Với lợi thế đặc biệt của một quốc gia có đường bờ biển dài hơn 3.260 km, kinh tế biển được xác định là ngành kinh tế quan trọng của Việt Nam.

Là một cấu phần quan trọng trong nền kinh tế biển, bất động sản biển những năm qua đã phát triển rất mạnh với đa dạng các loại hình sản phẩm và quy mô dự án ngày càng lớn. 

Ngành công nghiệp du lịch phát triển bùng nổ, tầng lớp trung lưu và người giàu tăng nhanh, cơ sở hạ tầng giao thông hiện đại được đầu tư phát triển mạnh là ba nguyên nhân cơ bản khiến bất động sản biển ngày càng trở thành phân khúc hấp dẫn trên thị trường địa ốc.

Bất động sản biển có thể là một "ngôi nhà thứ hai" phục vụ mục đích nâng cao chất lượng sống của những người khá giả, có thể là khoản tích lũy tài sản lâu dài hoặc cơ sở kinh doanh dịch vụ du lịch. 

Tốc độ tăng trưởng người giàu tại Việt Nam.

Về sự phát triển của đô thị biển ở Việt Nam so với các quốc gia có cùng lợi thế, ông Mauro Gasparotti, giám đốc Savills Hotel châu Á-Thái Bình Dương so sánh với Thái Lan - quốc gia cùng khu vực với nhiều điểm tương đồng về điểm đến như Phuket, Pattaya.

“Việt Nam đặt mục tiêu thu hút 35 triệu khách quốc tế đến năm 2025 nhưng số lượng này Thái Lan đã đạt được từ vài năm trước. Dù vậy, Việt Nam có nhiều điểm mạnh để làm tốt hơn như di sản đặc biệt, bờ biển dài, món ăn ngon,…Hay về Condotel, Thái Lan đã phát triển thị trường này nhiều năm, Việt Nam đi muộn hơn và có thể học từ thành công của họ cũng như tránh những thất bại họ đã vấp phải. Tôi tin vào tiềm năng Condotel ở Việt Nam, đặc biệt tại các địa phương có thể đi đến trong 2-3 tiếng”, ông Mauro Gasparotti chia sẻ và lạc quan khi nhìn nhận, cơ hội có ở khắp mọi nơi tại Việt Nam. 

Bên cạnh những thách thức, đại dịch Covid-19 mở ra nhiều cơ hội cho Việt Nam về khả năng phục hồi mạnh mẽ hơn, đặc biệt, sự dễ dàng trong tiếp cận bất động sản từ người dân.

Dù vậy, vị này nhấn mạnh vào chất lượng sản phẩm cần được cải thiện. 

Ông Mauro Gasparotti, Giám đốc Savills Hotel châu Á-Thái Bình Dương  (Ảnh: Lê Toàn).

Bởi nếu quay lại so sánh với Thái Lan, đất nước này có sự đa dạng bởi khách quốc tế duy trì nhiều lần quay lại thay vì chỉ đến một lần như Việt Nam. 

Điều này đặt ra thách thức phát triển ngành du lịch Việt Nam đảm bảo mối kết nối tốt hơn giữa các địa điểm, cũng như trở nên tiện nghi đáp ứng nhu cầu nghỉ lại trong 2-3 tuần cho du khách thay vì chỉ đến rồi rời đi trong 2-3 ngày.

Đồng tình về đánh giá cần nâng chất lượng sản phẩm, ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, giảng viên Chính sách Công tại Đại học Fulbright Việt Nam, lấy ví dụ về mối quan hệ mang tính tương đối giữa cung và cầu trên thị trường. 

Thừa nguồn cung về số lượng ở phân khúc cao cấp, bất động sản nghỉ dưỡng nhưng thực tế cần nói thêm cho đầy đủ là thiếu chất lượng. 

Ông Tuấn đánh giá, nhiều nhà đầu tư không có năng lực cũng tham gia vào cùng kết quả tạo ra sản phẩm không đạt chất lượng yêu cầu của thị trường.

Thứ hai là sản phẩm "thừa đơn sắc, thiếu đa sắc" trong khi phát triển các khu đô thị phải đi liền với môi trường sống tạo được màu sắc riêng. 

Nhìn vào số lượng tăng người giàu, siêu giàu tại Việt Nam, ông Anh Tuấn dự đoán đô thị biển sẽ thu hút nhu cầu lớn với nhóm đối tượng này.  

“Nhà nước chậm chận trong việc đi theo tiếng nói thị trường. Bài toán đặt ra là làm sao tiếp cận chủ động hơn nữa trong việc bám sát tín hiệu thị trường cũng như đi trước một bước trong việc xây dựng hành lang pháp lý để yên lòng nhà đầu tư”, ông Đỗ Thiên Anh Tuấn chia sẻ.

Dù trong các quy hoạch phát triển khu kinh tế vẫn lồng ghép các đô thị nhưng đơn thuần ở công nghiệp hoặc công nghiệp nặng.

Đi kèm với đó là rủi ro lớn khi để “nước” và “lửa” gần nhau như vấn đề môi trường từ câu chuyện Fomosa.

 “Khoảng trống” từ Khánh Hoà đến Trà Vinh tạo tiềm năng phát triển đô thị dọc đường bờ biển. Nhưng với mục tiêu đóng góp 70% GDP từ 28 tỉnh ven biển (trừ TP.HCM) theo Nghị quyết 36-NQ/TW (2018) đến năm 2030, tầm nhìn 2045 sẽ là rất thách thức. 

Theo ông Tuấn, nếu không tăng tốc đô thị hoá, không tiếp cận hướng phát triển ra biển Đông thì Việt Nam có thể không đạt được mục tiêu trên. 

Trước những băn khoăn về khuôn khổ pháp lý, bà Phạm Thị Thịnh, Phó Cục trưởng Cục Đất đai (Bộ Tài nguyên - Môi trường) cho biết, mục đích sử dụng đất được xác định theo công năng của công trình xây dựng trên đất. 

Với mục tiêu phát triển dự án cùng các công trình phục vụ nhu cầu trong du lịch, nghỉ dưỡng thì được đưa vào quy định kinh doanh dịch vụ du lịch cũng như đất thương mại dịch vụ.

Liên quan đến chế độ sử dụng đất, trong Luật Đất đai có quy định, đất được giao cho chủ đầu tư để thực hiện các dự án theo thời hạn dự án đầu tư và không quá 50 năm (hoặc không quá 70 năm với địa bàn khó khăn hay có ưu đãi đầu tư). 

Các diễn giả chia sẻ tại hội thảo "Sức hút đô thị biển" do báo Đầu tư tổ chức sáng nay, tại TP.HCM (Ảnh: Lê Toàn).

Thứ hai, về quyền/ nghĩa vụ của chủ đầu tư, tại điều 174 và điều 175 Luật Đất đai quy định, với đất thuê trả tiền thuê một lần, nhà đầu tư được quyền chuyển nhượng sử dụng, bán tài sản gắn liền với đất. 

Người mua tài sản được cấp giấy chứng nhận trên cơ sở giao dịch bằng hợp đồng chuyển nhượng phù hợp với Luật kinh doanh bất động sản. 

Các giấy tờ để xác lập quyền sở hữu tài sản đối với nhà đầu tư sơ cấp ban đầu  đó là giấy phép xây dựng, hiện trạng công trình, hồ sơ hoàn công,…Với nhà đầu tư thứ cấp sẽ dựa vào hợp đồng giao dịch.

Nếu đất sử dụng có thời hạn thì người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ được tiếp tục sử dụng theo thời hạn còn lại (Theo điều 128 Luật Đất đai).

"Tại khoản 3, điều 126 Luật Đất đai nêu rõ, trong trường hợp hết thời hạn sử dụng đất, nếu nhà đầu tư có nhu cầu được Nhà nước xem xét gia hạn quyền sử dụng thì việc gia hạn dựa trên nguyên tắc gia hạn cho người đang sử dụng đất (với đất thuê trả tiền một lần). Còn đất thuê trả tiền hàng năm, chủ đầu tư có quyền chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất theo hình thức người mua tài sản được chứng nhận sở hữu trên phần đất của người khác", đại diện Cục Đất đai (Bộ Tài nguyên - Môi trường) trả lời cho câu hỏi, nếu hết thời gian thuê đất, liệu có tiếp tục được gia hạn?