Bất động sản tiếp tục giữ vị thế là lĩnh vực thu hút dòng vốn M&A lớn nhất

Thị trường sôi động

Theo số liệu từ một đơn vị nghiên cứu thị trường bất động sản, trong quý I/2026, toàn thị trường Việt Nam ghi nhận khoảng 51 thương vụ M&A thành công, với tổng giá trị công bố đạt khoảng 659 triệu USD.

Trong đó, bất động sản tiếp tục giữ vị thế là lĩnh vực thu hút dòng vốn M&A lớn nhất. Chỉ tính riêng hai tháng đầu năm 2026, các thương vụ bất động sản có công bố giá trị đã đạt khoảng 392,7 triệu USD. Cộng thêm các giao dịch trong tháng 3, tổng giá trị M&A bất động sản quý I chắc chắn vượt ngưỡng 400 triệu USD. Con số này cho thấy, sức hấp dẫn của quỹ đất Việt Nam đối với các nhà phát triển dự án chuyên nghiệp, bất chấp những khó khăn chung của kinh tế thế giới.

Tại TP.HCM, ngày 13/4 vừa qua, Công ty OBC Holdings tổ chức lễ động thổ Dự án Thuận An Xanh tại phường Bình Hòa. Dự án được OBC M&A vào tháng 1/2026 từ Công ty cổ phần Eco Thuận Nghiệp, có diện tích hơn 6.300 m2, gồm 934 căn hộ cao 36 tầng. Giá trị thương vụ ước khoảng hơn 350 tỷ đồng.

Thị trường M&A bất động sản đang bước vào giai đoạn sàng lọc, nơi pháp lý minh bạch và hiệu quả dòng tiền trở thành yếu tố quyết định.

Tương tự, Tập đoàn Khải Hoàn Land từ năm 2025 đã đẩy mạnh chiến lược M&A. Theo doanh nghiệp, năm 2025 đã M&A thành công 4 dự án. Đến tháng 2/2026, doanh nghiệp tiếp tục hoàn tất M&A một dự án tại phường Thuận Giao với diện tích 1 ha. Sau khi nhận chuyển nhượng, tháng 3/2026, dự án đã được triển khai xây dựng và chuẩn bị bán hàng với tên gọi Khải Hoàn Imperial. Dự án gồm 2 block chung cư cao 42 tầng, với khoảng 1.500 căn hộ.

Bên cạnh đó, thị trường trở nên sôi động khi nhiều doanh nghiệp phía Bắc “đổ bộ” vào phía Nam để tìm kiếm quỹ đất. Đơn cử, Thái Group đang tích cực tìm kiếm các quỹ đất tại TP.HCM, ưu tiên các vị trí trung tâm để phát triển sản phẩm cao cấp, đặc biệt là các dự án đã có pháp lý sơ bộ.

Tập đoàn Đất Xanh Miền Bắc cũng vừa làm việc với một doanh nghiệp bất động sản tại TP.HCM để thương thảo M&A sản phẩm tại dự án ở phường An Phú. Doanh nghiệp này ưu tiên mua các sản phẩm tại dự án đang xây dựng, tập trung vào chung cư và nhà phố, nhằm triển khai bán hàng ngay thay vì mua quỹ đất để phát triển dự án từ đầu.

Ông Lại Đình Cương, đại diện một tập đoàn lớn tại Hà Nội (xin giấu tên) cho biết, doanh nghiệp đang tích cực tìm kiếm dự án tại phía Nam để M&A. Theo ông Cương, doanh nghiệp dự kiến dành khoảng 10.000 tỷ đồng cho chiến lược này. Cụ thể, tại Đồng Nai sẽ ưu tiên các dự án nhà phố, biệt thự; tại Bình Dương (cũ) là các dự án chung cư. Trong tháng 3, doanh nghiệp đã M&A thành công một dự án hơn 2 ha tại phường Dĩ An để phát triển. Riêng khu vực Hóc Môn, Bình Chánh của TP.HCM, doanh nghiệp cũng ưu tiên các dự án nhà phố, biệt thự.

“Chúng tôi ưu tiên các dự án đã có pháp lý sơ bộ như chủ trương đầu tư, quy hoạch 1/500 để có thể triển khai xây dựng và bán hàng ngay sau khi nhận chuyển nhượng”, ông Cương cho biết.

Không chỉ bên mua sôi động, phía bên bán cũng tích cực chào hàng. Đơn cử, Tập đoàn Him Lam đang chào bán dự án chung cư Oriental Cove tại đường Nguyễn Hữu Thọ, phường Tân Hưng. Dự án có diện tích hơn 3.000 m2, giá chào khoảng 450 tỷ đồng, hiện đang ở giai đoạn chủ trương đầu tư, có thể phát triển 1 block chung cư cao 40 tầng.

Một dự án khác là Khu dân cư Nam Hòa Bình tại xã Đông Thạnh, với diện tích 50.840 m2, gồm sản phẩm nhà phố và biệt thự. Dự án đã có pháp lý 1/500, được chào bán với giá khoảng 650 tỷ đồng.

Không chỉ doanh nghiệp phía Bắc, các doanh nghiệp phía Nam cũng đẩy mạnh M&A. Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần địa ốc Phú Đông cho biết, doanh nghiệp đang tập trung M&A quỹ đất để phát triển dự án, ưu tiên các khu đất lớn có thể triển khai khu đô thị với đa dạng sản phẩm như chung cư, nhà phố.

Ông Trần Văn Hiếu, Tổng giám đốc OBC cũng cho biết, năm 2026 doanh nghiệp sẽ tiếp tục đẩy mạnh tìm kiếm quỹ đất để M&A, hoàn thiện pháp lý và phát triển dự án. Các khu vực ưu tiên là TP. Thuận An và Dĩ An (Bình Dương cũ).

Phân hoá dòng sản phẩm M&A

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, thị trường M&A đang sôi động hơn và số lượng sản phẩm chào bán tăng so với các năm trước, nhờ cơ chế thí điểm theo Nghị quyết 171/2024/QH15 có hiệu lực từ tháng 4/2025. Hiện nay, phần lớn các dự án chào bán đều đến từ quỹ đất đã được tháo gỡ pháp lý theo nghị quyết này.

“Việc cho phép nhà đầu tư thỏa thuận nhận chuyển nhượng và chuyển đổi mục đích sử dụng đất không phải đất ở sang phát triển nhà ở thương mại đã góp phần tháo gỡ các nút thắt pháp lý tồn tại nhiều năm. Khi pháp lý được thông suốt, từ năm 2025 đến nay, thị trường đã có thêm hàng trăm dự án tham gia M&A”, ông Châu cho biết.

Theo ông Châu, thực tiễn ba tháng đầu năm 2026 cho thấy, thị trường M&A bất động sản phía Nam đang bước vào giai đoạn trưởng thành hơn. Không còn các “cơn sóng ảo” hay thương vụ mang tính chộp giật, các giao dịch hiện nay đều dựa trên tính toán kỹ lưỡng về dòng tiền, pháp lý và giá trị sử dụng thực tế.

Ngoài ra, từ ngày 1/1/2026, thị trường bất động sản chính thức vận hành dưới tác động đồng bộ của Luật Đất đai 2024, Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cùng bảng giá đất mới. Những thay đổi này đang tạo ra một “cuộc cách mạng” trong hoạt động M&A.

Cụ thể, việc bỏ khung giá đất giúp quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng diễn ra nhanh hơn, nhưng đồng thời làm tăng chi phí tiền sử dụng đất. Điều này buộc nhà đầu tư M&A phải tính toán lại biên lợi nhuận, ưu tiên các dự án có mật độ xây dựng tối ưu.

Bên cạnh đó, điều kiện chuyển nhượng cũng khắt khe hơn. Các quy định mới yêu cầu dự án phải đạt một số cột mốc thi công nhất định và hoàn thành nghĩa vụ thuế trước khi chuyển nhượng. Điều này góp phần thanh lọc các doanh nghiệp yếu năng lực, tạo môi trường M&A minh bạch và an toàn hơn.

Đáng chú ý, các quy định mới về sở hữu nhà ở và quyền thuê đất trả tiền hằng năm cũng mở thêm cơ hội thu hút dòng vốn ngoại vào các dự án bất động sản du lịch, nghỉ dưỡng và khu công nghiệp.

Đánh giá về thị trường năm 2026, ông Trần Văn Hiếu, Tổng giám đốc OBC Holdings cho rằng, các doanh nghiệp sẽ ưu tiên những dự án có pháp lý minh bạch, hồ sơ hoàn chỉnh và sẵn sàng triển khai.

“Một điểm đáng chú ý là sự phân tầng rõ nét giữa các nhóm nhà đầu tư. Nhà đầu tư trong nước chiếm ưu thế ở các thương vụ vừa và nhỏ, linh hoạt trong cấu trúc giao dịch và hợp tác phát triển. Trong khi đó, nhà đầu tư nước ngoài tập trung vào các thương vụ quy mô lớn, đặc biệt ở phân khúc nhà ở cao cấp, đô thị tích hợp và bất động sản công nghiệp chiến lược”, ông Hiếu nhận định.

Cũng theo ông Hiếu, mặt bằng định giá đang được thiết lập lại theo các tiêu chuẩn thẩm định quốc tế, phản ánh sát giá trị thực của tài sản thay vì những mức giá “phi lý” như các chu kỳ trước. Đặc biệt, chính sách có hiệu lực từ tháng 4/2025 cho phép chuyển đổi mục đích sử dụng đất sang phát triển nhà ở thương mại đã tạo động lực rõ rệt cho các thương vụ M&A ở phân khúc nhà ở - vốn có nhu cầu cao nhưng nguồn cung còn hạn chế.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập tại TP.HCM cho rằng, khó khăn lớn nhất của M&A hiện nay vẫn nằm ở vấn đề giá. Phần lớn dự án chào bán đang có mức giá cao hơn giá trị thực của thị trường.

Theo đó, bên bán thường cộng các chi phí như hoàn thiện pháp lý, lãi vay ngân hàng trong thời gian nắm giữ dự án, cùng biên lợi nhuận kỳ vọng để hình thành giá chào bán. Trong khi đó, bên mua phải tính toán tổng chi phí đầu tư, xây dựng, số lượng sản phẩm, mặt bằng giá khu vực và tiền sử dụng đất để xác định giá bán đầu ra. Nếu giá thành mỗi mét vuông vượt quá mặt bằng thị trường, thương vụ sẽ khó thực hiện.

“Đây chính là điểm nghẽn khiến nhiều thương vụ M&A không thành công thời gian qua. Bên bán thường không chấp nhận giảm giá, trong khi bên mua không thể mua ở mức giá đó vì khó đảm bảo lợi nhuận khi triển khai dự án”, ông Hoàng nhận định.