Đất nền sốt cao, căn hộ sụt giảm

Theo báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), thị trường căn hộ tại TP.HCM trong hơn 5 tháng đầu năm 2018 đã có biểu hiện sụt giảm mạnh cả về nguồn cung mới và sức tiêu thụ so với cùng kỳ năm 2017.

Cụ thể, với loại hình căn hộ, 5 tháng đầu năm, thị trường TP.HCM có 29 dự án đủ điều kiện huy động vốn đưa ra thị trường, giảm 9,4% so với cùng kỳ năm 2017 (32 dự án). Tổng số căn nhà đưa ra thị trường là 9.174 căn (gồm có 8.690 căn hộ chung cư và 484 căn nhà thấp tầng), giảm 44,5% so với cùng kỳ.

Trong tổng nguồn cung căn hộ, phân khúc căn hộ cao cấp có 3.828 căn, giảm 25,9% so với cùng kỳ năm 2017 (5.164 căn). Tuy nhiên, tỷ lệ căn hộ cao cấp lại chiếm đến 41,8% thị trường, tăng nhiều so với cùng kỳ năm 2017 (chỉ chiếm 31,3%).

Các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực được dự báo sẽ lên ngôi trong nửa cuối năm 2018

Ngược lại, nguồn cung phân khúc căn hộ trung cấp lại giảm mạnh khi chỉ có 3.465 căn chào bán, giảm 32,6% so với cùng kỳ năm 2017 (5.136 căn). Nguồn cung căn hộ bình dân chỉ có 1.881 căn, giảm mạnh đến 69,7% so với cùng kỳ. Tỷ lệ căn hộ bình dân chỉ chiếm 20,5% tổng nguồn cung, giảm gần 50%.

Với phân khúc đất nền, trên địa bàn TP.HCM đã hình thành một cơn sốt ảo giá đất nền phân lô, tách thửa hợp pháp, kể cả phân lô đất nông nghiệp trái phép ở một số quận ven và huyện ngoại thành. Đỉnh điểm của sốt đất là vào tháng 5/2018 với tâm điểm là tại quận 9, nhưng hiện nay đã được kiểm soát và hạ nhiệt. Cơn sốt này chỉ xảy ra cục bộ ở phân khúc đất nền phân lô, còn phân khúc căn hộ chung cư không có hiện tượng sốt giá.

Theo các chuyên gia, sở dĩ thị trường có sự phân hóa lớn giữa 2 phân khúc đất nền và căn hộ thời gian qua, chủ yếu xuất phát từ sự cố cháy Chung cư Carina Plaza (quận 8) đã ảnh hưởng mạnh đến tâm lý chung của thị trường, trong đó có tình trạng xuất hiện làn sóng người có nhu cầu về nhà ở đã chuyển dòng tiền từ căn hộ sang đất nền.

Thị trường sẽ phát triển ổn định

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, thời gian qua, có ý kiến quan ngại về chu kỳ 10 năm lặp lại khủng hoảng của thị trường bất động sản, nhưng nhìn tổng thể thị trường bất động sản kể từ năm 2007, có thể thấy, có hai thời điểm thị trường "bong bóng" (năm 2007 đầu 2008 và năm 2010: Biên độ cách nhau khoảng 3 năm) và hai giai đoạn bị khủng hoảng đóng băng (từ 2008-2009 và 2011-2013: Biên độ cách nhau cũng khoảng 3 năm).

Từ cuối năm 2013 đến nay, thị trường bất động sản đã phục hồi và đi vào chu kỳ tăng trưởng trở lại. Trong đó, năm 2015, thị trường bất động sản đã đạt mức tăng trưởng cao, năm 2016 có sự sụt giảm nhẹ, năm 2017 tăng trưởng nhẹ trở lại, mức tăng khoảng 4,07% so với năm 2016. Tuy nhiê,n trong hơn 5 tháng đầu năm 2018, thị trường đã có dấu hiệu sụt giảm rõ rệt so với cùng kỳ năm 2017 và không có khả năng xảy ra "bong bóng" bất động sản trong năm 2018.

Tuy nhiên, để thị trường phát triển bền vững hơn, theo ông Châu, cơ quan nhà nước cần quan tâm đến vấn đề còn có tình trạng lệch pha cung - cầu trong phân khúc bất động sản cao cấp, phân khúc bất động sản du lịch - nghỉ dưỡng (condotel) và vẫn còn hiện tượng sốt giá ảo đất nền, đất nông nghiệp tại một số khu vực.

Đồng thời, cũng đang xuất hiện nhiều nhà đầu tư kinh doanh thứ cấp, trong đó có cả giới đầu cơ, đầu nậu, cò đất chuyên nghiệp làm giá, thổi giá, tạo sóng, lướt sóng, đẩy giá ảo đất nền, đất nông nghiệp rất cao so với giá trị thực để trục lợi.

Ngoài ra, tình hình tranh chấp tại các chung cư tiếp tục diễn biến gay gắt, phức tạp, cần được kiểm soát và xử lý hiệu quả, kịp thời.

Dự báo thị trường bất động sản các tháng cuối năm 2018, theo ông Châu, thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng, vẫn giữ được ổn định và sẽ không xảy ra "bong bóng". Trong đó, phân khúc thị trường căn hộ vừa túi tiền có 1 - 2 phòng ngủ, có giá bán trên dưới 1 tỷ đồng/căn vẫn là phân khúc chủ đạo và có tính thanh khoản cao nhất của thị trường bất động sản.

Trong khi đó, phân khúc thị trường cao cấp sẽ có sự tái cấu trúc mạnh mẽ để phù hợp với sức mua của thị trường. Phân khúc thị trường condotel, đất nền phân lô sẽ tiếp tục được kiểm soát và hạ nhiệt.

Còn theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group, thời gian tới chắc chắn thị trường sẽ có những điều chỉnh. Cụ thể, nhu cầu ở thực vẫn ổn định và vẫn có xu hướng tăng, còn nhu cầu đầu cơ sẽ có sự điều chỉnh mạnh mẽ nhất, đặc biệt với phân khúc đất nền. Trong khi đó, nhu cầu đầu tư lại có sự cân nhắc kỹ lưỡng và cẩn trọng hơn khi quyết định “xuống tiền”.

“Các yếu tố chính chi phối đến thị trường bao gồm các yếu tố vĩ mô, lượng cung và lượng cầu. Hiện nay, các yếu tố vĩ mô đang có kỳ vọng rất tốt trong năm 2018. Trong khi lượng cung có thể giảm từ nay đến cuối năm, còn lượng cầu đến từ nhu cầu ở thực vẫn tiếp tục ổn định, cầu đầu tư và đầu cơ sẽ điều chỉnh giảm. Do vậy, những sản phẩm bất động sản đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ chiếm lợi thế từ giờ đến cuối năm, trong đó tâm điểm tạo sức hút bền vững trên thị trường vẫn là dòng sản phẩm căn hộ có mức giá từ 1,5 - 2 tỷ đồng/căn hộ”, ông Phúc nhận định.