Nhà ở xã hội “bứt tốc”, nguồn cung được khơi thông

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trần Hồng Minh cho biết, dự kiến đến cuối tháng 12/2025, cả nước sẽ hoàn thành khoảng 102.146 căn nhà ở xã hội, đạt 102% kế hoạch được Thủ tướng Chính phủ giao. Đáng chú ý, kết quả này vượt xa tổng số nhà ở xã hội hoàn thành trong cả giai đoạn 2021 - 2024, vốn chỉ vỏn vẹn 57.652 căn.

Nhà ở xã hội là một điểm sáng lớn trên thị trường bất động sản năm 2025. Ảnh: Thanh Vũ

Trong số 19 địa phương được dự báo sẽ hoàn thành hoặc vượt chỉ tiêu, hai thị trường có nhu cầu lớn nhất là Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh đều được xác định sẽ “về đích” đúng kế hoạch. Cụ thể, Hà Nội dự kiến hoàn thành 5.158 căn, vượt khoảng 10% chỉ tiêu được giao, trong khi TP. Hồ Chí Minh đạt 13.040 căn, tương đương 100% kế hoạch.

Những kết quả trên đạt được nhờ lực đẩy mạnh mẽ từ chính sách, nổi bật là Nghị định số 261/2025/NĐ-CP và Nghị định số 192/2025/NĐ-CP về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù trong phát triển nhà ở xã hội. Cùng với đó, việc thành lập Quỹ Nhà ở Quốc gia được kỳ vọng sẽ trở thành giải pháp dài hạn, tạo nguồn lực tài chính bền vững cho bài toán an cư của hàng triệu người thu nhập thấp.

Đẩy mạnh số hoá dữ liệu bất động sản

Trong năm nay, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã phối hợp với Bộ Công an triển khai Chiến dịch 90 ngày làm sạch dữ liệu đất đai. Kết quả, cả nước đã rà soát, làm giàu và làm sạch hơn 61,7 triệu thửa đất. Trong đó có 24,3 triệu thửa đáp ứng đầy đủ các tiêu chí “đúng – đủ – sạch – sống”, sẵn sàng kết nối, chia sẻ và khai thác dùng chung. Bên cạnh đó, hơn 18,7 triệu thửa đã được xác thực thông tin chủ sử dụng đất, số còn lại đang tiếp tục được rà soát, chỉnh lý.

Việc minh bạch hoá dữ liệu đầu vào là cơ sở để Nhà nước triển khai các chính sách điều tiết thị trường. Ảnh: Thanh Vũ

Đáng chú ý, 100% tỉnh, thành phố đã hoàn thành việc đồng bộ dữ liệu đất đai với Cơ sở dữ liệu quốc gia, với gần 98% tổng số thửa đất được tích hợp. Trong đó hơn 24,4 triệu hồ sơ đã đầy đủ thông tin, sẵn sàng phục vụ khai thác và chia sẻ.

Không nằm ngoài xu hướng “thanh lọc” dữ liệu, Bộ Xây dựng cũng đã lên kế hoạch nâng cấp hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản. Đáng chú ý, Bộ đã xây dựng và trình Quốc hội về đề án Trung tâm giao dịch bất động sản do Nhà nước quản lý. Đây là một chính sách quan trọng, hỗ trợ liên thông các thủ tục hành chính và là công cụ để minh bạch hóa thị trường, ngăn chặn tình trạng đầu cơ, thổi giá. 

Các siêu đô thị liên tục được khởi công

Trong năm 2025, hàng loạt khu đô thị quy mô lớn đã liên tiếp được khởi công tại Hà Nội, Quảng Ninh, Khánh Hòa, TP.HCM… Đây đều là những đại dự án có diện tích từ 1.000 ha trở lên, tổng mức đầu tư lên tới hàng tỷ USD, gắn với việc phát triển các công trình hạ tầng và tiện ích trọng điểm.

Phối cảnh một dự án siêu đô thị.

Theo TS. Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VARS), việc các đại dự án gia nhập thị trường là xu hướng tất yếu trong tiến trình phát triển của bất động sản Việt Nam. Sự xuất hiện của các dự án quy mô lớn không chỉ góp phần gia tăng nguồn cung nhà ở, giúp người mua có thêm nhiều lựa chọn, mà còn hướng tới mục tiêu kiến tạo các đô thị tầm vóc quốc tế, qua đó thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản trong nước.

Ở góc nhìn thận trọng hơn, TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng, việc doanh nghiệp đồng loạt triển khai nhiều đại dự án cùng lúc có thể dẫn tới đầu tư dàn trải, tiềm ẩn rủi ro tài chính, nhất là trong bối cảnh phải sử dụng đòn bẩy lớn.

Vị chuyên gia này cũng lưu ý, thị trường hiện đang bộc lộ dấu hiệu lệch pha cung - cầu. Nếu doanh nghiệp tiếp tục tung ra các dự án quy mô lớn thuộc phân khúc cao cấp, nguy cơ dư thừa nguồn cung trong thời gian tới là điều khó tránh khỏi.

Các tuyến đường sắt đô thị mở lối cho mô hình TOD

TOD (Transit Oriented Development) là mô hình phát triển đô thị định hướng theo giao thông công cộng. Tại Việt Nam, TOD đang dần trở thành xu thế mới trong bối cảnh các tuyến đường sắt đô thị được đẩy mạnh đầu tư và triển khai.

Hà Nội đã khởi công 2 tuyến metro trong năm 2025.

Trong năm nay, Hà Nội đã khởi công tuyến metro số 2 đoạn Nam Thăng Long – Trần Hưng Đạo và tuyến metro số 5 Văn Cao - Hòa Lạc. Tại TP.HCM, tuyến metro Bến Thành - Cần Giờ cũng đã được khởi công, đồng thời thành phố đang chuẩn bị triển khai tuyến metro số 2 Bến Thành - Tham Lương.

Theo Quy hoạch Thủ đô và Quy hoạch chung điều chỉnh đã được phê duyệt, mạng lưới đường sắt đô thị của Hà Nội trong tương lai sẽ gồm 15 tuyến và đoạn tuyến, với tổng chiều dài gần 600 km. Dọc theo các tuyến này, định hướng quy hoạch cho thấy sẽ hình thành khoảng 91 điểm, khu vực phát triển theo mô hình TOD, với tổng diện tích ước khoảng 6.072 ha.

Đầu tháng 12/2025, UBND TP.HCM cũng đã ban hành kế hoạch triển khai các khu vực phát triển đô thị tập trung xung quanh 12 nhà ga của tuyến metro số 2. Theo đó, ranh giới khu vực TOD được xác định trong phạm vi bán kính 1.000 m tính từ tâm ước của nhà ga và depot.

Những động thái này được xem là tiền đề quan trọng, mở ra cơ hội phát triển các đô thị xoay quanh nhà ga metro. Không chỉ góp phần giải bài toán giãn dân và giảm áp lực giá nhà tại khu vực trung tâm, mô hình TOD còn tạo động lực tái cấu trúc không gian đô thị. Ở tầm nhìn rộng hơn, các tuyến đường sắt này sẽ giúp hình thành các hành lang kinh tế mới, hướng tới mô hình đô thị đa cực, đa trung tâm.

Chung cư không còn khan hàng nhưng giá vẫn tăng “phi mã”

“Nhà cứ 100 triệu đồng/m2 thì dân làm sao có tiền mua được”, phát biểu của Thủ tướng Phạm Minh Chính tại cuộc họp Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản chiều 22/9 không chỉ là sự trăn trở của người đứng đầu Chính phủ, mà còn phản ánh nỗi lòng chung của đông đảo người dân.

Giá chung cư Hà Nội đã vượt khả năng chi trả của đại bộ phận người dân. Ảnh: Thanh Vũ

Trong thực tế, thị trường chung cư hiện đã không còn trong tình trạng khan hiếm nguồn cung. Nguồn hàng ngày càng đa dạng với sự tham gia của nhiều chủ đầu tư, các dự án trải rộng từ khu vực nội thành ra ngoại thành. Theo CBRE, trong quý IV/2025, Hà Nội có khoảng 11.100 căn hộ mới gia nhập thị trường, nâng tổng nguồn cung mới cả năm lên hơn 32.300 căn. Trong hai năm tới, đơn vị này dự báo Thủ đô có thể tiếp tục đón hơn 33.000 căn hộ mới mỗi năm.

Tuy nhiên, dù nguồn cung gia tăng, cơ cấu sản phẩm vẫn nghiêng mạnh về phân khúc cao cấp, khiến mặt bằng giá căn hộ mới tiếp tục duy trì ở mức cao. Theo thông tin gần đây nhất từ Bộ Xây dựng, giá bán sơ cấp căn hộ chung cư tại Hà Nội đã tăng mạnh, với mức giá trung bình khoảng 95 triệu đồng/m2. Trong đó, hơn 43% nguồn cung mới có giá trên 120 triệu đồng/m2.

Ngân hàng “thiết kế” gói vay mua nhà dành riêng cho người trẻ

Từ giữa tháng 2/2025, sau khi Lãnh đạo Chính phủ chỉ đạo triển khai gói tín dụng ưu đãi phát triển nhà ở cho người trẻ dưới 35 tuổi, nhiều ngân hàng thương mại đã nhanh chóng hưởng ứng, tung ra hàng loạt gói vay ưu đãi dành riêng cho nhóm khách hàng này.

Một số ngân hàng đã dừng triển khai các gói vay ưu đãi dành cho người trẻ. Ảnh: Đức Thanh

Tuy nhiên, bước sang những tháng cuối năm, một số ngân hàng đã dừng triển khai các gói vay này, chẳng hạn như Agribank và BIDV. Tại Vietcombank, dù vẫn duy trì chương trình cho vay ưu đãi, lãi suất đã nhích lên khoảng 6,3%/năm, thay vì mức dưới 6%/năm như trước đó.

Đồng thời, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà cũng đã được điều chỉnh so với hồi đầu năm, với mức tăng khoảng 0,5 - 1%/năm. Theo đó, mức lãi vay ưu đãi phổ biến hiện dao động 7 - 9%/năm trong thời gian ưu đãi từ 1 - 3 năm. Sau khi hết ưu đãi, lãi suất thả nổi có thể lên tới 11 – 14%/năm.

Đất nền “phát sốt” trước thời điểm sáp nhập địa phương

Theo báo cáo thị trường quý II/2025 của Bộ Xây dựng, phân khúc đất nền ghi nhận hơn 122.500 giao dịch thành công, tăng 21,3% so với quý trước. Một số địa phương đã ghi nhận hiện tượng “sốt đất” cục bộ như Bắc Ninh, Phú Thọ, Ninh Bình, Hải Phòng, Đồng Nai…

Không ít nhà đầu tư đã lặn lội tới các vùng ven để "săn đất". Ảnh: Thanh Vũ

Lý giải về đà tăng này, Bộ Xây dựng cho biết nguyên nhân chủ yếu xuất phát từ việc giới đầu cơ “săn đất”, đón sóng trước thông tin sáp nhập địa phương và sắp xếp lại đơn vị hành chính. Khi các thông tin được công bố và quá trình sáp nhập đi vào ổn định, thị trường cũng đã dần “hạ nhiệt”. 

Theo Bộ Xây dựng, tổng lượng giao dịch đất nền thành công trong quý III/2025 đã giảm khoảng 6,8% so với quý trước. Dù giá bán vẫn chưa giảm mạnh nhưng sức cầu đầu tư đã đi xuống. Trong một cuộc khảo sát gần đây của Batdongsan.com.vn, có tới 40% số môi giới viên được hỏi cho biết lượng giao dịch đất nền đã suy giảm - đây là một trong những phân khúc có tỷ lệ “bi quan” nhất trong cuộc khảo sát.