Le lói điểm sáng

Sau khi có sự vào cuộc của Chính phủ và các cơ quan chức năng nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, trong quý II/2023, tại TP.HCM và vùng phụ cận, thị trường bất động sản sơ cấp ghi nhận sự tăng trưởng về nguồn cung lẫn sức cầu so với quý I/2023.

Cụ thể, số liệu thống kê của DKRA Group cho thấy, phân khúc đất nền trong quý II/2023 tại thị trường TP.HCM và vùng phụ cận ghi nhận 8 dự án mở bán với nguồn cung khoảng 867 nền, tăng 2,3 lần so với quý trước. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 44 %, tương đương 378 nền, tăng gấp 4,8 lần so với quý I/2023.

Thị trường căn hộ đón 15 dự án mở bán trong quý vừa qua, với nguồn cung mới khoảng 1.826 căn, tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Bình Dương. Nguồn cung mới ghi nhận tăng 33% so với quý trước, nhưng sụt giảm đáng kể so với cùng kỳ năm 2022. Tỷ lệ tiêu thụ đạt khoảng 65 % nguồn cung mới, tương đương 1.179 căn.

Nguồn cung mới nhà phố/biệt thự đón nhận 155 căn mở bán đến từ 11 dự án, bằng 41% so với quý trước và chỉ bằng 6% so với cùng kỳ năm ngoái. Tỷ lệ tiêu thụ ghi nhận đạt khoảng 12% nguồn cung mới, tương đương 19 căn, tập trung chủ yếu ở các dự án có mức giá dưới 5 tỷ đồng/căn.

Thông tin riêng về phân khúc văn phòng cho thuê, bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành, CBRE Việt Nam cho hay, tại TP.HCM, giá thuê mặt bằng văn phòng tuy có sự điều chỉnh, nhưng chỉ giảm nhẹ so với năm ngoái. Cụ thể, vào cuối quý II/2023, giá thuê văn phòng hạng A là 45,4 USD/m2/tháng, giảm 1,1% so với cùng kỳ năm trước. Giá thuê của văn phòng hạng B đang ở mức 25,6 USD/m2/tháng, giảm 0,8% so với năm ngoái.

“Việc điều chỉnh giá thuê cho thấy phản ứng nhanh chóng của một số chủ đầu tư để thích ứng với tình hình thực tế. Mục đích nhằm giữ chân khách hàng cũng như nhanh chóng lấp đầy các diện tích trống mới”, bà Dung nói.

Còn đối với phân khúc bán lẻ, các nhãn hàng vẫn rất tích cực tìm kiếm các mặt bằng chất lượng để cung cấp những trải nghiệm độc đáo cho người tiêu dùng. Trong khi đó, mặt bằng lại khan hiếm đã đẩy giá thuê khu vực trung tâm quận 1 tăng mạnh từ quý II và quý III năm ngoái (tăng từ 154,4 USD lên hơn 200 USD/m2/tháng).

Theo bà Dung, trong quý II/2023, giá chào thuê trung bình ở tầng trệt và tầng 1 tại các vị trí trung tâm ghi nhận là 234,8 USD/m2/tháng, tăng 9,2% so với năm ngoái và tương đối ổn định so với quý trước. Các vị trí ngoài trung tâm cũng ghi nhận mức tăng là 8,1% so với quý trước, chủ yếu đến từ các trung tâm thương mại ở quận Bình Thạnh và TP. Thủ Đức (khu quận 2 cũ)  có hoạt động tốt.

Khó đột biến trong ngắn hạn

“Dù thị trường đã ghi nhận những tín hiệu tích cực trở lại, nhưng khó tăng trưởng đột biến trong ngắn hạn”, đây là nhận định chung của các chuyên gia và lãnh đạo doanh nghiệp trong ngành khi đưa ra dự báo về thị trường trong thời gian tới. Những động thái tháo gỡ vướng mắc từ Nhà nước về chính sách pháp lý, giảm lãi suất cũng như tăng cường giải ngân vốn đầu tư công… kỳ vọng sẽ đẩy nhanh tốc độ hồi phục cho thị trường bất động sản trong trung và dài hạn.

Theo các thành viên thị trường, một trong những yếu tố khiến thị trường chưa thể “bùng nổ” trong ngắn hạn là dòng tiền của cả doanh nghiệp và nhà đầu tư vẫn bị nghẽn. Cụ thể, sau khi Nghị định 08/2023 về trái phiếu doanh nghiệp được ban hành, cùng với việc các ngân hàng cởi mở hơn trong việc cấp tín dụng đã giúp nhiều doanh nghiệp địa ốc có thêm nguồn vốn phục vụ hoạt động kinh doanh cũng như trả nợ trái phiếu đến hạn.

Tuy nhiên, điều này càng đẩy chi phí tài chính lên cao và buộc doanh nghiệp phải đánh đổi nhiều giá trị lợi ích (chủ yếu là doanh thu và lợi nhuận) khi đàm phán với bên cho vay. Các doanh nghiệp có dư nợ vay lớn tính đến cuối quý I/2023 có thể kể đến là Đất Xanh (5.964 tỷ đồng, tăng 3%), Nam Long (5.604 tỷ đồng, tăng 8%)…

Còn đối với khách hàng, dù các doanh nghiệp bất động sản đã đưa ra nhiều chương trình ưu đãi bán hàng. Tập trung vào hỗ trợ lãi suất và tiến độ thanh toán, nhằm mục đích kích cầu tiêu dùng bất động sản…, nhưng giao dịch thực tế vẫn chưa được như kỳ vọng.

Dưới góc nhìn doanh nghiệp, ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, trong 6 tháng cuối năm 2023, thị trường sẽ xác định đáy và đây là thời điểm để thích hợp để nhà đầu tư xuống tiền. Lãi suất hiện nay đang có xu hướng giảm, song đa phần vẫn quanh mức lãi suất 10%/năm. Nhà đầu tư cần cân nhắc tới tiềm lực tài chính và độ hấp dẫn về mức giá để có quyết định chính xác.