Tòa nhà văn phòng cho thuê tại đường Ung Văn Khiêm hoạt động đã lâu nhưng vẫn còn mặt bằng trống. Ảnh: Gia Huy

Nguồn cung tăng mạnh

Công ty nghiên cứu thị trường bất động sản Cushman & Wakefield Việt Nam vừa đưa ra báo cáo cho biết, 4 toà nhà (bao gồm hạng A và hạng B) tại trung tâm TP.HCM đưa vào hoạt động trong tháng 9 đã kéo nguồn cung văn phòng hạng A tăng mạnh hơn 40% so với quý trước. Đa phần diện tích mới được thuê trong quý này đến từ các hợp đồng thuê trước ở các toà nhà mới. Trong khi giá văn phòng hạng B vẫn tương đối ổn định, thì giá văn phòng hạng A giảm xuống khoảng 5%, do diện tích cho thuê mới tăng mạnh, trong khi tỷ lệ cho thuê ở các toà nhà hiện hữu tăng thấp.

Đặc biệt, Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, giá thuê tiếp tục tăng cao ở tại các toà nhà mới đã đẩy giá thuê văn phòng hạng A tăng 4,1% so với quý trước và tăng 9,1% so với cùng kỳ năm ngoái. Đợt tăng mạnh về giá thuê này được dự báo có thể kéo dài trong trung hạn. Ngoài ra, một bất ổn nữa cho phân khúc này đó là lượng hàng tồn kho đang cao, với văn phòng hạng A đang là 267.800 m2 và hạng B đang là 819.000 m2. Trong đó tồn kho nhiều nhất là khu Bắc của Thành phố với 156.400 m2, khu Nam là 93.400 m2, khu Tây là 49.000 m2 và khu Đông là 37.600 m2…

Theo khảo sát của phóng viên Báo Đầu tư, thị trường văn phòng cho thuê tại TP.HCM đang có sự dịch chuyển tích cực từ trung tâm TP.HCM ra các quận Phú Nhuận, Bình Thạnh, quận 2… Đơn cử tại đường Ung Văn Khiêm (quận Bình Thạnh), từ đầu năm 2017 tới nay, trên đường này có thêm 4 dự án văn phòng cho thuê mới được đưa vào hoạt động, giá cho thuê 250.000 đồng/m2. Tuy nhiên, dù đưa vào hoạt động từ đầu năm, nhưng diện tích trống tại các tòa nhà này vẫn còn khá cao. 

Ông Trần Văn Tuấn, chủ một tòa nhà văn phòng cho thuê trên đường Nguyễn Văn Trỗi (quận Phú Nhuận) cho biết, tòa nhà cao 7 tầng của ông với diện tích mặt sàn 120 m2/tầng, đưa vào hoạt động từ năm 2014, thời điểm đó nhu cầu thuê văn phòng rất cao và không bao giờ có tình trạng bỏ trống mặt bằng. Thế nhưng, tới thời điểm này, văn phòng cho thuê của ông đang bỏ trống tới 30%. Theo ông Tuấn, lý do là văn phòng cho thuê mới xuất hiện nhiều, trang bị tiện nghi cao cấp. 

Đầu tư theo đám đông, giá xuống

Những tòa nhà cho thuê trong tình trạng treo biển “cho thuê văn phòng” đang diễn ra khá phổ biến khắp địa bàn TP.HCM đã được giới quan sát lý giải rằng, nguồn cung đang gia tăng mạnh mẽ vì xu hướng đầu tư theo đám đông.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Asian Holdings cho rằng, lý do khiến nguồn cung tăng mạnh hiện nay một phần do thị trường kinh doanh nhà cho thuê đang khá ảm đạm. Trước đây, những khu đất có diện tích đất nhỏ thường được người dân đầu tư xây dựng nhà trọ cho thuê, nhưng cùng với những khó khăn trong quản lý, giá cho thuê nhà trọ khá bấp bênh. Trong khi đó, nếu đầu tư tòa nhà văn phòng cho thuê, ngoài bất lợi là giá trị đầu tư cao hơn, thì những thuận lợi khi thực hiện giấy phép xây dựng (nhanh hơn cấp cho việc xây nhà trọ) và lợi nhuận ổn định hơn đã tạo nên làn sóng đầu tư xây dựng các tòa nhà văn phòng cho thuê. Kết quả là, nguồn cung bắt đầu dư thừa, đặc biệt loại văn phòng cho thuê hạng B.

Thêm một lý do nữa tác động vào sự đi xuống của thị trường văn phòng cho thuê được ông Trần Tuấn, Giảng viên Khoa Kinh tế thuộc Đại học Kinh tế TP.HCM cho rằng, dù 8 tháng đầu năm, TP.HCM có hơn 33.000 doanh nghiệp mới thành lập, tuy nhiên, nhu cầu của doanh nghiệp về văn phòng cho thuê lại không cao.

Ví dụ, trong số 33.000 doanh nghiệp mới, có tới 15% là doanh nghiệp môi giới bất động sản. Những doanh nghiệp này không thể thuê văn phòng tại các tòa nhà để làm việc, mà chỉ có thể thuê những căn nhà phố để hoạt động. Ngoài ra, việc giá cho thuê tăng cao, cộng thêm tình trạng kẹt xe tại các quận trung tâm đang làm nỗi ám ảnh với doanh nghiệp, khiến họ phải tìm cách dãn ra khỏi vùng trung tâm.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, nguồn cung tăng quá nhanh, cộng thêm giá đội lên trong khi nhu cầu lại giảm đang khiến phân khúc văn phòng cho thuê rơi vào thế khó. Nếu nguồn cung tiếp tục tăng với tốc độ hiện tại, hiện tượng bội thực nguồn văn phòng cho thuê sẽ diễn ra trong ngay năm 2018 và viễn cảnh vỡ trận sẽ diễn ra.

“Cần có sự tính toán lại từ phía nhà đầu tư cũng như cơ quan chức năng khi cấp phép những dự án cao ốc văn phòng cho thuê tại TP.HCM, để không diễn ra cảnh lệch pha cung - cầu. Bên cạnh đó, khuyến khích phát triển những dự án văn phòng cho thuê vùng ven để thực hiện kế hoạch giảm tải cho giao thông nội đô cho Thành phố”, ông Châu nói.