Khu công nghiệp Trần Anh Tân Phú - Tập đoàn Trần Anh Group.

Đồng loạt nhập cuộc

Sau giai đoạn tăng trưởng nóng 2015 - 2021, thị trường nhà ở tại TP.HCM và vùng phụ cận bước vào chu kỳ trầm lắng do nguồn cung khan hiếm, pháp lý dự án kéo dài, chi phí vốn cao. Trong khi đó, phân khúc bất động sản công nghiệp lại nổi lên như “điểm sáng” với tỷ lệ lấp đầy cao cùng giá thuê đất và nhà xưởng tăng liên tục.

Tại khu vực phía Nam, nhiều tên tuổi lớn đã sớm xác lập chiến lược “đổi sân chơi”. Đơn cử, Công ty cổ phần Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR) - doanh nghiệp nổi tiếng trong mảng nhà ở cao cấp tại TP.HCM đã thành lập công ty con chuyên về bất động sản công nghiệp - logistics từ năm 2020, với vốn điều lệ hiện hơn 3.000 tỷ đồng. Ngoài ra, Phát Đạt đang nghiên cứu triển khai dự án khu công nghiệp (KCN) tại Bà Rịa - Vũng Tàu, đồng thời ký kết hợp tác chiến lược với Công ty Thanh Bình Phú Mỹ để phát triển hạ tầng và kho vận phục vụ chuỗi cung ứng khu vực Đông Nam Bộ.

Tương tự, Nam Long Group (NLG) - chủ đầu tư khu đô thị Waterpoint 355 ha tại tỉnh Tây Ninh (trước thuộc Long An) cũng được cho là đang chuẩn bị quỹ đất công nghiệp tại khu vực này. Với vị trí cửa ngõ kết nối TP.HCM và Đồng bằng sông Cửu Long, Tây Ninh được xem là điểm đến lý tưởng cho cả nhà ở lẫn KCN, đặc biệt trong bối cảnh hạ tầng giao thông (cao tốc, vành đai, cảng cạn ICD) đang được đầu tư mạnh.

Hay như Tập đoàn Khang Điền (KDH) - doanh nghiệp niêm yết lớn trong mảng nhà ở tại TP.HCM đã công bố kế hoạch phát triển KCN Lê Minh Xuân mở rộng, quy mô gần 110 ha, trong đó 89 ha đã được phê duyệt thuê đất. Đây được xem là bước đi quan trọng giúp Khang Điền mở rộng lĩnh vực hoạt động, tạo dòng tiền ổn định, bù đắp cho chu kỳ chậm của mảng nhà ở.

Cùng xu hướng đó, Hodeco (HDC) và DIC Holdings - hai doanh nghiệp gắn bó với thị trường Bà Rịa - Vũng Tàu - cũng đã công bố kế hoạch tham gia mảng KCN. Hodeco dự kiến phát triển các KCN tại Châu Đức, Tân Hội, đồng thời tìm kiếm đối tác đầu tư hạ tầng tại Tây Ninh. Trong khi đó, DIC Holdings vừa triển khai những bước đi đầu tiên trên “sân chơi” này, nghiên cứu dự án KCN mới nhằm đón đầu xu hướng phát triển logistics và cảng biển.

Một “ông lớn” khác là Tập đoàn Vingroup cũng đã chính thức bước chân vào lĩnh vực KCN  với các dự án quy mô lớn tại Hải Phòng và Hà Tĩnh. Trong đó, KCN Vinhomes Vũng Áng (Hà Tĩnh) có quy mô 965 ha, tổng vốn đầu tư hơn 13.000 tỷ đồng, hướng tới mục tiêu phát triển hạ tầng KCN và thu hút các dự án thuộc lĩnh vực năng lượng, công nghệ cao, điện tử, viễn thông, vật liệu mới, năng lượng sạch. Hai KCN khác tại Hải Phòng có tổng diện tích gần 500 ha, với tổng vốn đầu tư khoảng 10.000 tỷ đồng.

Địa ốc tìm hướng mới từ bất động sản công nghiệp

Giới chuyên gia nhận định, việc các doanh nghiệp bất động sản nhà ở thương mại chuyển hướng sang bất động sản công nghiệp là hướng đi phù hợp, tạo nền tảng phát triển bền vững cho các doanh nghiệp địa ốc.

Báo cáo mới nhất của Chứng khoán VPBank cho thấy, đến quý II/2025, doanh thu của các doanh nghiệp trong ngành bất động sản công nghiệp vẫn tăng 21,6% so với cùng kỳ năm 2024. Cùng với đó, lợi nhuận ròng toàn ngành tăng mạnh 26,7% so với quý trước và 85,1% so với cùng kỳ, nhờ tăng trưởng từ các mảng kinh doanh khác như bất động sản dân cư, cao su và cung cấp điện, nước.

Dự báo về triển vọng nửa cuối năm 2025 và năm 2026, VPBank cho rằng, diện tích đất KCN hấp thụ ròng sẽ cải thiện so với quý II/2025, nhưng tốc độ tăng trưởng có thể chậm lại so với giai đoạn trước do tâm lý thận trọng của các nhà đầu tư dưới áp lực vấn đề thuế quan. Dù vậy, các doanh nghiệp bất động sản công nghiệp đã có xu hướng đa dạng hóa nguồn thu từ bất động sản dân cư và dịch vụ hạ tầng, nhằm đảm bảo dòng tiền ổn định hơn.

Đánh giá về triển vọng thị trường năm 2025, bà Phạm Thị Miền, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu Đánh giá thị trường Bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn cung đất công nghiệp trong năm 2025 sẽ tiếp tục tăng, đồng thời nâng cao chất lượng nhờ sự xuất hiện của các KCN mới và các dự án mở rộng tại những khu hiện hữu.

Trong giai đoạn 2024 - 2027, Việt Nam dự kiến bổ sung khoảng 15.200 ha đất công nghiệp và hơn 6 triệu m2 kho xưởng vào nguồn cung. Song song với sự gia tăng này, nguồn cầu cũng được dự báo tăng trưởng tích cực, nhờ trợ lực từ dòng vốn đầu tư nước ngoài (FDI), làn sóng dịch chuyển China+1 và việc thực hiện các cam kết thương mại quốc tế. Trong đó, nhu cầu tập trung chủ yếu ở các ngành sản xuất, logistics và công nghệ cao, theo hướng thu hút đầu tư có chọn lọc.