Những gam màu sáng - tối của thị trường

Theo báo cáo mới nhất từ Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) về tình hình phát triển thị trường bất động sản 6 tháng năm 2025 trước khi sáp nhập, điểm sáng lớn nhất là thị trường tăng trưởng 9,1% so với cuối năm 2024.

Tuy nhiên, theo HoREA, thị trường bất động sản TP.HCM (cũ) và cả nước vẫn còn nhiều khó khăn trong năm 2025, nhưng mức độ đang giảm dần theo thời gian và năm 2025 được xem là năm bản lề để chuyển tiếp sang giai đoạn mới phát triển lành mạnh, bền vững hơn.

Trong đó, trong nửa đầu năm, thị trường nhà ở TP.HCM (cũ) có 4 dự án được thông báo đủ điều kiện huy động vốn, với 3.353 sản phẩm - tất cả đều là chung cư, với tổng giám trị đạt 10.239 tỷ đồng.

Đáng quan ngại nhất trong báo cáo của HoREA là kết quả phát triển nhà ở xã hội đạt rất thấp, chỉ có 205.000 m2 sàn xây dựng nhà ở, tương đương 4.100 căn hộ, chỉ đạt 11,7% kế hoach phát triển 35.000 căn hộ nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2025.

Giá nhà cũng được cho là gam màu tối của thị trường 6 tháng qua. Theo đó, hiện giá nhà tiếp tục neo ở mức rất cao, như giá căn hộ cao cấp đã tăng lên trên 100 triệu đồng/m2, vượt khả năng tài chính của người dân có thu nhập trung bình và thấp tại đô thị.

Bên cạnh đó, trong giai đoạn 2015 - 2023, Sở Xây dựng TP.HCM (cũ) có 86 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị ngưng triển khai hoặc chưa triển khai thực hiện, chiếm 62,3% trong tổng số 138 dự án nhà ở. Tới nay, dù đã được Chính phủ cũng như lãnh đạo UBND TP.HCM liên tục giải cứu, nhưng vẫn chưa có dự án nào được khởi động trở lại.

Triển vọng phát triển trong nửa cuối năm

Sau sáp nhập 3 tỉnh, thành phố (TP.HCM, Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu), thị trường bất động sản TP.HCM đã dần cân bằng về cơ cấu sản phẩm, nhất là sản phẩm nhà tầm trung. Dẫu vậy, giới quan sát thị trường vẫn cảnh báo về những bất cập.

Cụ thể, hiện nay, thị trường căn hộ chung cư giá tầm trung tập trung chủ yếu ở khu Đông thuộc phường Dĩ An, phường Thuận An, phường Lái Thiêu thuộc tỉnh Bình Dương (cũ). Khu vực này có khoảng 20 dự án chung cư đang được các chủ đầu tư mở bán, với hơn 30.000 sản phẩm chung cư, giá bán từ 30 tới 60 triệu đồng/m2. Trong khi đó, ở khu Nam như Bình Chánh, Nhà Bè của TP.HCM (cũ) lại đang khan hiếm dòng sản phẩm chung cư giá tầm trung, mặc dù nhu cầu của người dân với dòng sản phẩm này rất lớn.

Còn tại khu vực Bà Rịa - Vũng Tàu (cũ), thị trường vẫn chưa thấy dấu hiệu hồi phục.

Theo ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Địa ốc Phú Đông, hiện tại, các doanh nghiệp địa ốc lớn tại TP.HCM vẫn chưa thể hồi phục, do đa phần dự án vẫn thuộc diện chờ giải cứu.

Ông Phúc cho rằng, việc gỡ vướng pháp lý cho các dự án quá chậm sẽ dẫn tới thị trường 6 tháng cuối năm tiếp tục thiếu hụt sản phẩm bất động sản.

Còn ông Nguyễn Thanh Quyền, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Địa ốc Thắng Lợi cho biết, trên thực tế, doanh nghiệp bất động sản vẫn đang rất khó khăn. Hiện tại, nhiều doanh nghiệp lớn phải dừng hoạt động, như GotecLand, P.Kcorp… bởi các dự án bất động sản của họ chưa thể gỡ vướng, nên không có dự án triển khai cũng như nguồn thu.

“Nhiều doanh nghiệp vẫn trong tình trạng nợ lương nhân viên. Việc này sẽ kéo dài hết năm 2025 và chỉ có thể giải quyết khi các dự án được khơi thông, doanh nghiệp có thể triển khai dự án, bán hàng mới có nguồn thu để trả lương và hoạt động trở lại”, ông Quyền nhận định.

Ngoài ra, theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư, nhiều doanh nghiệp như Đất Xanh, Phát Đạt… đang trong tình trạng “ngồi chờ” thị trường ra sao trong quý III/2025 để quyết định có mở bán các dự án mới hay không, dù các dự án này đã đầy đủ pháp lý.

Đại diện Tập đoàn Phát Đạt cho biết, hiện tại, 2 dự án là Thuận An 1 và Thuận An 2 tại phường Thuận An đã xây dựng xong hầm móng và đủ pháp lý để bán hàng, nhưng Tập đoàn chưa quyết định triển khai, vì thị trường khu vực này đang còn rất nhiều dự án mở bán, nên việc mở bán sẽ gặp khó khăn.