Cơ hội phát triển lớn

Trong vài năm trở lại đây, bất động sản công nghiệp và logistics ngày càng nhận được nhiều sự chú ý của các nhà đầu tư với ghi nhận dòng vốn đầu tư vào mức kỷ lục. Trong đó, bất động sản kho lạnh (phân khúc thuộc bất động sản công nghiệp), sử dụng để bảo quản những hàng hóa đặc thù, là một trong số những lựa chọn đầu tư hấp dẫn, thu hút nguồn vốn của nhiều nhà đầu tư.

Báo cáo mới đây của Savills Việt Nam cho thấy, dù chỉ chiếm 11,4% tổng số các giao dịch trong phân khúc bất động sản công nghiệp, song thị trường bất động sản kho lạnh đã ghi nhận tốc độ tăng trưởng tới 29,6% từ năm 2017 đến 2022, vượt xa các loại hình khác trên thị trường.

Theo các chuyên gia, nhu cầu gia tăng đối với kho lạnh được cho là bắt nguồn từ sự tăng trưởng thu nhập hộ gia đình, gia tăng dân số thành thị và tầng lớp trung lưu, cũng như thay đổi trong thói quen của người tiêu dùng.

Cụ thể, theo đà gia tăng thu nhập của khu vực, thói quen mua sắm của người tiêu dùng dần chuyển dịch sang các loại thực phẩm tươi sống với chất lượng cao hơn. Họ dần từ bỏ thói quen mua sắm tại các khu chợ truyền thống và tới siêu thị để tìm kiếm các loại thực phẩm đa dạng, được bảo quản tốt và tiện lợi. Ngoài ra, sự phát triển của thương mại điện tử cũng là đòn bẩy cho phân khúc kho lạnh.

Tại Việt Nam, báo cáo của Savills cho thấy, doanh thu ngành thực phẩm tươi tại Việt Nam đã tăng 6,3% trong giai đoạn 2020 - 2022 (từ 40,4 tỷ USD vào năm 2020 lên 45,7 tỷ USD vào năm 2022). Ngoài ra, thị trường thương mại điện tử cũng chứng kiến tốc độ tăng trưởng đáng kể, đạt mức 21,5% trong giai đoạn 2017 - 2022, thúc đẩy sự mở rộng của tất cả dịch vụ bổ trợ. Ngành vận chuyển đồ ăn trực tuyến nhờ vậy cũng ghi nhận tốc độ phát triển nhanh, đạt mức tăng 5,5% trong giai đoạn 2020 - 2022.

Nguồn cung vẫn hạn chế

Chính nhu cầu sử dụng đồ tươi mạnh mẽ trong bối cảnh thương mại điện tử bùng nổ là động lực chính cho sự phát triển của thị trường kho lạnh. Song, thị trường kho lạnh tại Việt Nam được đánh giá vẫn đang phát triển với quy mô nhỏ, chỉ hơn 40 dự án và tập trung ở một số thành phố lớn.

Cụ thể, đa số nguồn cung kho lạnh tập trung tại TP.HCM và các tỉnh lân cận như Bình Dương, Long An hay Đồng Nai, với tổng diện tích chiếm tới 87% tổng nguồn cung cả nước. Tại thị trường phía Bắc, những năm gần đây, Hà Nội, Bắc Ninh và Hưng Yên cũng ghi nhận sự gia tăng đáng kể về nguồn cung, song còn hạn chế trong tương quan với thị trường miền Nam.

Ông Thomas Rooney, Quản lý cấp cao dịch vụ công nghiệp (Savills Hà Nội) cho biết, giá thuê kho lạnh tại các thị trường rất đa dạng, TP.HCM có mức giá thuê khoảng 50 USD/tấn/tháng, cao gần gấp đôi so với các khu vực phía Bắc, nhờ có cơ sở vật chất tốt hơn và thêm nhiều các dịch vụ giá trị gia tăng khác.

“Thị trường tại miền Nam ghi nhận sự phát triển năng động hơn bởi nguồn cầu lớn hơn đối với thực phẩm, hải sản và chế phẩm bán lẻ”, ông Thomas Rooney nói và cho biết thêm, sự thay đổi trong thói quen tiêu dùng này sẽ là động lực chính thúc đẩy tăng trưởng của phân khúc kho lạnh và dịch vụ logistics trong dài hạn.

Tuy nhiên, nguồn cung kho lạnh mới hiện nay chủ yếu đến từ các doanh nghiệp nội địa. Có thể kể đến một số đơn vị tiêu biểu như Công ty TNHH Giải pháp và Công nghệ An Việt, Công ty cổ phần Hùng Vương - Kho lạnh An Lạc, ABA Cooltrans… Các doanh nghiệp nước ngoài như Lineage Logistics, SK Logistics và Lotte Logistics cũng đang tích cực đầu tư vào hệ thống lưu trữ của riêng họ tại thị trường Việt Nam. Dẫu vậy, tình trạng cung chưa đáp ứng được cầu vẫn tiếp diễn.

Theo đánh giá của các chuyên gia, chi phí đầu tư kho lạnh cao gấp nhiều lần so với việc xây dựng kho thông thường. Các đơn vị cung cấp dịch vụ kho lạnh thường phải thuê diện tích xây dựng trong thời gian 10-30 năm để đảm bảo khoản đầu tư đã bỏ ra. Vì vậy, các nhà đầu tư cần chuẩn bị sẵn nguồn tài chính và xác định được các rủi ro như nhiều vấn đề có thể xảy ra trong quá trình vận hành, biến động kinh tế...