Đó là trăn trở của ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cũng như nhiều doanh nghiệp bất động sản khác khi nói về những vướng mắc lớn nhất của thị trường bất động sản hiện nay, trong bối cảnh 3 luật về bất động sản (gồm Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Nhà ở) dự kiến có hiệu lực sớm hơn, từ ngày 1/8/2024, thay vì 1/1/2025.

Cần phải khẳng định, việc Chính phủ trình Quốc hội cho phép các luật trên sớm có hiệu lực nhằm đẩy nhanh tiến trình phục hồi kinh tế, trong đó có thị trường bất động sản, là nỗ lực rất lớn. Điều này được nhiều doanh nghiệp, chuyên gia đánh giá cao, bởi khi các luật trên có hiệu lực, thì chính sách về đầu tư, kinh doanh sẽ rõ ràng hơn. Nhưng, để các luật thi hành được trơn tru, thì nghị định hướng dẫn phải chặt chẽ, không tạo khoảng trống, không làm phát sinh vướng mắc mới và giải quyết được những vướng mắc cũ.

Trong khi đó, tại các dự thảo nghị định đang lấy ý kiến gần đây, vẫn còn không ít vấn đề chưa được làm rõ. Điều này cũng được các đại biểu Quốc hội đặt ra khi yêu cầu cần đánh giá rõ tác động tích cực và những bất lợi khi các luật mới được thi hành sớm hơn 5 tháng so với dự định trước đó.

Quay trở lại câu chuyện định giá đất, ngay Nghị định số 12/2024/NĐ-CP ban hành đầu năm nay cũng được nhiều doanh nghiệp đánh giá là chưa phù hợp. Điều này khiến nhiều dự án đã được giao đất, cho thuê đất, nhưng không thể tiến hành được việc xác định giá đất.

Dự thảo Nghị định quy định về giá đất hiện cũng có những quy định tương tự, trong đó cách tính được cho là chưa đúng, chưa đủ tổng chi phí của nhà đầu tư phải bỏ ra để thực hiện dự án và lợi nhuận mà họ được hưởng khi hoàn thành dự án đầu tư. Hệ quả là không chỉ khó thu hút đầu tư, mà khiến giá đất, vô hình trung, bị đẩy lên cao.

Một vấn đề nổi cộm khác, khiến nhiều doanh nghiệp rất lo lắng, là quy định “nếu trong thời hạn 24 - 48 tháng, doanh nghiệp chưa triển khai dự án thì sẽ bị thu hồi đất mà không được bồi thường”.

Luật quy định như vậy để tránh đầu cơ đất đai. Nhưng, các nghị định hướng dẫn cũng nên tính tới trường hợp bất khả kháng: đó là doanh nghiệp không triển khai được dự án do chậm thủ tục liên quan đến cơ quan chức năng. Chính vì vậy, trong nghị định hướng dẫn luật cần bổ sung và làm rõ nội dung này, bởi nếu không - như lời ông Nghĩa - “doanh nghiệp sẽ chết oan”.

Công bằng mà nói, các cơ quan soạn thảo đang rất nỗ lực hoàn thiện các dự thảo nghị định trong tháng 6 này để sớm ban hành theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ. Thực tế cho thấy, gần đây, hầu như tuần nào, Chính phủ cũng tổ chức 3 - 4 cuộc họp trực tuyến với các địa phương, chuyên gia, doanh nghiệp để tham vấn ý kiến đóng góp cho các dự thảo nghị định.

Đây cũng chính là lúc mà tất cả chủ thể có nghĩa vụ phải tham gia xây dựng dự thảo nghị định và là phút chót để phân tích kỹ những vướng mắc có thể xảy ra.

Quá trình phục hồi của thị trường bất động sản có thể sẽ kéo dài nếu những điểm nghẽn về pháp lý chưa được khơi thông. Thị trường bất động sản sẽ rơi vào trạng thái chờ một khi luật đã thông qua, nhưng nhiều điểm mấu chốt vẫn còn nằm ở các văn bản hướng dẫn.

Vấn đề là, các cơ quan soạn thảo cần phân tích kỹ những góp ý của doanh nghiệp, đánh giá rõ tác động của các điều khoản khi đi vào thực tế. Nói như ông Trần Quốc Dũng, Phó tổng giám đốc Tập đoàn Hưng Thịnh, khi cơ quan soạn thảo văn bản đã lắng nghe, đã ghi nhận, đã chỉnh sửa và bổ sung vào quy định, nhưng các điều khoản tiếp tục tắc khi áp dụng, thì đó là trách nhiệm toàn dân. Song, nếu cơ quan soạn thảo văn bản chỉ lắng nghe những điều doanh nghiệp góp ý, mà không ghi nhận, sau đó các điều khoản bị tắc ngay khi có hiệu lực, thì đó là vấn đề cần xem xét lại.

Một khi quy định còn lệch pha, chưa sát với thực tế, không phù hợp quy luật cung - cầu, thì nhiều khả năng, thị trường bất động sản sẽ tiếp tục đối diện với mớ bòng bong, rối càng thêm rối.