Dự án Lotus Residence nằm bất động nhiều năm vì chưa được định giá đất.

Đơn vị tư vấn “bỏ chạy” vì sợ rủi ro

Theo kế hoạch sử dụng đất năm 2023 của tỉnh Đồng Nai, trên địa bàn tỉnh có khoảng 1.500 dự án đang triển khai, gồm cả dự án của Trung ương và địa phương. Đa số dự án đều phải lấy đất của các hộ gia đình, cá nhân, đơn vị, nên rất cần tư vấn xác định giá đất để kịp thời triển khai. Tuy nhiên, việc tìm đơn vị tư vấn xác định giá đất rất khó, thậm chí danh sách các đơn vị tư vấn cũng không có.

Ông Nguyễn Ngọc Thường, Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Đồng Nai cho hay, trong 2 năm qua, có rất ít đơn vị nộp hồ sơ tham gia tư vấn, định giá đất trên địa bàn tỉnh. Có trường hợp nộp hồ sơ rồi, nhưng khi thẩm định năng lực thì không đạt yêu cầu. Có trường hợp được đánh giá đủ năng lực, nhưng phút cuối lại từ chối, ngừng thực hiện. Điều này dẫn đến nhiều dự án phải chờ thẩm định giá đất.

Lý giải việc nhiều đơn vị, trong đó có 2 đơn vị của tỉnh là Công ty cổ phần Thẩm định giá Đồng Nai và Trung tâm Kỹ thuật tài nguyên - môi trường (thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường) không tham gia tư vấn, thẩm định giá đất, ông Thường cho rằng, khó khăn của các đơn vị thẩm định là thiếu thông tin về thửa đất, giá đất thị trường và thông tin giá đất trong cơ sở dữ liệu đất đai. Đối với các trường hợp thẩm định lại giá đất, chủ đầu tư không cung cấp được đầy đủ hồ sơ pháp lý theo yêu cầu. Thêm nữa là thời gian qua, một số kết luận thanh tra, kiểm tra chỉ ra tư vấn định giá đất thấp, bị quy trách nhiệm, khiến đơn vị tư vấn e dè, sợ rủi ro.

Thực tế, không riêng Đồng Nai, mà đây là tình trạng chung của nhiều địa phương. Chẳng hạn, tại Bình Thuận cũng gặp rất nhiều khó khăn trong việc tìm đơn vị tư vấn giá đất cụ thể để doanh nghiệp hoàn tất nghĩa vụ tài chính với Nhà nước ở các dự án bất động sản. Đây là một trong những nguyên nhân khiến nhiều dự án trên địa bàn phải “đứng hình”.

Phó giám đốc Sở Tài nguyên và Môi trường Bình Thuận, ông Trần Hữu Minh Tùng chia sẻ, nhiều dự án bất động sản tại địa phương hiện nay khó triển khai do vướng việc xác định giá đất. Để có được giá đất cụ thể thì phải có quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết 1/500. Hiện nay, trên địa bàn tỉnh, phần lớn quy hoạch phân khu chưa được phê duyệt. Vướng quy hoạch phân khu thì không làm được quy hoạch chi tiết 1/500. Từ đó không thể làm được giá đất chi tiết, dẫn đến doanh nghiệp không triển khai được dự án.

Hơn nữa, trên địa bàn các tỉnh phía Nam có rất ít đơn vị tư vấn xác định giá đất cụ thể. Chi phí xác định giá đất tầm 30 - 70 triệu đồng/hợp đồng, số tiền không lớn, nhưng trách nhiệm thì nặng nề. Đơn vị tư vấn phải họp rất nhiều lần, các thông tin thu thập đầu vào rất nhiều và rủi ro rất cao.

“Tỉnh cũng nhiều lần liên hệ với các đơn vị ở miền Trung, miền Bắc, nhưng chi phí không đủ cho họ đi vào. Chưa kể, đơn vị tư vấn làm xong, Hội đồng nhà nước thẩm định, góp ý nhiều lần. Mỗi lần góp ý là các đơn vị tư vấn lại phải mang hồ sơ ra vào rất tốn kém, chi phí hợp đồng không đủ bù đắp”, ông Tùng cho biết.

Cán bộ cũng lúng túng

Tại TP.HCM, tình hình cũng chẳng khá hơn. Hiện nay, nhiều đơn vị tư vấn từ chối không tham gia vào định giá đất vì sợ rủi ro. Thậm chí, đến cán bộ cơ quan nhà nước cũng không dám “mạnh tay” khi định giá đất.

Một vị lãnh đạo Sở Tài nguyên và Môi trường TP.HCM cho hay, thời gian qua, công tác định giá đất là mảng việc vất vả nhất đối với các cán bộ của Sở, bởi nguồn nhân lực của Sở không đủ cả về số lượng lẫn chất lượng để đảm trách công việc này, trong khi trước đây là phần việc của Sở Tài chính. Thậm chí, ngay bản thân ông cũng mới học qua vài tháng về công tác thẩm định giá đất, còn rất nhiều quy định chồng chéo mà cán bộ thấy vướng mắc, không yên tâm khi thực hiện công tác này.

“Định giá đất là vấn đề không đơn giản, đề nghị cần quy định rõ cơ quan nào chịu trách nhiệm chính và đề nghị TP.HCM có cơ chế đặc thù cho công tác định giá đất”, một cán bộ của Sở Tài nguyên và Môi trường đề xuất.

Thực tiễn này xuất phát từ nhiều nguyên nhân khác nhau. GS-TSKH. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường chỉ ra, có ba vướng mắc lớn về công tác định giá đất.

Thứ nhất, quản lý định giá đất không rõ ràng là một cản trở với việc phê duyệt các dự án đầu tư phát triển.

Thứ hai, khung pháp lý về định giá đất không minh bạch, làm cho người có thẩm quyền quyết định về giá đất trong khu vực nhà nước luôn e ngại.

Thứ ba, cả hệ thống quản lý giá đất đang có những lệch lạc.

“Chính vì khung pháp luật lỏng lẻo nên việc thẩm định giá đang làm khó những cán bộ chịu trách nhiệm quyết định về giá đất. Định giá đất là một lĩnh vực chuyên môn hẹp, phức tạp, cần tới chiều sâu kỹ thuật và nền tảng đạo đức. Những sai lầm về quản lý định giá đất có thể dẫn tới các hệ lụy rất xấu, vì vậy, quy định của pháp luật về xác định giá đất cần đảm bảo công khai, minh bạch, công bằng và khách quan”, ông Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.