Giá căn hộ đang là rào cản lớn khiến nhiều người mua nhà chùn tay. Ảnh: Thanh Vũ

Trong suốt 2 tháng nay, anh Đức Tùng (52 tuổi, nhân viên văn phòng tại Hà Nội) luôn đau đáu về bài toán mua căn hộ chung cư. Hiện gia đình anh đang dồn sự chú ý tới một dự án ở quận Hoàng Mai, Hà Nội. Với mức chiết khấu cao lên tới 38%, giá một căn hộ 74 m2 chỉ còn khoảng 2 tỷ đồng.

Tuy nhiên, điều kiện để được giảm giá cũng không hề đơn giản. Khách hàng sẽ phải thanh toán trước 95% giá trị căn hộ để nhận ưu đãi này. Đây là lúc vấn đề nảy sinh.

“Tôi sẽ buộc phải vay tiền ngân hàng để có thể trả trước số tiền mặt lớn như vậy. Hiện lãi vay thả nổi ở các ngân hàng vẫn ở mức cao, lên tới hơn 12 - 13%/năm”, anh Đức Tùng chia sẻ.

Nếu không áp dụng chương trình chiết khấu trên, giá căn hộ sẽ về lại mức 3,5 tỷ đồng. Với mức giá lên tới hơn 47 triệu đồng/m2, việc sở hữu căn hộ càng trở nên khó khăn đối với anh Tùng.

Căn hộ bình dân “tuyệt chủng”

Câu chuyện anh Tùng là một vấn đề quen thuộc mà nhiều người ôm giấc mộng an cư đang gặp phải. Theo báo cáo của Colliers, trong 6 tháng đầu năm 2023, thị trường bất động sản căn hộ Hà Nội không ghi nhận nhiều biến động.

“Chủ đầu tư vẫn đưa ra các mức chiết khấu, ưu đãi đầu tư để thu hút khách hàng. Tuy nhiên, mức giá sơ cấp vẫn nằm ngoài mức chi trả, nhu cầu của khách hàng”, chuyên gia của Colliers chia sẻ.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá căn hộ chung cư ở các thành phố lớn trong quý II/2023 tiếp tục neo ở ngưỡng cao. Mức giá trung bình đối với căn hộ tại Hà Nội là 52 triệu đồng/m2 (tăng 1,46% so với quý I). Đối với TP.HCM, con số này là 67 triệu đồng/m2 (giảm 4,6% so với quý I).

Người mua nhà cũng dần có ít sự lựa chọn hơn khi phân khúc căn hộ trung cấp (25 - 50 triệu đồng/m2) và cao cấp (50 - 80 triệu đồng/m2) tiếp tục dẫn đầu nguồn cung căn hộ mới trong quý II khi chiếm lần lượt 53% và 34% tổng nguồn cung căn hộ đang mở bán. Phân khúc căn hộ bình dân (dưới 25 triệu đồng/m2) gần như đã “bốc hơi” khỏi thị trường.

“Tổng nguồn cung căn hộ chung cư bình dân giảm 98% so với năm 2019. Căn hộ chung cư có mức giá xung quanh 25 triệu đồng/m2 chỉ có tại một số ít dự án nhà ở thương mại tại khu vực xa trung tâm các thành phố trực thuộc trung ương hoặc tại các đô thị loại I trở xuống”, báo cáo của VARS cho biết.

Tuy nhiên, đơn vị này khẳng định tình hình nguồn cung sẽ dần khởi sắc trong nửa cuối năm nay. Trong đó, nguồn cung từ các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thật, tình trạng pháp lý tốt từ các chủ đầu tư uy tín sẽ được cải thiện. Không chỉ vậy, thị trường còn rục rịch đón nhận thêm nguồn cung mới từ các dự án nhà ở xã hội trong 6 tháng cuối năm.

Theo Colliers, nhận thấy cơ hội lớn trong đầu tư, các ông lớn bất động sản đang lên kế hoạch mở bán các dự án nhà ở xã hội trong năm nay. Một trong những chủ đầu tư đáng chú ý là Vingroup với quy mô cung cấp cho thị trường khoảng 3.500 căn. Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng cũng đã giao Công ty Viglacera triển khai đầu tư 50.000 căn nhà ở xã hội trong giai đoạn 2022 - 2030.

“Những chuyển động này cho thấy đa số doanh nghiệp đang lựa chọn phát triển nhà ở xã hội, phân khúc đang nhận được sự ủng hộ từ Chính phủ từ việc hỗ trợ trong đầu tư cũng như được người dân săn đón trong thời gian vừa qua”, chuyên gia của Colliers nhận định về triển vọng của phân khúc.

Những dự án nhà ở xã hội đang là tâm điểm chú ý của công chúng. Ảnh: Thanh Vũ

​​Áp lực lãi suất vẫn hiện hữu

Trong tháng 7, lãi cho vay mua nhà đã dần “hạ nhiệt”. Nhiều ngân hàng đã đưa ra mức lãi suất dưới 10%/năm. Tuy nhiên, đây chỉ là mức lãi suất ưu đãi với thời hạn kéo dài trong 3 - 6 tháng, cao nhất là 1 năm.

Khi thời gian ưu đãi kết thúc, các ngân hàng sẽ tính theo lãi suất thả nổi. Lúc này, lãi suất sẽ neo quanh mức 12 - 13,5%. Đối với những người lao động phổ thông, đây là gánh nặng rất lớn, cản bước họ tiến tới việc an cư. 

Chia sẻ với phóng viên, ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Mảng dịch vụ Tư vấn & Phát triển dự án của DKRA Group, cho biết từ cuối tháng 6, lãi suất cho vay bất động sản đã có chiều hướng giảm xuống. Một số ngân hàng trong nhóm Big4 có lãi suất cho vay ưu đãi trong năm đầu ở mức dưới 10%/năm (dao động 9,2 - 9,8%/năm) và có xu hướng tiếp tục giảm trong thời gian tới.

“Tuy nhiên, dù có giảm, nhưng lãi suất vẫn ở mức khá cao, nhất là ở nhóm ngân hàng thương mại cổ phần. Mức lãi suất cho vay của các đơn vị này dao động khoảng 12 - 14%/năm”, ông Võ Hồng Thắng chia sẻ.

Vị này cũng cho rằng, việc thẩm định hồ sơ vay, khả năng chi trả gốc lãi có phần gắt gao hơn do ngân hàng tăng cường kiểm soát, quản trị nợ xấu liên quan đến địa ốc.

“Các ngân hàng xét duyệt hồ sơ dễ thì lãi suất lại quá cao, ở mức 14 - 15%/năm. Con số này nằm ngoài khả năng chi trả của nhiều khách hàng”, ông Trần Vũ, nhà sáng lập của Công ty đánh giá, khảo sát bất động sản SPE.R, cho biết.

Vị chuyên gia này còn cho biết riêng với mảng nhà ở xã hội, gói hỗ trợ 120.000 tỷ đồng lại là nguồn huy động từ ngân hàng thương mại. Vì vậy, mức lãi suất lên đến 8,2% với thời hạn trả trong 5 năm. Theo ước tính, người lao động phải đạt mức lương trên 20 triệu đồng/tháng mới có thể đáp ứng được tiêu chí này.

“Tôi cho rằng, giai đoạn này lãi suất đã có nhiều ưu đãi hơn so với quý II. Tuy nhiên, tình hình hiện tại vẫn chưa thực sự đứng về phía người mua nhà có nhu cầu ở thực”, ông Trần Vũ nhận định.