Sự “nổi dậy” của phân khúc tầm trung

Báo cáo tổng quan mới đây về thị trường bất động sản Thủ đô trong quý I/2018 của CBRE Việt Nam cho thấy, tình hình kinh tế khả quan đã có những tác động nhất định, mang sắc thái tích cực tới thị trường bất động sản. Đặc biệt, theo CBRE, chỉ số VN-Index vượt đỉnh mọi thời đại ở 1.170 điểm một phần nhờ vào sự tăng trưởng tốt của cổ phiếu năng lượng và bất động sản.

CBRE dự báo doanh số bán hàng năm 2018 sẽ đạt khoảng 28.000 căn

Ở thị trường chung cư, cả quý I có 8.800 căn hộ thuộc 39 dự án được mở bán, giảm 4% so với năm 2017. Trong đó, phân khúc tầm trung tiếp tục dẫn dắt thị trường khi chiếm đến 3/4 nguồn cung mở bán. Mặc dù lượng mở bán giảm, nhưng doanh số bán hàng lại tăng 5% so với cùng kỳ năm 2017, đạt 6.600 căn hộ. Giá bán sơ cấp ở mức 1.339 USD/m2.

Giá bán các dự án không thay đổi nhiều sau các lần mở bán. Với các dự án mới, các chủ đầu tư đưa ra nhiều mức giá khởi điểm cạnh tranh hơn, đi kèm nhiều chương trình khuyến mại, góp phần tạo nên sự sôi động cho cả thị trường.

Trước diễn biến khả quan này, CBRE dự báo doanh số bán hàng năm 2018 sẽ tăng 9%, đạt khoảng 28.000 căn và phân khúc trung cấp vẫn chiếm ưu thế do nhu cầu mua để ở của phân khúc này hiện khá cao, không chỉ với khách hàng trong nước, mà cả với người nước ngoài.

Nốt trầm thị trường nhà ở gắn liền với đất

Trái với sự sôi động của thị trường chung cư, thị trường nhà ở gắn liền với đất trong quý I lại trầm lắng, khi chỉ có 450 căn được mở bán, đến từ 3 dự án là Thống Nhất Complex, Minori Village và Gamuda Dahlia. Đây là mức mở bán thấp nhất trong 2 năm trở lại đây.

Lý giải tình trạng này, đại diện CBRE cho biết: “Sự trầm lắng của thị trường nhà ở gắn liền với đất trong quý I là điều dễ hiểu, bởi dịp nghỉ Tết Nguyên đán Mậu Tuất rơi vào giữa quý này, đến cuối quý các sàn giao dịch, các chủ đầu tư mới thực sự đẩy mạnh công tác bán hàng. Do đó, thị trường sẽ sôi động hơn vào quý II”.

Cũng theo CBRE, doanh số bán hàng thị trường nhà ở gắn liền với đất trong quý I/2018 tuy cao hơn số căn mở bán khi đạt 580 căn, nhưng vẫn là mức thấp nhất trong 9 năm trở lại đây, khi giảm 54% so với quý IV/2017 và 64% so với quý I/2017. Diễn biến thú vị của thị trường này còn phản ánh qua mức giá khi ghi nhận mức tăng giá 5,4% ở thị trường sơ cấp, nhưng lại giảm 5% trên thị trường thứ cấp.

"Hiện tại, giá thứ cấp tại nhiều dự án trong nội thành có sự điều chỉnh giảm, trong khi một số dự án đang hoàn thiện ở phía Tây Nam và phía Đông lại ghi nhận mức tăng giá do tiến độ tích cực. Nhìn chung, thị trường nhà đất quý I/2018 tuy có biến động nhất định về mức giá và thanh khoản, nhưng về cơ bản vẫn là ổn định", đại diện CBRE nhìn nhận.

Văn phòng cho thuê: Nhiều biến chuyển

Ở phân khúc văn phòng cho thuê, thị trường này ghi nhận nhu cầu thuê lớn từ nhóm khách hàng thuộc các lĩnh vực bảo hiểm và công nghệ thông tin, đặc biệt là với loại văn phòng có diện tích sàn lớn trên 700 m2.

Thị trường văn phòng cho thuê cũng ghi nhận sự thay đổi đáng kể ở 2 phân khúc hạng A và B. Nếu cách đây 2 năm, tỷ lệ lấp đầy ở phân khúc hạng A chỉ là 78%, thì hiện nay là 93%, trong khi phân khúc hạng B có diễn biến theo chiều ngược lại, 2 năm trước tỷ lệ lấp đầy là 91%, còn ở thời điểm hiện tại là 84%.

Sở dĩ có sự thay đổi này là do nguồn cung văn phòng hạng A không đổi, trong khi nguồn cung ở hạng B lại tăng. Hiện tại, toàn thị trường bất động sản Hà Nội có 1,2 triệu m2 văn phòng cho thuê thuộc 2 phân khúc nói trên. Trong đó, phân khúc hạng B chiếm ưu thế với khoảng 70% nguồn cung. Đây là lý do khiến mức giá văn phòng hạng A tiếp tục đi lên, trong khi hạng B là 
đi ngang.

Không chỉ có sự thay đổi về nguồn cung, mức giá, thị trường văn phòng cho thuê cũng đang có sự thay đổi mạnh mẽ về khách thuê. Theo CBRE, nếu trước đây thị trường văn phòng tại Việt Nam tập trung nhiều ở nhu cầu của các công ty đa quốc gia, thì gần đây có sự nổi lên của các tập đoàn đến từ châu Á và các công ty khởi nghiệp.