Cụ thể, số lượng căn hộ mới ra mắt tăng đến 95% so với quý trước và 178% so với cùng kỳ năm trước, đạt gần 5.300 căn. Tuy nhiên, điều đáng chú ý là sự tăng trưởng này tập trung chủ yếu ở phân khúc cao cấp, trong khi phân khúc bình dân vẫn hoàn toàn vắng bóng.

Dữ liệu từ Savills cho thấy các căn hộ có giá trị từ 4 tỷ đồng trở lên đã chiếm tới 70% số lượng căn bán ra trong 9 tháng đầu năm 2024, con số này đã tăng vọt từ mức 2% của năm 2020. Ngược lại, các căn hộ có giá dưới 2 tỷ đồng chỉ chiếm 1% thị phần, trong khi phân khúc từ 2 - 4 tỷ đồng giữ mức 29%. Điều này cho thấy sự chênh lệch trong việc cung cấp nhà ở dành cho đối tượng có thu nhập trung bình và thấp, khiến nhu cầu về nhà ở bình dân không được đáp ứng đầy đủ.

Trong bối cảnh giá nhà đất leo thang, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc cấp cao của Savills Hà Nội nhận định rằng, tình trạng thiếu hụt căn hộ bình dân sẽ khó có thể cải thiện trong thời gian ngắn hạn. Bà Hằng cảnh báo: “Thị trường bất động sản muốn phát triển bền vững cần phải có sự đa dạng về phân khúc, tránh tình trạng lệch pha về sản phẩm cao cấp.”

Nguồn cung nhà ở Hà Nội tăng mạnh, nhưng vắng bóng phân khúc bình dân. Ảnh: Thanh Vũ

Không chỉ thiếu hụt nguồn cung nhà ở bình dân, giá nhà tại Hà Nội cũng đang có xu hướng tăng vọt. Theo báo cáo của Savills, giá căn hộ sơ cấp hiện tại đã chạm mức 69 triệu đồng/m2, tăng 6% so với quý trước và 28% so với cùng kỳ năm ngoái, làm tác động đến thị trường căn hộ mới, đồng thời kéo giá của các căn hộ cũ lên tới 51 triệu đồng/m2, tăng 10% theo quý và 41% theo năm. Đây là một sự gia tăng đáng lo ngại, bởi kể từ năm 2020, giá căn hộ thứ cấp tại Hà Nội đã tăng trung bình 17% mỗi năm.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) lý giải rằng nguồn cung hạn chế là một trong những nguyên nhân chính đẩy giá bất động sản lên cao. Ông cho biết, từ năm 2018 đến nay, các chính sách liên quan đến nguồn vốn và các quyết định từ cơ quan Nhà nước đã ảnh hưởng tiêu cực đến việc phát triển các dự án mới, dẫn đến sự giảm mạnh của nguồn cung nhà ở, trong khi nhu cầu tiếp tục tăng cao, tạo ra một áp lực không nhỏ, đặc biệt là ở phân khúc chung cư, nơi giá căn hộ đã tăng gấp 3 - 4 lần so với mức đầu tư ban đầu, điều mà ông Đính cho là không hợp lý.

Savills dự báo trong quý IV/2024 sẽ có khoảng 9.700 căn hộ sẽ được mở bán, với 88% trong số đó đến từ các giai đoạn tiếp theo của những dự án lớn. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung này sẽ thuộc phân khúc hạng B, tức là các căn hộ có mức giá từ trung cấp trở lên, và sự thiếu hụt căn hộ bình dân vẫn là một vấn đề chưa thể giải quyết ngay. Dự kiến, từ năm 2025 trở đi, khoảng 110.000 căn hộ từ 106 dự án sẽ ra mắt, nhưng việc cải thiện tình hình nguồn cung cho phân khúc giá rẻ có lẽ vẫn còn xa vời.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó rổng giám đốc Batdongsan.com.vn cũng đưa ra dự báo rằng giá chung cư tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng nhẹ do nguồn cung khan hiếm. Dù các luật mới như Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai và Luật Nhà ở sắp có hiệu lực sẽ giúp tháo gỡ nhiều điểm nghẽn trong quá trình phát triển dự án, nhưng tác động của chúng sẽ cần thời gian để “ngấm” vào thị trường.

Để giải quyết những khó khăn hiện tại, các chuyên gia cho rằng cần có sự phối hợp chặt chẽ giữa cơ quan Nhà nước và các bên liên quan trong ngành bất động sản. Việc tạo điều kiện thuận lợi cho các dự án nhà ở thương mại mới, đặc biệt là những dự án có mức giá bình dân, sẽ giúp giảm bớt áp lực lên thị trường. Đồng thời, cần có các biện pháp kiểm soát giá đất và chi phí xây dựng để đảm bảo sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

“Nếu không có các chính sách hỗ trợ kịp thời, Hà Nội có thể đối mặt với sự thiếu hụt khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm cho đến năm 2025. Thị trường sẽ cần nhiều giải pháp hơn là chỉ dựa vào các dự án cao cấp, mà cần phải đa dạng hóa nguồn cung, đặc biệt là các căn hộ phù hợp với túi tiền của phần lớn người dân”, ông Đính nhấn mạnh.