Ông Lê Trọng Hiếu, Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam

Kho/xưởng xây sẵn được ưa chuộng

Nhu cầu kho/xưởng xây sẵn ở miền Nam cao hơn đáng kể so với miền Bắc. Diện tích kho vận cho thuê ở miền Nam cũng luôn chiếm tỷ trọng lớn trong tổng diện tích cho thuê trên cả nước trong những năm qua.

Đơn cử, trong các năm 2020 và 2021, tại khu vực phía Nam, diện tích nhà xưởng thuê mới mỗi năm đạt trên dưới 600.000 m2, trong khi ở phía Bắc chỉ đạt hơn 200.000 m2. Những con số này cho thấy, khu vực phía Nam có thế mạnh hơn về mặt bằng kho vận.

Tuy nhiên, lượng cho thuê ở miền Bắc đang trong xu hướng gia tăng và nửa đầu năm 2023 đã vượt qua miền Nam. Theo số liệu của CBRE Việt Nam, tổng diện tích nhà xưởng và nhà kho xây sẵn được bán hoặc cho thuê theo định kỳ trong nửa đầu năm 2023 tại miền Bắc đạt 320.000 m2, trong khi miền Nam đạt khoảng 250.000 m2.

Sở dĩ nhu cầu kho/xưởng xây sẵn tại miền Bắc từ đầu năm đến nay tăng cao là nhờ sự mở rộng hoạt động của các nhà sản xuất Trung Quốc với nhu cầu lớn về nhà xưởng một tầng quy mô diện tích rộng (diện tích 10.000 - 20.000 m2).

Trong khi đó, nhu cầu tại khu vực TP.HCM được phân bổ cân bằng hơn giữa các nhà đầu tư Mỹ, châu Âu, Nhật Bản, Trung Quốc và Việt Nam. Nhà xưởng một tầng vẫn được lựa chọn nhiều nhất. Bên cạnh đó, nhà xưởng 2 tầng đang được đẩy mạnh, được cho thuê với mức giá cạnh tranh hơn để kích cầu. Quy mô nhà xưởng ở miền Nam nhỏ hơn so với miền Bắc, dao động trong khoảng 1.000 - 10.000 m2.

Về phía nguồn cung, hầu hết các chủ đầu tư nhà xưởng và kho vận đều cung cấp mặt bằng có thiết kế hiện đại theo yêu cầu của khách thuê quốc tế. 

Nguồn vốn đầu tư, đặc biệt là đầu tư trực tiếp nước ngoài, vào lĩnh vực sản xuất ngày càng tăng. Việt Nam đang tiến dần lên những nấc cao hơn trong chuỗi giá trị và hướng tới thu hút những nhà đầu tư có công nghệ tiên tiến đến từ Mỹ và châu Âu. Điều này được thể hiện rõ qua những nỗ lực của Chính phủ Việt Nam nhằm tìm kiếm mối quan hệ chặt chẽ hơn với chuỗi cung ứng bán dẫn của Mỹ. Do đó, thiết kế hiện đại là yêu cầu bắt buộc mà các nhà xưởng và kho vận tại Việt Nam cần có.

Ở giai đoạn này, các chủ đầu tư đã lựa chọn cung cấp những khu “nhà xưởng xanh”, nhắm đến những khách hàng đề cao tính bền vững trong mô hình kinh doanh. Trong trung hạn, những khu nhà xưởng có chứng chỉ xanh/bền vững trở thành xu hướng bắt buộc đối với các chủ đầu tư khu công nghiệp và vận hành logistics.

Đặc biệt, sự phát triển bùng nổ của thương mại điện tử là động lực mạnh mẽ thúc đẩy tăng trưởng logistics. Nhờ tỷ lệ người sử dụng Internet và điện thoại thông minh cao, nhất là trải qua đại dịch Covid-19, thương mại điện tử đã cho thấy sức hút lớn tại Việt Nam, đưa Việt Nam trở thành một trong 5 thị trường tăng trưởng thương mại điện tử hàng đầu tại châu Á.

CBRE ước tính, doanh số ngành thương mại điện tử Việt Nam sẽ tăng từ 16 tỷ USD trong năm 2021, lên 39 tỷ USD trong năm 2025, từ đó tạo ra nhu cầu tăng thêm hơn 2 triệu m2 diện tích kho vận dành riêng cho ngành thương mại điện tử. Các chuyên gia của CBRE dự báo, loại hình kho vận này sẽ còn phát triển hơn nữa trong 5 năm tới (2023 - 2028).

Kho vận tự động hóa, nhà xưởng đa tầng và chuỗi cung ứng lạnh rất có tiềm năng

Khi chi phí logistics và nhân công tăng lên, nhu cầu kho vận cao cấp có thể hỗ trợ tự động hóa cũng sẽ tăng cao. Kết quả cuộc khảo sát đối với người sử dụng dịch vụ logistics tại châu Á - Thái Bình Dương của CBRE năm 2021 cho thấy, các công nghệ nội bộ truyền thống như hệ thống băng tải - phân loại (39%) và giao nhận (27%) đã được áp dụng tương đối nhiều.

Đặc biệt, những công nghệ phức tạp mới nổi như hệ thống lưu trữ và truy xuất tự động, phương tiện dẫn đường tự động và cánh tay robot đang trở nên rất phổ biến. Robotics có khả năng trở thành xu hướng được lựa chọn trong tương lai gần.

Giá cho thuê đất cao, mặt bằng sạch ngày càng khan hiếm, nhất là tại những trung tâm công nghiệp lớn, là những yếu tố thúc đẩy phân khúc nhà xưởng và kho vận đa tầng. Loại hình này mới phát triển ở Việt Nam, nhưng rất có tiềm năng, đặc biệt là khi các thành phố lớn, như Hà Nội và TP.HCM đều đang đối diện với những khó khăn về đất đai. Khi nhà sản xuất muốn tới gần hơn với người tiêu dùng, lựa chọn hàng đầu của họ là thuê nhà xưởng đa tầng ở các vị trí đắc địa gần trung tâm thành phố.

Minh chứng là, hiện giá đất logistics tại các vị trí đắc địa ở khu vực phía Nam đã vượt ngưỡng 200 USD/m2/tháng.

Hiện nay, an toàn vệ sinh thực phẩm ngày càng được chú trọng, xuất khẩu thực phẩm được đẩy mạnh… là những yếu tố thúc đẩy tăng trưởng trong lĩnh vực chuỗi cung ứng lạnh, thu hút nhiều doanh nghiệp đầu tư vào phân khúc này.

Các kho lạnh đã được đầu tư khá nhiều tại các địa phương trên cả nước. Trong đó, khu vực phía Nam (tập trung ở TP.HCM và Long An) là trung tâm tiêu thụ và chế biến hàng hóa (trái cây và thủy sản) để xuất khẩu, tiếp tục dẫn đầu thị trường về nguồn cung mới và nguồn cầu chuỗi cung ứng lạnh.n

(*) Giám đốc cấp cao CBRE Việt Nam