Dự thảo thu hẹp trường hợp áp dụng?

“Phương pháp thặng dư tiếp tục là một trong các phương pháp định giá đất”, ông Đậu Anh Tuấn, Phó tổng thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) thông tin với phóng viên Báo điện tử Đầu tư sáng 8/8, sau khi tham gia cuộc họp về Dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất do Phó thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì, diễn ra chiều 7/8.

Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp trực tiếp kết hợp trực tuyến về dự thảo Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định 44/2014/NĐ-CP của Chính phủ quy định về giá đất chiều ngày 7/8/2023.

Tuy nhiên, điều ông Tuấn đặc biệt quan tâm không chỉ dừng ở việc Dự thảo tiếp tục giữ phương pháp trên, thay vì loại ra như các phiên bản trước.

“So với quy định hiện hành, các trường hợp áp dụng phương pháp thặng dư đã thu hẹp đáng kể”, ông Tuấn chia sẻ quan điểm.

Trong Dự thảo vừa được Bộ Tài nguyên và Môi trường báo cáo tại cuộc làm việc với Phó thủ tướng, đã có những điều chỉnh quan trọng liên quan đến phương pháp thặng dư so với quy định hiện hành. Những điều chỉnh này về cơ bản là có tính định lượng hơn, giảm thiểu rủi ro cho việc định giá đất theo phương pháp này.

Theo đó, điều kiện để áp dụng phương pháp này trong Dự thảo là: “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất, khu đất phi nông nghiệp chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình theo quy hoạch chi tiết xây dựng”.

Quy định hiện hành là: “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính”.

Theo VCCI, điều này cần được xem xét lại. Bởi vì, phương pháp thặng dư là phương pháp xác định giá đất căn cứ vào mục đích sử dụng có tiềm năng phát triển trong tương lai. Phương pháp này có thể áp dụng để định giá lô đất chưa được đầu tư kết cấu hạ tầng kỹ thuật, chưa đầu tư xây dựng công trình hoặc đã được đầu tư xây dựng công trình nhưng công trình này có thể phá dỡ để xây dựng công trình mới với hiệu quả sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất.

“Việc thu hẹp điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư có thể khiến cho việc xác định các phương pháp định giá đất chưa phù hợp đối với một lô đất, thửa đất có tiềm năng phát triển”, ông Tuấn bình luận.

Đây cũng là lý do VCCI đề nghị cân nhắc quy định điều kiện áp dụng phương pháp thặng dư như quy định hiện hành, tức là “Phương pháp thặng dư được áp dụng để định giá đối với thửa đất có tiềm năng phát triển do thay đổi quy hoạch hoặc chuyển mục đích sử dụng đất khi xác định được tổng doanh thu phát triển giả định và tổng chi phí ước tính”.

Có cần lấy phương pháp hệ số điều chỉnh "đo" phương pháp thặng dư

VCCI cũng chưa đồng thuận với quy định về quyết định giá đất cụ thể đang đưa ra trong Dự thảo đưa ra tại Cuộc họp với Phó thủ tướng Trần Hồng Hà.

Kết luận cuộc họp, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà nêu rõ: Định giá đất là vấn đề then chốt trong giải quyết những khó khăn, vướng mắc, vi phạm về đất đai hiện nay. Việc sửa đổi Nghị định 44 cần có phương pháp luận đúng đắn, cơ sở khoa học, thực tiễn.

Cụ thể, khoản 3 Điều 15 quy định: “Khi xác định giá đất cụ thể đối với các trường hợp quy định tại khoản 1 Điều này phải đồng thời xác định giá đất cụ thể theo phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất với hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều 5e Nghị định này. Trường hợp giá đất thấp hơn giá đất xác định theo hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều 5e Nghị định này thì Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền quyết định bằng giá đất được tính theo hệ số điều chỉnh giá đất quy định tại điểm a khoản 1 Điều 5e Nghị định này”.

Như vậy, quy định đang hướng tới việc đối với thửa đất định giá theo phương pháp thặng dư sẽ dùng phương pháp hệ số điều chỉnh để so sánh. Trong trường hợp giá đất theo phương pháp thặng dự thấp hơn với giá đất được xác định theo hệ số điều chỉnh giá đất thì quyết định bằng giá đất được tính theo hệ số điều chỉnh.

“Cần xem xét lại tính hợp lý của quy định áp dụng phương pháp thặng dư luôn phải kèm theo thực hiện phương pháp hệ số điều chỉnh. Căn cứ vào mục đích sử dụng đất, mỗi loại sẽ cần phương pháp định giá khác nhau, với giá trị riêng không thể thay thế. Dùng Phương pháp hệ số điều chỉnh để định giá cho thửa đất chỉ phù hợp xác định giá theo phương pháp thặng dư dường như là chưa phù hợp”, ông Đậu Anh Tuấn làm rõ lý do chưa thực đồng thuận của VCCI.

Vẫn lấn cấn chọn nguồn thu thập thông tin

Liên quan đến quy định về nguồn thu thập thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất, VCCI cũng không đồng tình với lựa chọn của Ban soạn thảo.

Ông Đậu Anh Tuấn, Phó tổng thư ký Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI)

Hiện tại, Ban soạn thảo đang đưa ra 2 phương án. Một là, Giá đất chuyển nhượng thành công trên thị trường, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng thu thập qua điều tra, khảo sát thông qua phỏng vấn trực tiếp có ký xác nhận của người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng, người thuê đất hoặc người cho thuê đất. Hai là, Giá đất chuyển nhượng thành công trên thị trường, giá thuê đất, giá thuê mặt bằng thu thập qua điều tra, khảo sát thông qua phỏng vấn trực tiếp có ký xác nhận hoặc không ký xác nhận của người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng, người thuê đất hoặc người cho thuê đất.

Theo Tờ trình báo cáo Phó thủ tướng, Ban soạn thảo đang chọn Phương án 1. VCCI cho rằng, phương án này là không khả thi. Vì theo phản ánh, việc có được chữ ký xác nhận của người chuyển nhượng hoặc người nhận chuyển nhượng, người thuê đất hoặc người cho thuê đất là rất khó, vì những người này lo sợ sẽ bị truy thu thuế, xuất phát từ thực tiễn, các giao dịch về đất đai hiện nay vẫn đang có tình trạng là 2 giá. Quy định này có thể khiến cho việc thu thập nguồn tin từ nguồn này trở nên khó khăn.

“Chúng tôi đề nghị cân nhắc lựa chọn phương án 2”, ông Tuấn cho biết.

Liên quan đến quy định chuyển tiếp, VCCI cũng đề nghị chọn phương án 2, cụ thể là đối với trường hợp đã có quyết định theo quy định của Luật Đất đai năm 1993, Luật Đất đai năm 2003 thì giá đất cụ thể được xác định tại thời điểm bàn giao đất trên thực địa.

Trong khi đó, Ban soạn thảo đang chọn phương án 1, đó là dù giá đất cụ thể được xác định tại thời điểm bàn giao đất trên thực địa, nhưng người sử dụng đất phải nộp bổ sung 1 khoản tiền bằng lãi suất tiền gửi không kỳ hạn tại ngân hàng thương mại do Nhà nước sở hữu trên 50% vốn điều lệ có lãi suất tiền gửi thấp nhất trên địa bàn cấp tỉnh tại thời điểm định giá tính trên số tiền phải nộp trong thời gian từ ngày bàn giao đất trên thực địa đến ngày có quyết định giá đất cụ thể hoặc ngày có thông báo nộp tiền của cơ quan thuế đối với trường hợp không phải ban hành quyết định giá đất cụ thể.

VCCI giải thích, việc lựa chọn phương án 1 là chưa hợp lý, bởi vì việc chậm xác định giá đất không phải là do lỗi của nhà đầu tư. Ban soạn thảo cũng xác định vấn đề này trong Tờ trình, nên yêu cầu nhà đầu tư phải nộp bổ sung một khoản tiền – có tính chất như tiền chậm nộp là chưa phù hợp.