Tâm điểm đầu tư dài hạn

Sau giai đoạn thị trường trầm lắng vì yếu tố tín dụng và chi phí vốn, nhà đầu tư ngày càng quan tâm đến giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác dòng tiền từ bất động sản. Khác với giai đoạn “lướt sóng” 2018-2021, thời điểm hiện tại ghi nhận xu hướng dịch chuyển mạnh mẽ sang đầu tư căn hộ cho thuê.

Theo dữ liệu tổng hợp từ Batdongsan.com.vn, khu Đông Bắc TP.HCM (gồm các khu vực Thủ Đức, dọc Quốc lộ 13 và các trục hướng về Bình Dương cũ) đang dẫn đầu thị trường với lợi suất cho thuê trung bình lên đến 7,5%/năm, cao hơn mức bình quân toàn thành phố.

Sự hấp dẫn này đến từ nhiều yếu tố. Đầu tiên có thể kể đến là sự phát triển của khu công nghiệp đã tạo nên cộng đồng chuyên gia, kỹ sư, nhân sự chất lượng cao, trong đó phần lớn là người nước ngoài. Nhu cầu về chỗ ở của nhóm khách thuê này có tiêu chuẩn cao, không chỉ dừng ở diện tích căn hộ mà còn ở môi trường sống: cần an ninh, quản lý chuyên nghiệp, cảnh quan xanh và tiện ích đa tầng.

Dự án trên mặt tiền Quốc lộ 13 đẩy nhanh tiến độ, đón sóng đầu tư.

Ngoài ra, trên “bản đồ” đầu tư tại TP.HCM, khu Đông Bắc sở hữu lợi thế đặc biệt khi đang được đầu tư mạnh về hạ tầng giao thông. Có thể kể đến như tuyến Metro số 2 nối Đông Bắc và trung tâm TP.HCM, đường Vành đai 3, mở rộng Quốc lộ 13… Những trục kết nối này không chỉ giúp rút ngắn khoảng cách đến trung tâm thành phố, mà còn liên kết trực tiếp với các khu vực sản xuất, công nghệ cao của TP.HCM.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, giá nhà đất dọc Quốc lộ 13 đã bắt đầu xu hướng tăng từ năm 2023, khi có chủ trương mở rộng tuyến đường này. Đây cũng là khu vực có mặt bằng giá cao nhất Bình Dương cũ, với định hướng phát triển các sản phẩm cao cấp.

Ngay khi có thông tin đầu tư hạ tầng lớn như mở rộng quốc lộ, tuyến metro hay vành đai, mức độ quan tâm tới bất động sản khu vực đó có thể tăng 20-30%. Nếu xuất hiện thêm các dự án lớn hoặc kế hoạch chỉnh trang đô thị, giá có thể tăng mạnh hơn.

Ông Tuấn cũng cho rằng, bất động sản dọc các trục hạ tầng chiến lược thường tăng giá 10-15% mỗi năm trong ba năm đầu sau khi công trình hoàn thành, nhất là khi gắn với định hướng phát triển đô thị theo mô hình giao thông công cộng (TOD). Vì vậy, giai đoạn này là thời điểm thị trường "tranh thủ" tăng tốc để đón đầu cơ hội.

“Trái ngọt” chỉ dành cho dự án đạt chuẩn

Dù nhu cầu cao nhưng không phải dự án nào tại Đông Bắc TP.HCM cũng đạt được con số này. Dữ liệu của các đơn vị nghiên cứu cho thấy, chỉ những dự án đáp ứng đồng thời bốn tiêu chí: vị trí chiến lược, hạ tầng kết nối, hệ tiện ích toàn diện và quản lý vận hành chuyên nghiệp mới thực sự tạo ra giá trị bền vững.

Đặc biệt, nhóm chuyên gia cao cấp sẽ ưu tiên lựa chọn mô hình đô thị “all-in-one” - đô thị khép kín với đầy đủ chức năng sống. Bởi ở đây có đầy đủ tiện ích như trung tâm thương mại, trường học quốc tế, khu thể thao, công viên, y tế và quản lý vận hành theo tiêu chuẩn quốc tế đang dần chiếm ưu thế trên thị trường. Tiếp đến là các dự án quy mô lớn với quản lý quốc tế và cộng đồng cư dân đa quốc tịch đang hình thành xu hướng “chọn lọc tự nhiên” của thị trường. Khách thuê có xu hướng gắn bó lâu dài hơn ở những khu đô thị có quy hoạch đồng bộ, môi trường sống lành mạnh, dịch vụ ổn định và tiện ích phục vụ nhu cầu toàn diện của gia đình.

Đô thị "all-in-one" cao cấp được đánh giá thu hút mạnh giới chuyên gia đang làm việc tại trung tâm Đông Bắc TP.HCM.

Một ví dụ tiêu biểu là La Pura, khu đô thị do Phát Đạt phát triển trên mặt tiền Quốc lộ 13, phường Bình Hoà, TP.HCM. Dự án được quy hoạch theo mô hình “all-in-one”, tích hợp y tế - giáo dục - giải trí với phòng khám, trường học chuẩn quốc tế, 20.000 m2 diện tích thương mại - dịch vụ, trung tâm thương mại 3 tầng, rạp chiếu phim, hơn 100 tiện ích nội khu, 35 không gian dành cho trẻ em…

Đặc biệt, dự án được định hướng vận hành theo chuẩn quốc tế, hướng đến nhóm cư dân tri thức và chuyên gia làm việc tại Khu công nghệ cao. Chính sự hội tụ giữa vị trí giao thương thuận tiện, quy mô lớn, quản lý bài bản và không gian sống gắn với thiên nhiên giúp La Pura trở thành hình mẫu đô thị kiểu mới ở khu Đông Bắc.

Với cộng đồng cư dân dự kiến gồm nhiều chuyên gia nước ngoài, dự án này được đánh giá có khả năng đạt lợi suất cho thuê 7 - 7,5%/năm, nằm trong nhóm cao nhất khu vực. Điều này cho thấy, lợi suất không chỉ là vấn đề vị trí hay giá bán, mà là kết quả của tổng hòa các yếu tố từ quy hoạch, tiện ích, vận hành cho đến cấu trúc dân cư.

Theo phân tích của các chuyên gia, trong bối cảnh nguồn cung căn hộ cho thuê dự kiến sẽ gia tăng từ năm 2026 trở đi, những dự án có chiến lược phát triển bền vững, quy hoạch rõ ràng và dịch vụ quản lý chuyên nghiệp sẽ giữ được lợi thế cạnh tranh dài hạn. Ngoài ra, xu hướng đầu tư dài hạn, khai thác dòng tiền thay vì chờ tăng giá cũng đang giúp thị trường Đông Bắc trở nên ổn định hơn.