Dự báo thị trường bất động sản phía Nam quý II sẽ bội cung (Ảnh: Gia Huy)

Quý I thị trường lao dốc

Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I do DKRA Group công bố, tất cả các phân khúc đều ghi nhận mức giảm mạnh. Trong đó, phân khúc chung cư giảm 25% lượng sản phẩm chào bán so với quý trước. Cụ thể, toàn thị trường có 14.156 căn hộ được đưa ra, tập trung chủ yếu tại TP.HCM. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 51%, tương đương 7.158 căn, giảm 36% so với quý IV/2025.

Ở phân khúc nhà phố, biệt thự, toàn thị trường ghi nhận 11.580 căn được mở bán tại các địa phương như TP.HCM, Tây Ninh, Đồng Nai. Tuy nhiên, nguồn cung giảm 33% so với quý IV/2025. Tỷ lệ tiêu thụ đạt 31%, tương đương 3.570 căn, giảm 44% so với quý trước.

Đối với phân khúc đất nền phân lô, trong quý I có 7.475 nền được chào bán, giảm nhẹ 1% so với quý IV/2025. Tuy nhiên, lượng tiêu thụ chỉ đạt 224 nền, tương đương 3% tổng nguồn cung và giảm 50% so với quý trước.

Sau khi sụt giảm mạnh trong quý I/2026, thị trường bất động sản phía Nam bước vào giai đoạn bản lề khi nguồn cung dần trở lại trong quý II. Dù vậy, thanh khoản vẫn thận trọng và mang tính chọn lọc, tập trung vào các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực và có chính sách bán hàng linh hoạt.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group cho biết, dù lượng giao dịch thấp, mặt bằng giá vẫn tăng ở các phân khúc. Cụ thể, đất nền tăng khoảng 2% so với quý trước; căn hộ tăng từ 3-5% so với quý IV/2025; còn nhà phố, biệt thự tăng khoảng 17% so với cuối năm 2025.

Theo ông Thắng, nguyên nhân khiến thị trường quý I sụt giảm mạnh về nguồn cung mới là do biến động chung của thị trường. Sau Tết Nguyên đán, nhu cầu tìm mua nhà chậm lại, buộc các doanh nghiệp phải điều chỉnh kế hoạch bán hàng. Trong bối cảnh giao dịch thấp, việc mở bán dự án mới sẽ làm gia tăng chi phí, trong khi khả năng tiêu thụ không cao.

“Bên cạnh đó, lãi suất vay mua nhà tăng khiến khách hàng thận trọng hơn. Các ngân hàng cũng siết chặt tín dụng, hạn chế cho vay mua nhà, khiến nhiều người không thể tiếp cận vốn, kéo theo lượng giao dịch sụt giảm mạnh trong quý”, ông Thắng nói.

Nhiều dự án sẽ ra hàng trong quý II

Theo nhiều doanh nghiệp bất động sản, tháng 5 và tháng 6 sẽ là hai tháng trọng tâm để triển khai bán hàng.

Cụ thể, Tập đoàn Khải Hoàn Land cho biết, trong tháng 5 sẽ ra mắt và mở bán dự án chung cư mới mang tên Khải Hoàn Imperial tại phường Thuận Giao, TP.HCM. Dự án gồm 2 block cao 41 tầng nổi và 3 tầng hầm, với khoảng 1.500 căn hộ diện tích từ 1-3 phòng ngủ. Giá bán dự kiến khoảng 49 triệu đồng/m2.

Ông Phùng Quang Hải, Tổng giám đốc Tập đoàn Five Star Group cho hay, trong tháng 5 doanh nghiệp sẽ mở bán các sản phẩm nhà phố, biệt thự tại Khu đô thị Five Star Eco City (xã Bình Chánh, TP.HCM). Giai đoạn này dự kiến cung cấp khoảng 300 sản phẩm thuộc giai đoạn II của dự án, đã xây dựng hoàn thiện, khách hàng có thể vào ở ngay. Dự án có tổng diện tích 660 ha.

Tập đoàn Lê Phong cũng dự kiến trong tháng 5 sẽ mở bán Dự án chung cư The Emerald Boulevard tại mặt tiền Quốc lộ 13. Dự án gồm 2 block cao 39 tầng với 770 căn hộ diện tích từ 1-3 phòng ngủ, giá bán khoảng 70 triệu đồng/m2.

Ngoài ra, doanh nghiệp này tiếp tục triển khai bán hàng Dự án The Emerald Garden View tại phường Thuận An, TP.HCM. Dự án có quy mô khoảng 2.000 căn hộ, diện tích từ 1-3 phòng ngủ, giá bán khoảng 35 triệu đồng/m2. Dự án đã được giới thiệu và mở bán đợt đầu vào tháng 1/2026.

Công ty OBC Holdings cho biết, trong tháng 5 sẽ mở bán giai đoạn II Dự án A&K Tower tại phường An Phú, TP.HCM. Dự án gồm 2 block với 1.115 căn hộ diện tích từ 1-3 phòng ngủ. Ở giai đoạn I mở bán cuối năm 2025, giá khoảng 37 triệu đồng/m2.

Tập đoàn Vạn Phúc dự kiến mở bán dự án chung cư Diamond Sky trong tháng 5. Dự án nằm trong khu đô thị Vạn Phúc City, mặt tiền Quốc lộ 13, với 296 căn hộ. Đây là dòng sản phẩm chung cư đầu tiên được phát triển tại khu đô thị này từ năm 2025. Giá bán dự kiến từ 160 triệu đồng/m2.

Bà Nguyễn Thị Thanh Thảo, Phó tổng giám đốc kinh doanh Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông, cho biết, trong tháng 5 doanh nghiệp sẽ mở bán giai đoạn tiếp theo của Dự án Phú Đông Sky One tại phường Dĩ An, TP.HCM. Dự án gồm 2 block với 780 căn hộ diện tích từ 1-3 phòng ngủ, giá khoảng 40 triệu đồng/m2.

Tại thị trường Tây Ninh, các doanh nghiệp như Trần Anh Group, MIK Group, BIM Land, Ecopark, Thắng Lợi Homes… cũng chia sẻ, sẽ mở bán hàng loạt dự án nhà phố, biệt thự trong tháng 5. Tổng nguồn cung dự kiến khoảng 5.000 sản phẩm nhà phố và 2.000 căn hộ.

Tại Đồng Nai, hai doanh nghiệp Novaland và Nam Long cũng đang lên kế hoạch mở bán các sản phẩm nhà phố, biệt thự mới tại Dự án Aqua City.

Ông Hà Văn Thiện, Phó tổng giám đốc kinh doanh Công ty OBC cho rằng, sau quý I/2026 đầy biến động, các doanh nghiệp đang chuyển sang trạng thái thận trọng, ưu tiên bảo toàn nguồn lực và điều chỉnh kế hoạch kinh doanh.

Dưới áp lực lãi suất tăng, nhiều chủ đầu tư tập trung vào chính sách thanh toán linh hoạt nhằm hỗ trợ khách hàng. Theo ông Thiện, quý II/2026 là giai đoạn quan trọng quyết định diễn biến của thị trường trong cả năm. Nếu lãi suất hạ nhiệt, đầu tư công được thúc đẩy và tăng trưởng kinh tế được ưu tiên, thị trường có thể ghi nhận sự cải thiện về giao dịch.

“Tuy nhiên, yếu tố địa chính trị vẫn tiềm ẩn nhiều bất ổn. Xung đột kéo dài có thể ảnh hưởng đến năng lượng, chuỗi cung ứng toàn cầu, từ đó tác động đến lạm phát và xu hướng thắt chặt chi tiêu, gây ảnh hưởng trái chiều tới thị trường. Dù vậy, việc lãi suất ngân hàng vừa được điều chỉnh giảm sẽ là yếu tố hỗ trợ tích cực, giúp thị trường cải thiện so với quý I”, ông Thiện nhận định.

Trong khi đó, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho rằng, thị trường bước vào quý II/2026 không còn suy giảm nhưng cũng chưa bùng nổ, mà đang trong giai đoạn chuyển trạng thái. Sau nhịp chững đầu năm, mức độ quan tâm của người mua đã dần quay trở lại, dù vẫn thấp hơn cùng kỳ.

“Tôi đánh giá quý II sẽ tích cực hơn. Thị trường không thiếu cơ hội, mà đang thiếu những sản phẩm đủ tốt để hấp thụ dòng tiền”, ông Tuấn nói.

Ông Tuấn cũng cho biết, cấu trúc nhu cầu đã thay đổi rõ rệt, với lực cầu chính đến từ người mua ở thực và nhà đầu tư dài hạn, thay vì dòng tiền đầu cơ ngắn hạn. Thanh khoản có xu hướng cải thiện nhưng mang tính chọn lọc cao. Phân khúc căn hộ tại các đô thị lớn tiếp tục giữ vai trò dẫn dắt nhờ nhu cầu ở thực ổn định, trong khi đất nền vùng ven bắt đầu có dấu hiệu phục hồi nhưng khó xuất hiện các “cơn sốt” như trước.

Ông Nguyễn Văn Tùng, Tổng giám đốc Công ty bất động sản DKRS thông tin, quý II/2026 là giai đoạn người mua quay lại nhưng với tâm lý thận trọng hơn và yêu cầu cao hơn. Ông dự báo từ quý III/2026, thị trường có thể bước vào giai đoạn bùng nổ nguồn cung khi nhiều dự án đồng loạt ra hàng sau thời gian bị “nén”.

Trong bối cảnh đó, quý II được xem là giai đoạn chuẩn bị quan trọng, khi tâm lý thị trường dần ổn định và xu hướng lựa chọn của người mua trở nên rõ nét hơn.

“Ở góc độ doanh nghiệp, đây là thời điểm rà soát danh mục sản phẩm, hoàn thiện pháp lý, điều chỉnh chiến lược giá và chính sách bán hàng để đón đầu nguồn cung từ quý III. Thị trường sẽ phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc. Căn hộ, đặc biệt là phân khúc trung cấp, vừa túi tiền, sẽ tiếp tục dẫn dắt thanh khoản. Đồng thời, các đô thị vệ tinh của TP.HCM gắn với hạ tầng lớn như vành đai, metro sẽ là tâm điểm thu hút người mua”, ông Tùng nhận định.