Ảnh minh họa

Dự án tốt hay xấu đều gặp khó

Giám đốc một doanh nghiệp địa ốc tại TP.HCM phàn nàn, dù luôn kiên định với mục tiêu phát triển các sản phẩm bất động sản hướng đến nhu cầu thực, nhưng doanh nghiệp của ông cũng bị ảnh hưởng nặng nề trước bối cảnh chung của thị trường.

Vị này cho biết, đầu tháng 9/2022, doanh nghiệp ông công bố một dự án chung cư cao 27 tầng, nhưng tỷ lệ khách xuống tiền đặt cọc rất thấp, nguồn thu từ hoạt động bán hàng bị sụt giảm nghiêm trọng. Đáng lo hơn, có không ít khách hàng trước đó đã ký hợp đồng mua bán, nhưng đến nay xin thanh lý hợp đồng, chấp nhận chịu phạt, khiến doanh nghiệp rơi vào tình thế khó khăn khi cân đối lại dòng tiền.

Thông thường, để bán được hàng, một dự án phải hoàn thành xong phần móng và các thủ tục pháp lý. Hầu như toàn bộ nguồn vốn của doanh nghiệp đổ vào để hoàn thiện móng nhằm sớm mở bán và huy động tiền từ khách hàng, nhưng hiện tại thị trường quá khó, ngay cả với những sản phẩm tốt về pháp lý, vị trí, giá bán hợp lý cũng không bán được hàng.

“Thực ra, rất nhiều khách hàng có nhu cầu mua, nhưng cần nguồn vốn từ ngân hàng, song dòng tiền này đang bị nghẽn và lãi suất vay ở mức rất cao”, vị này phân tích.

Không chỉ thiếu tiền, thị trường còn gặp nhiều vướng mắc về thủ tục pháp lý chậm được tháo gỡ, khiến dòng vốn của doanh nghiệp bị chôn chặt. Báo cáo mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trên địa bàn Thành phố hiện có 143 dự án nhà ở thương mại, nhà ở xã hội bị vướng mắc pháp lý, nên chưa thực hiện được hoặc chỉ thực hiện được một phần.

Đặc biệt, Thành phố có 64 dự án bất động sản có nguồn gốc đất công thuộc các trường hợp do sắp xếp lại, xử lý tài sản công; do di dời nhà xưởng ô nhiễm hoặc do cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước mà chưa hoàn tất thủ tục theo quy định của pháp luật, thuộc diện phải rà soát lại về pháp lý nên đã bị dừng triển khai, dừng thi công, khiến chủ đầu tư và người mua nhà tại những dự án này “sống dở, chết dở”.

Chưa kể, còn một số dự án bất động sản, đô thị, nhà ở thương mại từ năm 2015 trở về trước bị dở dang. Nguyên nhân chính là do chủ đầu tư yếu kém năng lực tài chính, nhất là tại các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại thực hiện theo mô hình chủ đầu tư chính và các chủ đầu tư dự án thành phần.

Tháo gỡ thế nào?

Tuần qua, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã có buổi làm việc với UBND TP.HCM về rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp. Ngoài ra, dự kiến trong tháng 12 tới, UBND Thành phố sẽ có buổi làm việc trực tiếp với các doanh nghiệp bất động sản trên địa bàn để lắng nghe, trao đổi, giải quyết những vướng mắc của doanh nghiệp.

Với những động thái cụ thể trên, nhất là Tổ công tác lần này do Bộ trưởng Bộ Xây dựng dẫn đầu có thể giải quyết ngay những khó khăn trước mắt, bằng cách phân loại doanh nghiệp, phân loại dự án, tách nhóm theo cấp độ ưu tiên và có chính sách hỗ trợ riêng.

“Trước mắt, HoREA đang phối hợp cùng Sở Xây dựng tổng hợp một số dự án nằm trong nhóm có thể xem xét giải quyết được để trình UBND TP.HCM và Tổ công tác xem xét, tháo gỡ ngay”, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA tiết lộ, đồng thời kỳ vọng khi các dự án điểm này được xử lý thì các dự án khác có vướng mắc tương tự cũng sẽ được địa phương giải quyết ngay mà không cần Tổ công tác vào cuộc hay xin ý kiến Trung ương, giúp thị trường vận hành ổn định.

Ngoài pháp lý, sự cạn kiệt thanh khoản hiện nay một phần do tắc dòng vốn, lãi suất cho vay cao. Các chuyên gia cho rằng, việc nới tín dụng thêm 1 - 2% nữa sẽ giúp thị trường ấm trở lại. Lượng vốn bơm thêm có thể không quá lớn, song nếu quay vòng nhiều lần, sẽ làm thị trường sôi động hơn.

Tất nhiên, phải cân nhắc rất kỹ đối tượng cần giải cứu và cách thức thực hiện, bởi nếu rót tiền cứu bất động sản thì giá nhà, đất sẽ còn tăng nữa và thị trường lại tiếp tục diễn tiến không lành mạnh. Do đó, cùng với việc khoanh vùng đối tượng được tháo gỡ pháp lý dự án, có thể chọn doanh nghiệp và người dân có nhu cầu thực về nhà ở nhằm đảm bảo dòng vốn hướng đến đúng đối tượng, tạo động lực phát triển cho thị trường.

Trước mắt, với những doanh nghiệp có các khoản nợ đến kỳ hạn thanh toán, biện pháp ưu tiên trước khi nguồn vốn được khơi thông vẫn là phải bán tài sản, tái cấu trúc để tự giải quyết thanh khoản.

“Đâu phải doanh nghiệp nào cũng có dự án có pháp lý sạch để tái cơ cấu lại danh mục đầu tư?”, lãnh đạo một doanh nghiệp địa ốc nêu vấn đề và cho rằng, doanh nghiệp cần hỗ trợ bằng việc sớm giải quyết thủ tục cho các dự án để có thể đưa sản phẩm ra thị trường. Đây là yếu tố giúp doanh nghiệp bán được bất động sản với giá hợp lý, liên kết với các doanh nghiệp mạnh tài chính hoặc chuyển nhượng dự án nhằm thu hồi vốn để tập trung vào các dự án chủ lực của mình.