"Bong bóng bất động sản" chỉ là "nỗi lo ngại"!

Báo cáo trước Quốc hội, lĩnh vực xây dựng đã có những bước phục hồi tích cực với lượng tồn kho giảm còn khoảng 56.286 tỷ đồng, đã giảm trên 40% so với thời điểm tháng 12/2013. Gói tín dụng 30.000 tỷ đồng, đến tháng 9/2015 đã cam kết cho vay trên 20.000 tỷ đồng (đạt tỷ lệ 68,1%) và đã giải ngân trên 12.000 tỷ đồng (đạt tỷ lệ 41%). 

Thị trường bất động sản tiếp tục ghi nhận dấu hiệu khởi sắc, nhất là khi niềm tin của khách hàng đã được khôi phục. Điều này thể hiện rõ ở nguồn cung tăng, lượng chào bán mạnh, nhất là tại Hà Nội. Theo Savills Việt Nam quý 3 vừa qua lượng giao dịch căn hộ tăng mạnh tới 44% so với quý trước. ...Tuy nhiên, theo báo cáo đánh giá trước Quốc hội thị trường địa ốc vẫn còn những yếu kém đang tồn tại như lượng tồn kho vẫn còn khá lớn, quản lý nhà nước còn yếu, chất lượng công trình thấp, thất thoát, lãng phí...

Theo ông Trịnh Đình Dũng, từ cuối năm 2013 đến nay, thị trường BĐS đã dần từng bước được cải thiện và phục hồi rất tích cực, góp phần quan trọng vào việc tăng trưởng kinh tế và giải quyết các vấn đề an sinh xã hội, đặc biệt là vấn đề nhà ở cho người dân, trong đó có những người dân nghèo, không đủ khả năng mua nhà ở theo cơ chế thị trường.

Tuy nhiên, khi thị trường BĐS ấm lên như hiện nay thì đã xuất hiện đầu cơ ở một số dự án giá mua nhà đã có sự cao hơn nhiều so với giá mà chủ đầu tư đưa ra.

Vấn đề thứ 2 là một số dự án có vị trí tốt, hạ tầng dịch vụ đầy đủ, tiến độ thi công nhanh, giá cao lên và chủ đầu tư cũng chủ động tăng giá. Hiện nay có xu hướng nhiều dự án BĐS được khởi công, từ đó dẫn đến lo ngại bong bóng BĐS có thể diễn ra trong thời gian tới.

Giá ảo - "Điểm chết" của thị trường!

Một trong những "điểm chết" đáng lo ngại nhất của thị trường đó là việc một số dự án bất động sản đang bị "làm giá", có "giá ảo" và mức tăng giá rất đáng chú ý, khi lên tới 15%.

Theo ông Vũ Cương Quyết, Tổng Giám đốc Đất Xanh Miền Bắc, tính trung bình giá căn hộ tại Hà Nội có thể đã tăng 15% so với năm ngoái, thậm chí có dự án tăng cao hơn. Mức giá hiện tại đang chạm ngưỡng mặt bằng giá của năm 2010. Giới đầu cơ cũng đã quay lại thị trường ở một vài dự án “nóng”, tuy nhiên, đa phần là dân đầu tư dài hạn.

Ví dụ như tại dự án Central Point (số 219 Trung Kính, quận Cầu Giấy) do Công ty CP MBLand làm chủ đầu tư. Từ khi mới khởi động làm móng, các môi giới đã rao bán căn hộ với giá gốc 26 triệu đồng/m2, yêu cầu người mua đặt cọc 100 triệu đồng và trả "phí tư vấn", "tiền chênh", "làm giá" lên tới 30-31 triệu đồng/m2. Hiện nay, giá bán lại tăng lên trên 32 triệu đồng/m2, còn có căn hộ được chào giá hơn  36-38 triệu đồng/m2, dù phải đến tận tháng 12/2015 dự án mới làm xong móng.

Dự án Central Point số 219 Trung Kính.

Hay như dự án căn hộ cao cấp Home City -Trung Kính. Cách đây hơn một năm khi mới xây dựng móng được chủ đầu tư bán ra thị trường chỉ với mức giá 24-26 triệu đồng/m2, tuy nhiên, đến nay khi dự án xây dựng xong phần thân thì giá căn hộ cũng đã tăng lên theo lộ trình và được giao dịch ở mức khoảng 33-35 triệu đồng/m2.

Một trong những nguyên nhân dẫn tới việc giá tại một số dự án bị đẩy lên quá cao so với giá trị thật, xuất phát từ sự cạnh tranh của các sàn bất động sản và sự "bắt tay" của chủ đầu tư với các sàn. Để được độc quyền bán sản phẩm, sàn nào cam kết bán giá cao hơn thì chủ đầu tư sẽ chọn những sàn đó phân phối. Vì vậy, để được độc quyền bán, một số sàn bỏ thầu mức giá cao, rồi cho môi giới bủa vây khách hàng để tạo ra cơn sốt giá ảo.

Ông Trần Ngọc Quang, Tổng Thư ký Hiệp hội BĐS Việt Nam (Vnrea), ở trong một số dự án BĐS thuộc một số phân khúc, hiện tượng sốt ảo là có, giá ảo là có

Theo ông Quang, nguyên nhân tình trạng này xuất phát từ đội ngũ các nhà môi giới hiện nay chưa chuyên nghiệp. Bản thân các hiệp hội ngành nghề cũng chưa thể hiện hết được vai trò trong việc quản lý ngành nghề.

Tuy nhiên, ông Quang nhấn mạnh hoạt động của người môi giới tạo ra giá ảo nhưng xét tình hình chung thì đó chưa phải là hiện tượng phổ biến mang tính chất nghiêm trọng.

Theo đánh giá của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam,  việc Ngân hàng Nhà nước điều chỉnh tỷ giá vào tháng 8/2015 vừa qua có thể khiến đầu vào của bất động sản cao cấp tăng. Do đó giá bán của phân khúc này tăng sẽ là điều không tránh khỏi. Cùng đó, nguồn cung của phân khúc này đang đón đầu một lượng cầu được dự báo rất dồi dào là người nước ngoài. Hiện những quy định về việc mua và sở hữu nhà ở của Việt kiều và người nước ngoài tại Việt Nam cũng đang dần được cụ thể hóa.

Theo ông Quang,  việc chủ đầu tư bắt tay sàn phân phối đẩy giá bất động sản, tạo sự khan hiếm trên thị trường là cách làm không chuyên nghiệp. Trong tương lai, khi doanh nghiệp bất động sản trở nên chuyên nghiệp hơn thì tình trạng đó sẽ không còn.