Giá các chung cư cũ đang chững lại do dân đầu tư “lướt sóng” rút lui

Giá cao, nguồn cung tăng khiến nhà đầu tư dè chừng

Nhiều nhà đầu tư và sàn môi giới dè dặt khi nói về cơ hội sinh lời khi xuống tiền mua căn hộ cũ. Không còn nhiều người đủ tự tin khẳng định giá chung cư sẽ tiếp tục duy trì đà tăng mạnh trong thời gian tới.

“Nếu nhà đầu tư mua căn hộ trong năm 2024, thì đến nay, 90% đã lãi. Tuy nhiên, ở thời điểm hiện tại, rất khó để đưa ra khẳng định tương tự. Từ tháng 11 đến nay, thị trường gần như đi ngang, thanh khoản chậm lại rõ rệt”, chị Thu Trang, một nhà đầu tư chung cư ngoại thành cho biết.

Theo chị Trang, một phần nguyên nhân của tình trạng trên đến từ việc lãi suất đang nhích lên. Các gói vay ưu đãi dành cho người trẻ đã kết thúc, trong khi mặt bằng lãi suất bắt đầu tăng.

Cụ thể, BIDV đang áp dụng mức lãi suất ưu đãi 6-6,8% cố định trong 6-18 tháng. VietinBank áp dụng mức 7,5% trong 18 tháng. BVBank đưa ra gói vay mua nhà với lãi suất 8,49% trong 12 tháng. Còn với ACB, mức lãi là 9,5%/năm trong năm đầu tiên. Diễn biến này ảnh hưởng đáng kể đến tâm lý người mua, bởi giá nhà vốn đã rất cao, nay lãi suất tăng khiến nhiều người càng trở nên e dè, không dám xuống tiền.

Tiếp nối câu chuyện về giá bán, nhiều môi giới thừa nhận, họ cũng “sốc” trước đà tăng giá quá nhanh của chung cư trong giai đoạn vừa qua. Chính điều này khiến không ít người đặt dấu hỏi về “phong độ” tăng giá của phân khúc này trong thời gian tới.

“Vào giữa quý II/2025, một tòa chung cư tại xã Gia Lâm mở bán mới với giá chỉ khoảng 70 triệu đồng/m2. Tuy nhiên, hiện nhiều nhà đầu tư đang bán lại các căn 2-3 phòng ngủ với giá 80-85 triệu đồng/m2, căn 1 phòng ngủ còn lên tới gần 90 triệu đồng/m2. Kể cả khi giá bây giờ đã đi ngang, thậm chí có nơi giảm 100-200 triệu đồng/căn hộ, thì vẫn rất ít người mua ở thực có đủ khả năng chi trả”, một môi giới viên chia sẻ.

Một vấn đề khác cũng đang khiến nhiều nhà đầu tư tỏ ra thận trọng là sự bùng nổ mạnh mẽ của nguồn cung. Chỉ tính riêng trong tháng qua, khu vực phía Đông Hà Nội đã có 16 tòa chung cư ra mắt. Dự kiến, từ nay tới giai đoạn 2028-2029, khu vực này sẽ có khoảng 100 tòa chung cư được bàn giao. Đây là lượng hàng rất lớn và cần nhiều thời gian để “hút” dân về sinh sống, lấp đầy các tòa nhà.

“Đây mới chỉ là khu vực phía Đông. Sắp tới, nguồn cung còn bùng nổ mạnh hơn tại khu vực phía Nam với siêu dự án 10.000 ha. Khi hàng ra ồ ạt như vậy, cán cân cung - cầu sẽ bị điều chỉnh. Giá bán, đặc biệt là giá thứ cấp, sẽ khó có thể tăng mạnh như trước”, giám đốc kinh doanh một sàn giao dịch bất động sản nhận định.

Dân “lướt sóng” rút lui

Trao đổi với phóng viên, ông Trần Nghĩa, người sáng lập CTCP Tư vấn và Phát triển bất động sản An Holdings cho biết, thị trường chung cư từng chứng kiến đà tăng giá mạnh vào cuối năm 2024 và đầu năm 2025, song hiện thị trường đã chững lại, số lượng giao dịch “lướt sóng” cũng ngày càng thưa dần.

“Tại một khu đô thị thuộc phường Tây Mỗ (trước là quận Nam Từ Liêm), mức giá chào bán trên thị trường thứ cấp đã giảm rõ rệt, đặc biệt ở nhóm nhà đầu tư lướt sóng. Một căn hộ góc 2 phòng ngủ trước đây được chào bán 5,5 tỷ đồng, sau một tuần thị trường chậm lại đã giảm còn 5,4 tỷ đồng và hiện có căn chỉ còn 5,2 tỷ đồng, bao phí sang tên”, ông Nghĩa dẫn chứng.

Về số lượng giao dịch, vị lãnh đạo doanh nghiệp này chia sẻ, trước tháng 11/2025, sàn môi giới của ông tại khu vực Tây Mỗ ghi nhận trung bình 80-90 giao dịch căn hộ mỗi tháng. Nhưng từ tháng 11/2025 trở đi, con số này chỉ còn 40-50 giao dịch, giảm gần một nửa.

“Trước đây, giao dịch chủ yếu quay vòng giữa các nhà đầu tư, một căn nhưng qua tay nhiều người. Khi nhóm này rời đi, thị trường chỉ còn trông chờ vào người mua ở thực. Song với mức giá lên tới 80-90 triệu đồng/m2, ngay cả người có thu nhập 50 triệu đồng/tháng cũng khó lòng tiếp cận”, ông Trần Nghĩa bình luận.

Dù thị trường thứ cấp giảm giá và giao dịch chậm lại, nhiều dự án mở bán mới vẫn có khả năng thanh khoản khá tốt. Thậm chí, một dự án vùng ven có giá căn hộ lên tới 70 triệu đồng/m2, nhưng tốc độ bán hàng vẫn tương đối nhanh, ngay cả sàn môi giới cũng bất ngờ.

“Điều này xuất phát từ chính sách thanh toán của chủ đầu tư. Khách hàng chỉ cần thanh toán 20% giá trị căn hộ, đến năm 2028 mới bắt đầu trả lãi. Ngoài ra, nhiều khách hàng kỳ vọng kịch bản tăng giá trong giai đoạn trước sẽ lặp lại và họ sẽ chốt lời trước khi gói hỗ trợ lãi suất kết thúc”, ông Nghĩa lý giải.

Tương tự, ông Ngô Đăng Quyền, Tổng giám đốc CTCP Phát triển địa ốc Tiên Phong cho biết, thị trường bất động sản giai đoạn 2024-2025 đã ghi nhận mức tăng trưởng cao, đặc biệt ở phân khúc căn hộ chung cư. Tuy nhiên, từ quý IV/2025, thị trường có dấu hiệu chững lại, trong đó nỗi lo về lãi suất là một trong những nguyên nhân.

“Dẫu vậy, với mục tiêu tăng trưởng GDP 10% trong năm 2026, theo tôi, các động thái điều chỉnh lãi suất hiện nay chỉ mang tính ngắn hạn. Để đạt được mục tiêu tăng trưởng mạnh như vậy, nhiều ngành kinh tế phải bứt phá, trong đó có bất động sản”, ông Quyền tin tưởng.

Bên cạnh đó, việc Hà Nội điều chỉnh quy hoạch đô thị theo mô hình đa cực, đa trung tâm cũng được xem là cú hích quan trọng cho thị trường. Hàng loạt dự án tại phía Tây, phía Đông và phía Nam Thủ đô đã được chấp thuận chủ trương đầu tư, mở ra dư địa phát triển lớn trong thời gian tới.

Theo ông Quyền, trong ngắn hạn, thị trường cần thời gian để hấp thụ lượng sản phẩm đã và đang tung ra, vì vậy, khó kỳ vọng bứt phá ngay lập tức. Tuy nhiên, về dài hạn, tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh mẽ, cùng sự ổn định vĩ mô sẽ thúc đẩy tầng lớp trung lưu gia tăng, trở thành nhóm khách hàng tiềm năng của các chủ đầu tư.