Sunshine Homes cũng có doanh thu tăng gấp đôi, lên 418 tỷ đồng nhờ một loạt khoản thu mới phát sinh trong kỳ này, đặc biệt là lãi từ cổ phần ưu đãi cổ tức gần 157 tỷ đồng. Bất chấp các loại chi phí tăng mạnh, Sunshine Homes vẫn báo lãi sau thuế đạt 270 tỷ đồng, tăng 409% so với cùng kỳ năm trước. 

Văn Phú - Invest cũng ghi nhận mức tăng trưởng mạnh trong quý vừa qua, với doanh thu đạt hơn 863 tỷ đồng, tăng 24% so với cùng kỳ năm trước. Cơ cấu doanh thu chủ yếu là doanh thu chuyển nhượng bất động sản. Theo lý giải của Công ty, trong quý đầu năm, doanh thu bán hàng của Công ty chủ yếu ghi nhận từ Dự án Đầu tư xây dựng và kinh doanh hạ tầng Khu biệt thự Hùng Sơn (Sầm Sơn, Thanh Hóa). Các sản phẩm này có tỷ suất lợi nhuận gộp cao hơn so với các sản phẩm của dự án khác.

Công ty cổ phần Đầu tư thương mại bất động sản An Dương Thảo Điền ghi nhận doanh thu quý I tăng 40% so với cùng kỳ năm trước, đạt 14,8 tỷ đồng, tăng 40%, lợi nhuận sau thuế đạt 11,77 tỷ đồng, gấp 16 lần so với khoản lãi (hơn 730 triệu đồng) của cùng kỳ năm trước.

Theo giải trình của doanh nghiệp, lợi nhuận tăng mạnh do doanh nghiệp này đã nhận cổ tức từ khoản đầu tư vào Công ty cổ phần Phát triển nhà G Homes; hoàn tất mua lại các gói trái phiếu đang lưu hành dẫn đến gánh nặng lãi vay giảm, trong khi ghi nhận thêm doanh thu từ hoạt động tài chính.

Tương tự, tại DIC Group, dù ghi nhận doanh thu thuần trong quý I giảm 62% so với cùng kỳ, đạt gần 197 tỷ đồng; biên lợi nhuận gộp giảm 11 điểm phần trăm xuống còn 22%. Tuy nhiên, nhờ doanh thu tài chính ghi nhận đột biến gấp 7 lần cùng kỳ (170 tỷ đồng), trong đó hơn 162 tỷ đồng tiền thu từ lãi cho vay, cổ tức và lợi nhuận được chia. Đây cũng là yếu tố chính giúp DIC Group lãi ròng trong quý I và tăng trưởng 24% so với cùng kỳ. 

Áp lực nợ ngày càng lớn

Theo báo cáo của FiinRatings, trong quý I/2023, doanh thu của các doanh nghiệp bất động sản giảm 6,46% so với cùng kỳ và lợi nhuận sau thuế giảm 38,6% so với cùng kỳ năm 2022. Do đó, việc một số doanh nghiệp vẫn ngược dòng báo lãi trong giai đoạn này cũng được xem là điểm sáng hiếm hoi trong bức tranh tài chính của khối doanh nghiệp bất động sản.

Dù vậy, do kết quả kinh doanh không đến từ hoạt động kinh doanh cốt lõi là bất động sản mà đến từ hoạt động tài chính, nên tình trạng phổ biến trên thị trường hiện nay là nhiều doanh nghiệp địa ốc ghi nhận hàng tồn kho, các khoản phải thu, nợ phải trả ngắn hạn có xu hướng tăng mạnh. Điều này khiến cho lượng tiền và tài sản tương đương tiền có dấu hiệu suy giảm và hệ quả là, hiện tượng dòng tiền âm bắt đầu xuất hiện.

Chẳng hạn với DIC Group, dù đã nỗ lực giảm nợ vay trong quý I, nhưng dòng tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp so với cùng kỳ âm 1.495 tỷ đồng do hàng tồn kho vẫn chiếm tỷ trọng lớn. Tính tới cuối quý I, hàng tồn kho của Công ty ghi nhận hơn 6.000 tỷ đồng, chiếm 43,7% tổng tài sản; các khoản phải thu ngắn hạn 4.362 tỷ đồng, chiếm 31,5% tổng tài sản; các khoản phải thu dài hạn 1.381 tỷ đồng, chiếm 10% tổng tài sản.

Khi dòng tiền kinh doanh âm do tăng tồn kho và các khoản phải thu, doanh nghiệp sẽ phải xoay xở để bù đắp sự thiếu hụt dòng tiền. Trong quý I, Becamex IDC cũng ghi nhận dòng tiền kinh doanh thâm hụt lớn nhất kể từ quý I/2019 (âm 1.238 tỷ đồng) bởi gia tăng hàng tồn kho, các khoản phải thu và trả lãi vay.

Để bù đắp dòng tiền thâm hụt, Becamex IDC phải tăng nợ vay. Tính đến cuối quý I, tổng nợ phải trả của công ty này tăng lên 30.627 tỷ đồng; tổng nợ vay là 16.488 tỷ đồng, chiếm 54% nợ phải trả. Trong đó, nợ trái phiếu dài hạn là 8.965 tỷ đồng và gần 917,6 tỷ đồng trái phiếu sắp đáo hạn.

Từ câu chuyện của DIC Group hay Becamex IDC có thể thấy, việc quản trị dòng tiền là vấn đề luôn được các chuyên gia lưu ý tránh rơi vào tình trạng âm dòng tiền. Tất nhiên, không phải mọi trường hợp dòng tiền kinh doanh âm đều đáng lo ngại. Trong trường hợp doanh nghiệp đang trong giai đoạn mở rộng kinh doanh, phải nhập thêm hàng hóa, tăng các khoản phải thu, phải trả… sẽ dẫn tới tình trạng dòng tiền kinh doanh âm.

Song, đặt trong bối cảnh thị trường đang mất thanh khoản như hiện nay sẽ là điều đáng báo động, bởi việc dòng tiền thiếu hụt sẽ khiến doanh nghiệp gánh nặng nợ nần, trong khi kết quả kinh doanh đi xuống. “Số liệu của 50 doanh nghiệp bất động sản niêm yết cho thấy, tình hình tài chính chung có dấu hiệu giảm sút. Chỉ số nợ vay/EBITDA đã tăng 1,53 lần, trong khi khả năng chi trả lãi vay cho thấy sự tương quan nghịch và giảm 1,78 lần so với năm 2021”, chuyên gia đến từ FiinRatings cảnh báo.