Trạng thái trầm lắng vẫn bao phủ toàn thị trường, dấu hiệu phục hồi chưa thực sự rõ nét            Ảnh: Lê Toàn

Lãi vay đè nặng, lợi nhuận xuống đáy

Thị trường bất động sản trong quý I/2023 tiếp tục đối mặt với rất nhiều khó khăn và các yếu tố không thuận lợi xuất hiện từ năm 2022 khiến các doanh nghiệp đồng loạt báo lỗ. Điển hình trong số này là Tập đoàn Novaland khi doanh thu trong quý vừa qua giảm 69% so với cùng kỳ năm ngoái, chỉ đạt hơn 604 tỷ đồng.

Nguồn thu lớn nhất trong quý của Novaland đến từ hoạt động tài chính với các khoản lãi từ hợp đồng hợp tác đầu tư, lãi tiền cho vay, lãi tiền gửi ngân hàng... Tổng doanh thu tài chính đạt 920 tỷ đồng, tăng 4% so với cùng kỳ năm trước. Riêng dòng tiền từ hoạt động kinh doanh của Công ty âm hơn 1.412 tỷ đồng, chủ yếu do các khoản chi trả tiền lãi vay và tăng hàng tồn kho, tăng các khoản phải thu.

Dù vậy, sau khi trừ các khoản chi phí, quý I, “ông lớn” bất động sản này báo lỗ 410 tỷ đồng. Đây cũng là quý đầu tiên Novaland thua lỗ kể từ khi doanh nghiệp niêm yết cổ phiếu trên thị trường chứng khoán năm 2016.

Công ty cổ phần Đầu tư Bất động sản Phát Đạt cũng không khá hơn khi doanh thu và lợi nhuận trong 3 tháng đầu năm đều giảm mạnh. Cụ thể, trong quý vừa qua, Công ty chỉ đạt lợi nhuận sau thuế hơn 22 tỷ đồng, giảm tới 92% so cùng kỳ. Tổng nợ phải trả là 13.511 tỷ đồng.

Khi các chính sách ngấm dần, cộng thêm sự nỗ lực, đồng hành từ các phía, thị trường sẽ sẵn sàng bước vào chu trình rã đông. Tuy nhiên, chu trình này là rã đông tự nhiên, cần thời gian và sẽ diễn ra rất từ từ. Sau thời gian này, thị trường sẽ ghi nhận sự loại bỏ hàng loạt các đối tượng không phù hợp từ doanh nghiệp bất động sản đến Môi giới bất động sản ra khỏi cuộc chơi. Đây chính là tiền đề cơ sở để thị trường sau đó sẽ phát triển một cách có chọn lọc, minh bạch hơn, bền vững hơn và chắc chắn hơn.

Báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) 

Tương tự, Công ty cổ phần Tập đoàn Đất Xanh cũng chỉ ghi nhận doanh thu trong quý đạt 378 tỷ đồng, giảm 79% so với cùng kỳ, báo lỗ sau thuế 117 tỷ đồng, giảm sâu so với mức lãi 408 tỷ đồng quý I/2022. Giải trình biến động kết quả kinh doanh trong kỳ, ông Bùi Ngọc Đức, Tổng giám đốc Tập đoàn Đất Xanh cho biết, ngoài tình hình khó khăn chung của thị trường bất động sản, Công ty chưa kịp ghi nhận doanh thu - lợi nhuận từ một số dự án đã triển khai bán hàng thành công.

Doanh nghiệp lớn lao dốc, thì những doanh nghiệp bất động sản quy mô nhỏ cũng chịu chung số phận khi doanh thu xuống đáy. Trong đó, Tập đoàn Danh Khôi là doanh nghiệp hiếm hoi không có doanh thu trong quý đầu năm nay.

Theo báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2023 vừa công bố, công ty không phát sinh doanh thu do chưa kịp ghi nhận doanh thu, lợi nhuận từ các dự án mà Công ty đang hợp tác đầu tư và môi giới. Trong khi, cùng kỳ năm ngoái doanh thu đạt hơn 51 tỷ đồng. 

Trong khi đó, TTC Land ghi nhận doanh thu trong quý vừa qua đạt 81 tỷ đồng, lợi nhuận gộp đạt 21 tỷ đồng. Trừ đi chi phí, lợi nhuận sau thuế của TTC Land vẫn đạt 1,9 tỷ đồng. Kết quả này sáng hơn trong bức tranh chung của ngành khi hầu hết các công ty địa ốc ghi nhận lợi nhuận âm.

Chờ cơ hội phục hồi

Việc các doanh nghiệp bất động sản đua nhau báo lỗ trong quý vừa qua là điều không quá ngạc nhiên, bởi trạng thái trầm lắng vẫn bao phủ toàn thị trường, dấu hiệu phục hồi chưa thực sự rõ nét.

Theo báo cáo của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), sức mua bán thị trường trong quý sụt giảm mạnh so với giai đoạn nửa đầu năm 2022, khi tỷ lệ bán thành công chỉ đạt khoảng 11% và số lượng giao dịch chỉ bằng phân nửa so với cùng kỳ.

Đây cũng là lý do mà hầu hết các doanh nghiệp đều lựa chọn chiến thuật hoãn binh, tạm thu gọn danh mục đầu tư trong năm 2023 để chờ đợi thêm những tín hiệu khởi sắc từ thị trường.

Ông Võ Quốc Khánh, Tổng giám đốc Công ty TTC Land cho biết, sau một năm đầy biến động, năm 2023, Công ty đặt mục tiêu khiêm tốn là “trụ vững trên thị trường”.

Cụ thể, TTC Land lên kế hoạch doanh thu 540 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế 20 tỷ đồng, giảm lần lượt 40% và 75% so với kết quả thực hiện năm trước. “Với tình hình pháp lý hiện tại, kế hoạch lợi nhuận này chỉ bao gồm mảng dịch vụ, chưa gồm phần lợi nhuận từ bất kỳ dự án nào. Chỉ cần một dự án được tháo gỡ pháp lý, Công ty có thể đạt mức lợi nhuận hàng trăm tỷ đồng”, ông Khánh nói và cho biết.

Dù trước mắt vẫn phải tiếp tục đối mặt với nhiều khó khăn, nhưng triển vọng về thị trường đã có thể nhìn thấy rõ. Nhiều chuyên gia vẫn tỏ rõ sự lạc quan khi cho rằng, sẽ không quá u ám và vẫn đảm bảo mức phát triển nhất định nhờ hàng loạt cơ chế, chính sách của Chính phủ trong việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường.

Thực tế cho thấy, từ đầu tháng 4 đến nay, thị trường bất động sản đã được tiếp thêm niềm tin từ các giải pháp gỡ rối của Chính phủ. Sau hàng loạt giải pháp như Nghị định 08/2023/NĐ-CP, Nghị quyết 33/NQ-CP, động thái giảm lãi suất của các ngân hàng đang góp phần đẩy nhanh tiến trình đảo chiều của thị trường.

Trước hàng loạt chính sách gỡ khó được ban hành và triển khai quyết liệt thời gian qua, tâm lý thị trường dần lạc quan trở lại. Hàng chục dự án tại TP.HCM và một số địa phương bắt đầu được gỡ vướng pháp lý và hỗ trợ cho phép dự án huy động vốn. Điều này tác động rất tích cực đến bức tranh toàn cảnh của ngành bất động sản trong năm nay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, tính đến thời điểm hiện tại đã có 13 dự án tại TP.HCM và 7 dự án tại Đồng Nai của nhiều doanh nghiệp như Novaland, Hưng Thịnh, Gotec Land, CapitaLand, Gamuda Land, Son Kim Land… đã và đang được gỡ vướng pháp lý hoặc hỗ trợ cho phép dự án được huy động vốn 50% số lượng sản phẩm nhà ở hình thành trong tương lai.

“Việc tháo gỡ pháp lý cho các dự án bất động sản giúp tăng nguồn cung nhà ở, tạo được dòng tiền cho doanh nghiệp và tăng tính thanh khoản cho thị trường, tăng thu ngân sách”, ông Châu nói và cho rằng, nếu tiếp tục hoàn chỉnh pháp lý, từ nay đến cuối năm sẽ có hơn 5.000 căn hộ được đưa ra thị trường.