Bất động sản công nghiệp phía Bắc sôi động

Đối với thị trường đất công nghiệp, diện tích hấp thụ trong 6 tháng đầu năm 2023 của các thị trường cấp 1 ở miền Bắc và miền Nam lần lượt đạt 386 ha và 397 ha. So với nửa đầu năm 2022, mức hấp thụ này cao hơn 20% đối với miền Nam và tăng 60% đối với miền Bắc.

Hoạt động cho thuê nhà kho xây sẵn ở miền Bắc trong thời gian trên sôi động hơn miền Nam nhờ làn sóng đầu tư và mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI).

Về nguồn cầu, khu vực phía Bắc tiếp tục ghi nhận sức cầu mạnh mẽ từ lĩnh vực điện tử. Nửa đầu năm 2023, thị trường bất động sản công nghiệp ghi nhận việc mở rộng của các nhà sản xuất lớn như Foxconn và Goertek tại các khu công nghiệp (KCN) ở Bắc Giang và Bắc Ninh.

Sự mở rộng mạnh mẽ của các nhà sản xuất Trung Quốc trong các lĩnh vực khác nhau cũng góp phần giúp phân khúc đất công nghiệp và nhà xưởng xây sẵn ghi nhận mức hấp thụ tốt tại phía Bắc.

Trong khi đó, nhu cầu thị trường tại phía Nam rất đa dạng. Khách thuê thuộc các ngành sản xuất ô tô, may mặc và bao bì nằm trong số những nhóm ngành tích cực tìm kiếm đất công nghiệp, kho và xưởng xây sẵn ở miền Nam.

Duy trì lợi thế vị trí và tiềm năng thu hút đầu tư, miền Bắc tiếp tục đón nhận làn sóng đầu tư, trong đó dẫn đầu là các tỉnh Quảng Ninh, Hải Dương, nhờ mặt bằng đất KCN sẵn có với mức giá thuê hợp lý. Lượng hấp thụ thuần trong quý này đạt 179 ha.

Theo báo cáo mới nhất của Cushman & Wakefield, phân khúc nhà xưởng xây sẵn đón nhận nguồn cung mới gần 252.000 m2, từ 3 dự án ở Bắc Ninh và Vĩnh Phúc. Nhu cầu đối với loại hình nhà xưởng xây sẵn vẫn ở mức cao, đạt 84.000 m2. Trong đó, Bắc Ninh và Hải Dương dẫn đầu về lượng hấp thụ ròng, chiếm  tỷ lệ tương ứng 28% và 26%. Tỷ lệ lấp đầy đạt 76%, giảm 4% theo quý và giảm 10% theo năm do thị trường đón nhận lượng nguồn cung mới cao trong quý này.

Nhìn chung, thị trường nhà xưởng xây sẵn miền Bắc trong quý II/2023 đã trở nên sôi động hơn so với miền Nam, theo sau làn sóng đầu tư mạnh mẽ vào các KCN.

Bà Trang Bùi, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho rằng, thị trường phía Nam chủ yếu được thúc đẩy bởi nhu cầu thuê của khách nội địa do hoạt động xuất khẩu của cả nước vẫn ảm đạm. Một số dự án nhà kho xây sẵn mới gia nhập thị trường có hoạt động cam kết cho thuê kém. Điều này dẫn tới thị trường bất động sản công nghiệp trong những tháng còn lại của năm 2023 có thể chịu áp lực điều chỉnh khi nguồn cầu giảm và lượng hấp thụ sản phẩm cũng đi xuống. Đặc biệt, khi kinh tế khó khăn, khách thuê bất động sản công nghiệp cũng có xu hướng cân nhắc, nên dễ dẫn đến việc cạnh tranh và giảm giá.

Trong khi đó, phân khúc nhà kho xây sẵn cũng ghi nhận nguồn cung mới khoảng 16.000 m2 từ một dự án tại tỉnh Hưng Yên. Đại diện Cushman & Wakefield nhận định, mặc dù vẫn còn nhiều thách thức đến từ việc đơn hàng xuất khẩu chậm lại, nhu cầu quốc tế suy yếu, song lượng hấp thụ thuần được ghi nhận dương ở mức khoảng 41.000 m2. Trong đó, Hải Phòng dẫn đầu về lượng hấp thụ, chiếm 47%, chủ yếu đến từ hoạt động thúc đẩy cho thuê của các chủ đầu tư. Nhìn chung, hoạt động cho thuê nhà kho xây sẵn miền Bắc trong quý II/2023 sôi động hơn miền Nam nhờ vào làn sóng đầu tư và mở rộng sản xuất của các doanh nghiệp FDI.

Quy hoạch đón nhà đầu tư lớn

Có thể thấy, để tiếp tục duy trì lợi thế thu hút đầu tư, hàng loạt tỉnh, thành phố phía Bắc đã gấp rút hoàn thiện, công bố quy hoạch tổng thể và định hướng phát triển của tỉnh trong giai đoạn 10-20 năm tới nhằm dọn tổ đón “đại bàng”.

Các chủ đầu tư cũng đang đẩy mạnh tiến độ chuẩn bị và xây dựng, dẫn đến nguồn cung đất KCN trong giai đoạn 2023 - 2026 sẽ tăng đáng kể, dự kiến đạt gần 5.000 ha. Thị trường dự kiến đón nhận 1,4 triệu m2 nhà xưởng và 0,7 triệu m2 nhà kho. Nhu cầu đối với hai loại hình này dự báo tiếp tục được duy trì nếu khu vực miền Bắc tiếp tục phát huy vị thế thu hút đầu tư.

Giá thuê đất KCN dự kiến tiếp tục tăng cao do nguồn cung đất hạn chế trong ngắn hạn, trong bối cảnh nhu cầu cao. Trong khi đó, giá thuê kho xưởng xây sẵn dự kiến tăng chậm hơn hoặc không đổi.

Tại khu vực miền Bắc, giá chào thuê sơ cấp của đất KCN trong quý II/2023 ghi nhận ở mức 120 USD/m2/thời hạn thuê, tăng 3,8% theo quý và 9,8% theo năm do nhu cầu đối với loại hình này vẫn ở mức cao.

Giá thuê phân khúc nhà xưởng xây sẵn duy trì ổn định theo quý, ở mức 4,7 USD/m2/tháng, và tăng nhẹ 1,7% tính theo năm. Giá thuê phân khúc nhà kho xây sẵn trung bình đạt 4,5 USD/m2/tháng, ổn định theo quý và tăng 3% theo năm do nguồn cung mới chất lượng cao gia nhập thị trường trong thời gian gần đây.

Bà Dương Thùy Dung, Trưởng bộ phận Định giá - Nghiên cứu và Tư vấn (CBRE Việt Nam) cho rằng, trong 6 tháng đầu năm, chuỗi cung ứng bị gián đoạn, tình trạng thiếu hụt đơn hàng diễn ra tại hầu hết các ngành công nghiệp truyền thống, như may mặc và da giày. Tuy nhiên, ngành công nghiệp điện tử, công nghệ thông tin và truyền thông, các ngành công nghệ cao vẫn ghi nhận việc tham gia, mở rộng của các doanh nghiệp nước ngoài.

CBRE Việt Nam nhận định, sau một giai đoạn tăng trưởng mạnh, trong tương lai, giá thuê đất công nghiệp dự kiến tăng thấp hơn trước, khoảng 4 - 8%/năm. Trong khi đó, giá thuê kho xưởng xây sẵn có thể chỉ tăng dưới 4% trong 12 tháng tới ở cả hai khu vực do cạnh tranh cao hơn từ các dự án tương lai.

Có thể nói, sau khi hoàn thành xây dựng quy hoạch vùng với các cụm công nghiệp và khu công nghiệp, các tỉnh phía Bắc sẽ trở thành “đại bản doanh” của các “đại bàng” lớn trên thế giới.