“Tôi cho rằng, việc loại bỏ phương pháp này gửi đi thông điệp không thuận cho thị trường”, ông Cường chia sẻ.

GS-TS Hoàng Văn Cường, Ủy viên Ủy ban Tài chính - Ngân sách của Quốc hội

Thưa ông, theo Dự thảo sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất đang được Bộ Tài nguyên và Môi trường chủ trì soạn thảo, phương pháp định giá đất được đề xuất giảm còn 3, thay vì 5 như hiện tại. Đó là phương pháp so sánh, phương pháp thu nhập và phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Lý do được đưa ra là, một số quy định về phương pháp định giá đất bộc lộ hạn chế, tồn tại, gây lúng túng trong áp dụng thực hiện và ảnh hưởng đến tiến độ xác định giá đất, từ đó ảnh hưởng tiến độ phê duyệt dự án. Ông nghĩ thế nào về những thay đổi này?

Đúng là gần đây, nhiều dự án đầu tư không phê duyệt được, trong đó có nguyên nhân do vướng mắc trong việc định giá đất, ảnh hưởng đến các quyết định tiếp sau. Cũng có câu hỏi là, trước đây, quy định như vậy, nhưng tại sao việc định giá vẫn diễn ra bình thường?

Hiện có tình trạng nhiều cơ quan phải quyết định giá đất rất e ngại, không dám quyết, vì không biết đâu là đúng, đâu là sai. Nguyên nhân chính là do các quy định về định giá chưa thực sự chặt chẽ, cụ thể, dẫn đến khả năng tùy tiện, chủ quan. Thực tế đã xảy ra vụ việc cố tình định giá thấp, gây thất thoát nguồn lực của Nhà nước. Thời gian qua, nhiều vụ án đã được xử lý, nhiều người, trong đó có lãnh đạo các địa phương, quan chức và cả tổ chức tư vấn vướng vào tù tội.

Tuy vậy, cũng phải thẳng thắn, trong số những người sai phạm, có người cố tình, bị xử là đúng người, đúng tội; nhưng có người sai phạm do những yếu tố khách quan. Ví dụ, tại thời điểm định giá thì thị trường trầm lắng, giá thấp, nhưng đến lúc thanh tra, kiểm tra, điều tra, thì thị trường sốt lên, giá lên cao, đẩy người định giá vào tội gây thất thoát.

Chỉ một ví dụ nhỏ để thấy, các quy định không cụ thể, rõ ràng sẽ khiến rất khó phân định đâu là sai phạm chủ quan, đâu là khách quan, nên việc sửa đổi là cần thiết…

Theo ông, các phương pháp trên có đủ để giải tỏa tâm lý lo ngại, không dám quyết do các quy định thiếu cụ thể, rõ ràng trong định giá đất?

Để giải quyết lo ngại này, hay nói đúng hơn là để an toàn cho cơ quan quyết định giá đất, phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất chắc là sẽ được ưu ái hơn cả. Đây cũng là phương pháp “riêng có” của Việt Nam. Người định giá chỉ cần căn cứ các “công thức” đã được Nhà nước phê duyệt, gồm giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất, không chịu trách nhiệm gì trong công thức xác định giá.

Tuy nhiên, phương pháp này chủ yếu phù hợp cho việc định giá đất là cơ sở thực hiện quyết định hành chính của Nhà nước, hay để làm căn cứ tính các nghĩa vụ tài chính khác liên quan. Ví dụ, quyết định giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; thu tiền sử dụng đất khi giao đất tái định cư; tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân; xác định giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân…

Vấn đề là, nếu định giá theo phương pháp hệ số, thì ngoài sự an toàn cho người quyết định, mức giá sẽ rất khó sát với thị trường. Ví dụ, hai mảnh đất cạnh nhau cùng hệ số, cùng công thức, thì sẽ có giá như nhau, nhưng thực tế, chỉ cần khác hình dáng, địa thế, thậm chí là hướng đất… cũng dẫn đến giá cả khác nhau.

Với phương pháp so sánh - phương pháp được nhiều nước áp dụng - cũng sẽ không phù hợp nếu xác định giá cho dự án chưa phát triển, diện tích đất quy mô lớn, đa dạng về địa thế, có cả các sông suối, mồ mả…, vì chưa có dự án tương tự được giao dịch làm cơ sở so sánh.

Theo thông lệ trên thế giới, để định giá các loại đất phục vụ dự án đầu tư, tạo lập giá trị mới, công trình mới, như phát triển một vùng đất trống thành một khu đô thị, người ta thường sử dụng phương pháp thặng dư.

Nhưng Dự thảo sửa đổi Nghị định 44/2014/NĐ-CP không còn đề cập phương pháp thặng dư để xác định giá đất?

Phương pháp thặng dư cũng có hạn chế, như nếu đưa các yếu tố đầu vào không sát thực tế, thì đầu ra cũng sẽ không chuẩn. Đây là phương pháp định giá đất bằng cách tính tổng doanh thu phát triển giả định của bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển giả định. Ví dụ, chúng ta định đầu tư xây dựng một khu đô thị, có nhà ở, các công trình hạ tầng xã hội..., thì sẽ phải tính bao nhiêu phần trăm diện tích đất sẽ thành đất ở, diện tích cho các công trình hạ tầng - xã hội, dự kiến đầu tư các công trình này thế nào, tiến độ ra sao, có được đầu tư chất lượng, đồng bộ không...

Nếu việc đầu tư đồng bộ, chất lượng cao, lại có hạ tầng công cộng đi qua, thì giá trị của khu đất sẽ tăng rất cao khi dự án hoàn thành. Nhưng ngược lại, kế hoạch đầu tư không thực hiện được, thì giá trị các diện tích đất thương mại sẽ thấp đi. Nhưng khi đánh giá để định giá theo phương pháp thặng dư, có thể không tính hết được các yếu tố này…

Như vậy, trong phương pháp này, nhà đầu tư sẽ muốn giá thấp nhất, để phòng ngừa trường hợp chậm trễ. Còn đầu vào, như chi phí giải phóng mặt bằng vốn rất khó ứng định…, thì muốn xác định mức cao nhất. Như vậy, phần còn lại là lợi nhuận sẽ không còn cao.

Thực tế trên dẫn đến tình trạng khi dự án hoàn thành, có thể chi phí thực tế thấp hơn và nhà đầu tư có thể bán đắt hơn, thu được lợi hơn.

Phương pháp này vẫn được các nước áp dụng mà không lo ngại bị trốn thuế, vì dù định giá đầu vào có thấp hơn thực tế, thì khi giá bán ra có sự chênh lệch, việc điều tiết phần chênh lệch sẽ được thực hiện thông qua thuế.

Bây giờ bỏ phương pháp này, chúng ta sẽ không có cơ sở để định giá các khu vực đất được gọi là đất chưa phát triển.

Có phải là về thực chất, phương pháp này không có vấn đề gì để phải loại bỏ?

Đúng. Phương pháp này không có vấn đề để phải bỏ ra, mà là do cơ chế quản lý.

Tôi biết là, để giữ an toàn cho người quản lý, cho người ra quyết định, thì chính quyền địa phương luôn đề xuất sử dụng phương pháp hệ số.

Tuy nhiên, theo tôi, điểm mấu chốt là xác định rõ các nguyên tắc, cơ chế định giá để cho dù có áp dụng phương pháp nào cũng có sơ sở đảm bảo an tâm cho người thực thi. Nếu như chúng ta cứ bám vào tại sao chỗ kia người ta bán bằng kia, mà anh lại định giá bằng này, gắn trách nhiệm của người định giá và mức giá được xác định..., thì rõ ràng, người định giá sẽ rủi ro, không dám làm.

Theo thông lệ quốc tế, khi quy định về phương pháp định giá, người ta coi trọng phương pháp, cách thức, quy trình, tiêu chuẩn, căn cứ để xác định giá trị, chứ không phải là giá bán. Việc xác định đúng - sai là xác định trên phương pháp, quy trình, chứ không phải là mức giá cụ thể. Nếu anh dùng các phương pháp đúng, căn cứ, minh chứng đúng, thì mức giá nào được đưa ra cũng là hợp lý. Còn nếu xác định anh ngụy biện minh chứng, cố tình tìm nhân chứng không khách quan, không mang tính thị trường, thì dù mức giá thấp cũng là cố tình vi phạm.

Chúng ta cũng phải chấp nhận cùng một mảnh đất, với 2 cách định giá khác nhau, 2 tổ chức thực hiện khác nhau, thì có thể có hai giá khác nhau. Vấn đề là xem căn cứ, cơ sở, luận chứng định giá, chứ không phải mức giá đó đúng hay sai, thấp hay cao.

Với tư duy như vậy, người có quyền phê duyệt giá cũng dựa trên luận chứng, cơ sở đó để phê duyệt. Nếu người phê duyệt thấy có vấn đề từ luận chứng, căn cứ có yếu tố giả mạo, không chuẩn xác mà vẫn chấp nhận, thì phải chịu trách nhiệm vì cố tình làm sai, chứ không phải sai vì quyết định giá cao…

Hội đồng thẩm định giá cũng vậy, không phải là cơ quan định giá, cơ quan dùng số đông để biểu quyết giá đất, mà là nơi thẩm định, đánh giá sự phù hợp của phương pháp, quy trình... một cách độc lập, dựa trên các ý kiến từ đại diện các cơ quan chức năng trên địa bàn.

Theo ông, đứng ở góc độ nhà đầu tư, họ sẽ nhìn thấy những gì thông qua quyết định bỏ qua phương pháp định giá mà phần lớn các dự án đầu tư bất động sản đang áp dụng và cũng là thông lệ quốc tế?

Như tôi vừa nói, rủi ro trong công tác quản lý đất đai vừa qua khiến cơ quan quản lý có xu hướng tìm một biện pháp để vừa giữ an toàn, vừa giữ vai trò quản lý. Đây là lý do các địa phương muốn áp dụng phương pháp hệ số, dù các nhà khoa học, cơ quan chuyên môn không đồng tình.

Nếu chúng ta định giá dựa trên các yếu tố hành chính áp đặt, thì vô hình trung, có thể loại những nhà đầu tư tiềm năng, có năng lực do không tiếp cận được quyết định hành chính.

Rõ ràng, ngân sách sẽ không được lợi gì, nguồn thu sẽ bị thiệt hại, nhưng thiệt hại lớn nhất là không tạo ra được giá trị cho xã hội, thậm chí gây hệ lụy khi nhà đầu tư tiếp cận được dự án lại vì mục tiêu giữ đất, giữ dự án... bán kiếm lời.

Trong giai đoạn giao thời, ngay trước thời điểm Luật Đất đai sửa đổi, có phải đây là cách xử lý tình huống để đẩy nhanh tiến độ dự án?

Tôi không cho rằng, để xử lý tình huống thì lại chọn cách bỏ đi một phương pháp. Nếu cần xử lý tình huống, việc sử dụng phương pháp hệ số vẫn có thể song song với phương pháp thặng dư. Chúng ta cần xác định quan điểm, phương pháp nào là khoa học, đã được áp dụng rộng rãi thì cần tiếp tục, chứ không thể vì lý do gì mà bài bác hay xóa bỏ…