Luật sư Hồ Anh Khoa

Trên thực tế, nhiều trường hợp khách hàng mua căn hộ đã phải ký vào bản hợp đồng do chủ đầu tư soạn sẵn với nhiều điều khoản bất lợi, chẳng hạn như phải trả lãi phạt chậm thanh toán với mức lãi suất rất cao. Ông nhìn nhận gì về vấn đề này?

Khi ký hợp đồng mua - bán căn hộ chung cư đã được chủ đầu tư soạn sẵn, khách hàng có thể gặp bất lợi ở một số nội dung như là lãi chậm thanh toán, phạt hợp đồng, chấm dứt hợp đồng...

Về lãi chậm thanh toán, bên bán có thể đưa vào quy định buộc khách hàng phải chịu khoản lãi chậm thanh toán tiền mua căn hộ ở mức lãi suất cao. Về việc chậm thực hiện nghĩa vụ, khoản 2, Điều 305, Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: Trong trường hợp bên có nghĩa vụ chậm trả tiền thì bên đó phải trả lãi đối với số tiền chậm trả theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời gian chậm trả tại thời điểm thanh toán, trừ trường hợp có thoả thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Hiện tại, mức lãi suất cơ bản là 9%/năm (khoảng 0,024%/ngày). Nếu tính theo mức lãi suất này thì chủ đầu tư không được lợi.

Vì vậy, nhiều chủ đầu tư đưa vào hợp đồng mức lãi suất thỏa thuận rất cao, có thể lên tới 0,05%/ngày (tương đương 18,25%/năm), thậm chí cao hơn. Nếu khách hàng đồng ý ký hợp đồng thì đương nhiên đây được xác định là thoả thuận giữa hai bên. Trong khi thực tế, khách hàng rất khó để thoả thuận một cách sòng phẳng về mức lãi suất này. 

Ảnh: Hoài Nam

Xin ông phân tích thêm một số điểm bất lợi điển hình mà khách hàng có thể gặp phải?

Ngoài khoản lãi chậm thanh toán, nhiều trường hợp, khách hàng còn phải chịu khoản phạt do vi phạm hợp đồng. Có chủ đầu tư còn coi đây là khoản bồi thường thiệt hại cho bên bán và đưa vào hợp đồng.

Trong lĩnh vực thương mại, theo quy định của Luật Thương mại 2005 thì mức phạt vi phạm tối đa là 10% giá trị hợp đồng bị vi phạm. Còn trong lĩnh vực xây dựng, theo quy định của Luật Xây dựng 2014 và Nghị định số 48/2010 của Chính phủ thì mức phạt vi phạm hợp đồng tối đa là 12% phần giá trị hợp đồng bị vi phạm. Theo những quy định trên thì khoản phạt vi phạm sẽ được tính trên phần bị vi phạm. Nhưng với đa phần các hợp đồng mua bán căn hộ chung cư, bên bán thường xác định khoản phạt vi phạm dựa trên toàn bộ giá trị hợp đồng (hoặc giá bán căn hộ).

Về logic pháp lý thì điều này thiếu thuyết phục, vì khách hàng có thể sẽ phải thanh toán tiền phạt vi phạm cho những nghĩa vụ chưa đến hạn thực hiện (tức là chưa vi phạm nghĩa vụ) và cả nghĩa vụ đã thực hiện, tức là khoản tiền đã nộp đúng hạn (nếu có).

Một điểm nữa là nguy cơ bị đơn phương chấm dứt hợp đồng do vi phạm nghĩa vụ thanh toán tiền mua căn hộ (hoặc nghĩa vụ khác). Chủ đầu tư thường đưa ra những trường hợp đơn phương chấm dứt hợp đồng có lợi và chủ động cho mình. Chẳng hạn như một số hợp đồng quy định bên bán có quyền chấm dứt hợp đồng nếu khách hàng vi phạm bất kỳ nghĩa vụ nào đã cam kết.

Đặt trong hoàn cảnh khách hàng có cả nghĩa vụ thanh toán tiền mua căn hộ và nhiều nghĩa vụ thanh toán các khoản tiền khác, khách hàng rất dễ bị đơn phương chấm dứt hợp đồng vì vi phạm nghĩa vụ thanh toán, nếu như rơi vào trường hợp phải thanh toán lãi chậm trả, thanh toán tiền phạt vi phạm, nhất là khi những nghĩa vụ này thường đã không sòng phẳng với khách hàng.

Để thị trường lành mạnh, cơ quan quản lý đã ban hành quy định về hợp đồng mẫu. Theo ông, hợp đồng có thực sự "mẫu", đảm bảo được sự bình đẳng giữa các bên?

Trước đây, có mẫu hợp đồng ban hành kèm theo Thông tư số 16/2010TT-BXD, nhưng hợp đồng này chỉ mang tính chất tham khảo. Năm 2014, Bộ Xây dựng đã ban hành Thông tư số 03 sửa đổi Điều 21, Thông tư số 16/2010/TT-BXD, kèm theo hợp đồng mẫu mua bán căn hộ chung cư thương mại giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ.

Theo quy định tại Thông tư số 03, các trường hợp không tuân thủ các nội dung và theo hợp đồng mẫu thì hợp đồng mua bán căn hộ chung cư đã ký không được pháp luật công nhận và không được sử dụng làm căn cứ để cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở. Chủ đầu tư có trách nhiệm đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ chung cư theo mẫu quy định tại thông tư này với cơ quan có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng.

Dù đã cố gắng chuẩn hóa hợp đồng, nhưng hợp đồng mẫu vẫn còn một số bất cập, đặc biệt là liên quan đến nghĩa vụ thanh toán của khách hàng, xử lý vi phạm hợp đồng.

Điều khách hàng lo ngại nhất là bị đơn phương chấm dứt hợp đồng sau khi họ đã theo đuổi nhiều năm đóng tiền cho chủ đầu tư. Theo ông, quy định về chấm dứt hợp đồng trong hợp đồng mẫu đã hợp lý?

Hợp đồng mẫu quy định, nếu bên mua trễ hạn thanh toán của tất cả các đợt thanh toán thì bên bán có quyền đơn phương chấm dứt hợp đồng, nhưng không quy định cụ thể số ngày vượt quá này, mà để cho các bên tự thỏa thuận về số ngày. Việc quy định thiếu rõ ràng về cơ sở chấm dứt hợp đồng như vậy có thể gây bất lợi cho khách hàng.

Giả sử tình huống khách hàng thanh toán đầy đủ tiền theo các đợt, nhưng mỗi đợt đều bị chậm thanh toán một số ngày, tổng số ngày chậm thanh toán đã vượt quá số ngày quy định, đã thanh toán đầy đủ tiền chậm thanh toán. Đến gần ngày giao nhà, do có khách hàng mới liên hệ trả giá cao hơn, bên bán có thể đơn phương chấm dứt hợp đồng.

Về phương thức chấm dứt hợp đồng, mới chỉ ghi nhận các trường hợp chấm dứt hợp đồng nhưng trình tự, thủ tục chấm dứt như thế nào thì chưa có quy định. Điều này gây bất lợi cho khách hàng khi thiếu cơ sở để xác định thời điểm bên bán vi phạm nghĩa vụ. Khi xác định được bên bán vi phạm nghĩa vụ thì khách hàng có thể vận dụng các quy định của pháp luật về chậm thanh toán.

Căn cứ tính tiền bồi thường vi phạm hợp đồng cũng chưa được xác định thống nhất. Hợp đồng mẫu quy định về mức bồi thường vi phạm hợp đồng xác định theo tổng giá trị hợp đồng. Vậy tổng giá trị hợp đồng chỉ là giá bán căn hộ hay gồm cả những loại phí khác?

Hợp đồng mẫu cũng không xác định thời hạn bên bán phải hoàn trả số tiền đã nhận từ khách hàng sau khi đã khấu trừ đi một số khoản.

Vậy theo ông, khách hàng cần lưu ý những gì trước khi đặt bút ký hợp đồng mua căn hộ chung cư?

Thực tế, ngoài các quy định cứng được diễn giải thành điều, khoản, điểm cụ thể, hợp đồng mẫu vẫn dành phần tự thoả thuận cho các bên, tức là bên bán vẫn có thể đưa thêm những nội dung khác vào hợp đồng mẫu của mình để đăng ký. Nhưng việc ghi nhận thêm ở mức độ nào được đăng ký, mức độ nào không được đăng ký và nếu đăng ký rồi thì các bên được thoả thuận ghi nhận thêm ở mức độ nào để bảo đảm tính pháp lý thì vẫn chưa thực sự rõ ràng.

Do đó, trước khi ký, khách hàng cần lưu ý một số nội dung còn thỏa thuận được như mức lãi suất phải trả khi chậm thanh toán tiền mua căn hộ; mức phạt vi phạm nghĩa vụ; thời hạn thực hiện nghĩa vụ hoàn trả tiền và các nghĩa vụ khác của bên bán; phương thức thực hiện chấm dứt hợp đồng.

Một vấn đề nữa mà khách hàng cần đặc biệt lưu ý, là phải chủ động về nguồn tiền thanh toán, nhất là trường hợp vay ngân hàng để mua căn hộ, để tránh việc vi phạm về thời hạn thanh toán.