Về phương pháp định giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất 4 phương pháp định giá đất.

Phương pháp so sánh được thực hiện bằng cách điều chỉnh mức giá của các thửa đất có cùng mục đích sử dụng đất đã chuyển nhượng thành công trên thị trường, trúng đấu giá quyền sử dụng đất (thửa đất so sánh) thông qua việc phân tích, so sánh các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất sau khi đã loại trừ giá trị tài sản gắn liền với đất (nếu có) để xác định giá của thửa đất cần định giá.

Luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Ventures - Phó chủ nhiệm Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội phát biểu tại Hội thảo do Báo Đầu tư tổ chức.

Phương pháp thu nhập được tính bằng thu nhập ròng bình quân năm trên một diện tích đất chia cho lãi suất tiền gửi tiết kiệm bình quân (r) của loại tiền gửi bằng Việt Nam Đồng kỳ hạn 12 tháng tại các ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ trên địa bàn cấp tỉnh của 3 năm liền kề (được tính từ ngày 1/1 đến hết ngày 31/12) trước thời điểm định giá.

Phương pháp thặng dư được thực hiện bằng cách lấy tổng doanh thu phát triển ước tính trừ đi tổng chi phí phát triển ước tính của thửa đất, khu đất trên cơ sở sử dụng đất có hiệu quả cao nhất (hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, số tầng cao tối đa của công trình) theo quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất được thực hiện bằng cách lấy giá đất trong bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất.

Hệ số điều chỉnh giá đất do UBND tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương (UBND cấp tỉnh) ban hành thông qua việc so sánh giá đất trong bảng giá đất với giá đất phổ biến trên thị trường.

Trong số các phương pháp nêu trên, một số chuyên gia cho hay, phương pháp thặng dư giá đất đóng vai trò quan trọng trong quá trình định giá đất, đảm bảo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong thẩm định giá.

Nhiều chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh khó khăn trong việc xác định giá đất đang tạo ra nhiều thách thức cho ngành bất động sản nhiều chuyên gia đề xuất không nên loại bỏ phương pháp thặng dư.

Do phương pháp thặng dư giá đất vẫn đóng vai trò quan trọng trong quá trình định, đảm bảo nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất trong thẩm định giá.

Xác định giá trị đất là một bước quan trọng trong quá trình phát triển của dự án bất động sản. Theo cuộc khảo sát mới đây của Bộ Xây dựng, có hơn 50% các dự án bất động sản đang gặp khó khăn, vướng mắc hoặc triển khai chậm do việc khó khăn trong việc xác định giá đất theo phương pháp giá thị trường.

Về phương pháp xác định giá đất, nhiều ý kiến đề nghị phương pháp và nguyên tắc xác định giá đất cụ thể để Quốc hội thảo luận và cho ý kiến, tránh cách áp dụng phương pháp khác nhau, dẫn đến giá khác nhau và trở thành nguyên nhân gây tranh chấp, khiếu kiện.

Bên cạnh đó, một số chuyên gia cho hay, Dự thảo Luật càng quy định nhiều phương pháp định giá đất càng khó áp dụng; trong thực tiễn đang vướng mắc do khi áp dụng bốn phương pháp này cho một thửa đất sẽ ra bốn giá khác nhau, độ chênh lệch cũng rất khác nhau. Các ý kiến này đề nghị xây dựng một đến hai phương pháp tính giá đất thật đơn giản.

Phát biểu tại Hội thảo khoa học “Sửa Luật Đất đai: Tạo đất cho du lịch” do Báo Đầu tư tổ chức, bàn về giá đất, luật sư Nguyễn Hồng Chung, Chủ tịch HĐQT DVL Ventures, Phó chủ nhiệm Câu lạc bộ Bất động sản Hà Nội nhìn nhận phương pháp thặng dư là cần thiết trong việc định giá đất, nhất là các công trình trọng điểm quốc gia hiện nay.

Luật sư Chung cũng cho rằng, đối với phương pháp hệ số sử dụng đất, cần quy định cụ thể trường hợp nào áp dụng phương pháp hệ số, trường hợp nào áp dụng thặng dư, như vậy mới đảm bảo hài hoà lợi ích của hai bên.

Con theo ông Nguyễn Chí Thanh, Tổng giám đốc Công ty Cao ốc Quốc tế Hồ Tây, Phó chủ tịch thường trực Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, phương pháp thặng dư được cả thế giới sử dụng, nhưng hiện nay, Dự thảo Luật Đất đai mới nhất lại thu hẹp lại phạm vi áp dụng.

“Phương pháp này đang bị quy định cứng trong luật, điều này đồng nghĩa với việc ta đang tự trói chân và rất khó sau này”, ông Thanh nói.

Ngoài ra, vị này cũng cho rằng, hiện các quy định chưa có cơ chế bảo vệ chủ đầu tư, đặc biệt là trong việc thỏa thuận với người dân về vấn đề đền bù đất.

Trước đó, bà Đỗ Thị Thu Giang, Giám đốc Dịch vụ Tư vấn, Savills TP.HCM cho rằng, hiện nay, có nhiều phương pháp định giá khác nhau và tùy thuộc vào đặc điểm tài sản và độ sẵn có của dữ liệu sẽ có những cách tiếp cận và phương pháp định giá phù hợp.

Theo phân tích của vị chuyên gia này, phương pháp so sánh phù hợp với những bất động sản có diện tích nhỏ và số lượng giao dịch tương đồng là phổ biến.

Song phương pháp này có sự hạn chế về mặt dữ liệu: các thông tin giao dịch thu thập được có sự chênh lệch về giá trị giao dịch thực và giá trị giao dịch trên hợp đồng; chi tiết về giao dịch không được công bố đầy đủ thông tin.

Trong trường hợp bất động sản có diện tích lớn, hoặc dự án phát triển, thì số lượng bất động sản so sánh tương đồng rất hạn chế, dẫn đến phải thực hiện các điều chỉnh lớn, ảnh hưởng đến tính chính xác của kết quả định giá.

Với phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất, hệ số điều chỉnh được áp dụng cố định trong một giai đoạn, không phản ánh được sự biến động thị trường trong thời gian ngắn. Ngoài ra, hệ số điều chỉnh cũng dựa trên kết quả phân tích dữ liệu về giao dịch đất đai hạn chế và không chính xác.

Trong khi đó, phương pháp thặng dư sẽ phù hợp hơn khi định giá những khu đất lớn và đang trong quá trình phát triển. Phương pháp này lấy doanh thu ước tính trừ chi phí đầu tư ước tính để ra giá trị đất còn lại.

Giả sử một khu đất có mục đích sử dụng tiềm năng là thương mại dịch vụ. Với phương pháp so sánh hay hệ số điều chỉnh, giá trị khu đất sẽ được ước tính ra một giá trị cụ thể.

Song với phương pháp thặng dư, khu đất sẽ có thể được giả định phát triển với các loại hình thương mại dịch vụ khác nhau như văn phòng, trung tâm thương mại, hay khách sạn, từ đó tìm ra được giá trị cao nhất của khu đất, đảm bảo nguyên tắc định giá tốt nhất và hiệu quả nhất cho tài sản.