Đầu cơ căn hộ kém hấp dẫn

CBRE Việt Nam vừa công bố báo cáo thị trường bất động sản Hà Nội quý IV/2015 và tổng quan thị trường địa ốc năm 2015 với những thông tin khiến giới đầu cơ căn hộ phải “rầu lòng”. Theo đó, việc bán căn hộ trên thị trường thứ cấp không dễ dàng, bởi khách mua giờ đây không khó để tiếp cận chủ đầu tư cấp I với những ưu đãi về giá bán cũng như các hỗ trợ về tài chính ngày càng hấp dẫn. Cùng với mức thuế chuyển nhượng, phí giao dịch có xu hướng tăng lên, việc đầu cơ căn hộ giờ đây trở nên kém hấp dẫn hơn rất nhiều so với giai đoạn 2009 - 2011.

Theo bà Nguyễn Hoài An, Phó giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn của CBRE Việt Nam, trong năm 2015, đã có 28.300 căn hộ được chào bán (tăng 70% so với năm 2014), trong khi chỉ có khoảng 21.000 căn hộ được giao dịch. Giá mở bán các dự án mới tăng khoảng 3 - 5% so với năm 2014.

Phân khúc cao cấp và hạng sang có sự cải thiện về tỷ lệ giao dịch. Ảnh: Đức Thanh

Khác với tâm trạng của giới đầu cơ, trong mắt các chủ đầu tư - những nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp, thì năm 2015 là một năm mà phân khúc căn hộ phát triển tích cực. Cụ thể, năm 2015, phân khúc căn hộ cao cấp đã tăng mạnh trở lại cả về lượng mở bán và giao dịch. Căn hộ cao cấp chiếm tỷ trọng 28% trong tổng số căn chào bán mới, cao hơn so với mức 21% trong năm đỉnh điểm 2011 về mở bán.

Về nhu cầu, niềm tin thị trường khá tích cực. Phân khúc cao cấp và hạng sang có sự cải thiện về tỷ lệ giao dịch sau mỗi quý và đạt khoảng 32% tổng lượng giao dịch tại thời điểm cuối năm, trong khi những năm trước chỉ đạt hơn 20%. Nhiều chủ đầu tư đã mạnh dạn tái khởi động các dự án trước đây, định vị lại các dự án và giới thiệu ra thị trường khi mà người mua giờ đây phần lớn là những người mua để ở.

“Mặc dù tỷ lệ giao dịch phân khúc bình dân và trung cấp thấp hơn so với năm 2014, song các phân khúc này vẫn chiếm tỷ trọng cao trong tổng lượng giao dịch cả năm, do có mức giá hợp lý và nhắm đến đa số người mua có ngân sách vừa phải”, bà Nguyễn Hoài An cho biết.

Nhận định về cơ chế điều hành tỷ giá mới mà Ngân hàng Nhà nước áp dụng từ đầu năm 2016 ảnh hưởng đến thị trường bất động sản, Phó giám đốc Bộ phận nghiên cứu và tư vấn của CBRE Việt Nam cho rằng, thị trường bất động sản Việt Nam chủ yếu vẫn chịu sự chi phối của dòng vốn trong nước khi có đến hơn 90% lượng vốn đầu tư từ trong nước. Với những người mua nhà để ở, sự tác động là không đáng kể. Tuy nhiên, nếu mua để đầu tư, cần cân nhắc lựa chọn thời điểm giải ngân phù hợp trước những biến động của thị trường. “Dẫu sao, bất động sản vẫn là kênh đầu tư ít rủi ro hơn so với những kênh đầu tư khác”, bà An nói.

Bất động sản tiếp đà ấm lên

Đánh giá chung về triển vọng thị trường bất động sản, ông Marc Townsend, Tổng giám đốc CBRE Việt Nam cho rằng, bất động sản Việt Nam tiếp tục là kênh đầu tư hấp dẫn khi tốc độ tăng trưởng GDP nằm trong tốp đầu các nền kinh tế thế giới. Cụ thể, năm 2015, GDP Việt Nam đạt mức tăng gần 6,68%, vượt xa mục tiêu đặt ra vào đầu năm là 6,2%. Đặc biệt, cơ cấu GDP của Việt Nam đã dịch chuyển sang các ngành công nghiệp, xây dựng và dịch vụ, trong khi sự đóng góp của ngành nông, lâm, thủy, hải sản dần giảm đi. Tổng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), gồm cả vốn đăng ký và vốn tăng thêm, trong năm 2015 ước đạt 22,76 tỷ USD, tăng 12,5% so với năm 2014 và lĩnh vực bất động sản chiếm trên 10% nguồn vốn này.

Bình luận vấn đề này dưới góc độ của một chuyên gia tài chính - ngân hàng, TS. Cấn Văn Lực - cố vấn cao cấp của Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) cho rằng, năm 2016, nền kinh tế thế giới sẽ phục hồi ở mức độ tốt hơn, dự kiến sẽ tăng 3,4%, còn Việt Nam sẽ tăng khoảng 6,7 - 6,8%.

Cùng với sự tăng trưởng đó, bất động sản Việt Nam sẽ tiếp đà ấm lên. Trong bối cảnh hội nhập quốc tế, bất động sản được đánh giá là một trong những ngành có nhiều khả năng hưởng lợi từ hội nhập, đặc biệt liên quan đến dòng vốn đầu tư. Có thể thấy, năm 2015, dòng vốn FDI vào bất động sản đã tăng gần gấp đôi số lượng tiền đăng ký so với năm trước.

“Năm 2016, tôi tin rằng, vốn FDI vào bất động sản sẽ tiếp tục tăng, nhất là trong bối cảnh một số luật mới có hiệu lực cũng đã bắt đầu tạo cú hích để nhà đầu tư nước ngoài quan tâm hơn tới bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, phải hết sức lưu ý quản lý tốt hơn để không xảy ra ‘bong bóng’ một lần nữa”, TS. Cấn Văn Lực nói.