Chung cư cũ tại Hà Nội hiện đã tăng giá vượt mức giá trị thật. Ảnh: Thanh Vũ

Chất lượng và giá bán không tương xứng

Chung cư SDU (quận Hà Đông) ở thời điểm năm 2022 chỉ có giá khoảng 25 triệu đồng/m2, nhưng hiện đã tăng lên thành 47 - 50 triệu đồng/m2. Điều đáng nói là, chất lượng của tòa chung cư không hề tỷ lệ thuận với giá bán. Gần 4 tháng qua, những cư dân tại đây phải sử dụng nguồn nước sinh hoạt có mùi hôi tanh như nước sông ô nhiễm, nhiều người bị mẩn ngứa, viêm da. Nguyên nhân được xác định là do hệ thống đường ống cấp nước phía trong tòa nhà.

Với giá chào bán 65 - 70 triệu đồng/m2, chung cư Discovery Complex (quận Cầu Giấy) đang có giá đắt đỏ không kém dự án mới mở bán. Theo lời môi giới viên, dự án này tọa lạc tại vị trí trung tâm, nên mới có giá cao như vậy. Tuy nhiên, họ không nói cho khách hàng biết rằng, cư dân tại đây đã ròng rã “đòi” sổ đỏ suốt 7 năm. Ngoài ra, những khúc mắc trong việc quản lý quỹ bảo trì và nghiệm thu phòng cháy, chữa cháy cũng là điều khiến cư dân vô cùng bức xúc.

Nằm trên mặt đường Nguyễn Trãi (quận Thanh Xuân), một khu chung cư được bàn giao từ năm 2013, hiện có giá lên tới 80 - 100 triệu đồng/m2. Dù được định vị ở phân khúc cao cấp, nhưng mặt bằng thiết kế của khu chung cư này tồn tại nhiều vấn đề. Nhiều căn hộ tại đây có phòng ngủ bị “tịt”, không có mặt thoáng. Thậm chí, một số căn còn có 2/3 phòng ngủ dính lỗi này.

Không ít chủ đầu tư định vị Dự án của mình ở phân khúc cao cấp, đặt tên rất mỹ miều, song giá trị thực tế mà người mua nhận được không tương xứng với các thông tin được quảng bá.

- Ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Khang Land

Cá biệt, khu chung cư HH Linh Đàm (quận Hoàng Mai), dự án tồn tại đủ các vấn đề như hệ thống thang máy không đảm bảo, hiện trạng xuống cấp, chưa có sổ đỏ, vẫn ghi nhận giá bán tăng đều qua mỗi năm. Hiện các căn hộ tại đây được rao với giá 40 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, khả năng cho thuê tạo dòng tiền, vốn được coi là thế mạnh của chung cư, cũng dần bộc lộ hạn chế. Thực tế cho thấy, lợi suất từ hoạt động này không quá hấp dẫn so với số vốn phải bỏ ra để sở hữu căn hộ ở thời điểm hiện tại.

Vào cuối năm 2022, tại quận Nam Từ Liêm, giá thuê căn hộ studio chưa có nội thất khoảng 5,5 triệu đồng/tháng. Với những căn được trang bị đầy đủ, giá thuê khoảng 6,5 - 7 triệu đồng/tháng. Ba năm trôi qua, những con số này gần như được giữ nguyên. Ngay cả giá thuê qua đêm đối với những căn studio được treo biển homestay cũng không biến động quá nhiều, dao động trong khoảng 500.000 - 600.000 đồng/đêm.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com cho hay, hiện giá thuê căn hộ chung cư tại Hà Nội gần như không thay đổi so với hồi đầu năm 2023. Lợi suất cho thuê giảm từ mức 4,9% trong quý I/2023, xuống còn 3,1% trong quý I/2025.

Thậm chí, Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) còn nhận định, việc đầu tư cho thuê căn hộ chung cư ngày càng kém hấp dẫn. Theo tính toán của đơn vị này, hiện tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ chung cư chỉ đạt dưới 2%, thấp hơn cả gửi tiết kiệm ngân hàng.

Bao giờ giá chung cư đảo chiều?

Trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư, ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Khang Land cho rằng, giá chung cư cũ tại Hà Nội đang tăng vượt mức giá trị thật và không dựa trên bất cứ cơ sở nào.

“Giá bán chung cư hiện không phản ánh yếu tố khấu hao tài sản. Dù tấm sổ đỏ ghi thời hạn sử dụng là lâu dài, nhưng độ bền của công trình chỉ khoảng 50 năm. Hiện tại, một số chung cư mới đưa vào sử dụng 10 năm, nhưng đã bắt đầu xuống cấp. Điều đáng buồn là những căn hộ như vậy vẫn được rao với giá 50 - 70 triệu đồng/m2. Đây chính là sự ảo tưởng từ phía bên bán”, ông Cao bình luận.

Chủ tịch của Khang Land thẳng thắn chỉ ra rằng, không ít chủ đầu tư định vị dự án của mình ở phân khúc cao cấp, đặt tên rất mỹ miều, song giá trị thực tế mà người mua nhận được không tương xứng với các thông tin được quảng bá.

“Liệu có hay không việc doanh nghiệp cố tình ‘lái’ thị trường theo hướng có lợi cho họ? Cách đây khoảng 2 năm, khi nguồn cung bị hạn chế, là lúc thị trường dễ bị thao túng nhất. Họ chỉ cần đẩy giá khoảng vài chục căn, tạo hiệu ứng sốt ảo là có thể khiến mặt bằng giá bán bị đẩy lên, từ đó tạo ra tâm lý fomo (sợ bị bỏ lỡ cơ hội) đối với cả người mua và người bán”, ông Nguyễn Vũ Cao đặt vấn đề.

Vị lãnh đạo doanh nghiệp này nhận định, chung cư cũ tại Hà Nội khó giảm giá trong ngắn hạn, nhưng trong dài hạn, giá bán có thể sẽ thay đổi. Khi hạ tầng giao thông được hoàn thiện, nhất là đường sắt đô thị, nhiều người sẽ chuyển đến khu vực ngoại thành để sinh sống và làm việc. Điều này khiến nhu cầu nhà ở trong nội đô giảm xuống, từ đó làm giá chung cư “hạ nhiệt”.

Chia sẻ với phóng viên, ông Nguyễn Thế Điệp, Phó chủ tịch Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội cũng cho biết, hiện nhiều người phải chắt bóp mua chung cư cũ trong nội thành để phục vụ nhu cầu công việc của gia đình và học tập của con cái. Dù họ biết nơi mình đang ở có chất lượng không tốt, mức giá bất hợp lý, nhưng vì nhu cầu cấp thiết, nên đành phải chấp nhận.

“Đây là lúc Nhà nước cần có sự can thiệp, điều tiết thị trường. Tôi hy vọng, với quỹ nhà ở quốc gia cùng Đề án xây dựng một triệu căn nhà ở xã hội, nhu cầu an cư của người dân sẽ được đáp ứng. Giá chung cư cũ sẽ đảo chiều khi nguồn cung nhà ở giá rẻ tăng lên”, ông Nguyễn Thế Điệp nhận định.