Hàng chục lần rao

Năm 2020 là đến thời hạn các ngân hàng phải xử lý các khoản nợ đã bán cho VAMC. Do đó, không quá khó để thấy từ đầu năm đến nay, nhiều ngân hàng thương mại liên tục thông báo rao bán các dự án, tài sản đảm bảo và sau mỗi lần rao bán, giá phát mãi lại giảm đáng kể.

Chỉ tính riêng BIDV, trên website của ngân hàng này đã 3 lần rao bán đấu giá quyền sở hữu căn hộ chung cư tại dự án Golden Palace (Hà Nội). Giá khởi điểm của căn hộ này là hơn 13,32 tỷ đồng, nhưng sau hai lần rao bán không thành công, tài sản này được bán với giá 10,79 tỷ đồng.

Một tài sản đảm bảo khác là lô đất tại Mỹ Đình (Hà Nội) có giá khởi điểm 14,3 tỷ đồng được BIDV Chi nhánh Thành Đô rao bán để thu hồi nợ vay. Tuy nhiên, cho đến thời điểm hiện tại, lô đất này vẫn chưa có chủ mới ngay cả khi BIDV thông báo đấu giá lần thứ 5 với giá khởi điểm chỉ còn 10,43 tỷ đồng.

Thậm chí, để thu hồi khoản nợ của Công ty Dệt may Thúy Đạt (Nam Định), BIDV Chi nhánh Thành Nam đã có tới… 31 lần thông báo đấu giá tài sản đảm bảo gồm nhà xưởng, nhà điều hành, dây chuyền sản xuất… Giá trị tài sản đã giảm từ 176 tỷ đồng xuống còn chưa đến 100 tỷ đồng sau 31 lần rao bán, nhưng dường như vẫn là… nói thách nên chưa ai mặn mà.

Tại TP.HCM, BIDV cũng đang rao bán một phần dự án "bê trễ thế kỷ" Kenton Node của Công ty TNHH Xây dựng - Sản xuất - Thương mại Tài Nguyên. Nguyên nhân khiến các nhà đầu tư e ngại là việc tái khởi động dự án dở dang này không dễ dàng, đồng thời khó điều chỉnh lại thiết kế cho phù hợp với thị hiếu người mua hiện tại.

Dự án Kenton được định giá gần 8.000 tỷ đồng khi thế chấp ngân hàng

Một lý do khác nữa là định giá của dự án Kenton Node ban đầu được neo ở mức cao, nên nếu hạ xuống mức mà người mua chấp nhận được thì ngân hàng cầm cố thiệt hại quá lớn. Được biết, tài sản này ban đầu được định giá hơn 7.836 tỷ đồng và đồng thế chấp tại BIDV, MSB, PVCombank; trong đó BIDV chiếm 58%, tương đương hơn 4.545 tỷ đồng.

Hồi tháng 6/2020, loạt căn hộ hạng sang tại chung cư cao cấp Saigon Pearl (TP.HCM) đã từng được Agribank Chi nhánh Trung tâm Sài Gòn rao bán. Đến ngày ngày 4/9/2020, chi nhánh này tiếp tục rao bán một trong số những căn hộ nói trên với giá khởi điểm 5,078 tỷ đồng, thấp hơn 2 tỷ đồng so với 3 tháng trước.

Trước đó, Agribank Chi nhánh Trung tâm Sài Gòn cũng đã phải giảm giá bán một căn hộ có diện tích 152,8 m2 tại Saigon Pearl từ giá khởi điểm ban đầu 11,340 tỷ đồng xuống còn 10,206 tỷ đồng sau hai lần rao.

Mới đây, ngày 21/8/2020, Agribank gây chú ý khi thông báo bán cụm 27 tài sản thế chấp, tổng diện tích 73.377,1 m2 tại xã Tân Kiên, huyện Bình Chánh, TP.HCM. Số bất động sản này là tài sản thế chấp của các khách hàng gồm Công ty cổ phần Thương mại - Dịch vụ - Sản xuất và Xây dựng Nam Hải, Công ty TNHH Thương mại - Dịch vụ Hòa Thành, Công ty TNHH Sản xuất - Thương mại - Dịch vụ Tân Mỹ Hưng, Công ty TNHH Ung Gia và 2 cá nhân khác.

Trong thông báo mới nhất của Agribank, giá đấu khởi điểm của 27 tài sản đấu giá trên là 355,940 tỷ đồng. Tuy nhiên, cần lưu ý rằng, ngày 3/6/2020, Agribank từng phát giá khởi điểm cho 27 tài sản trên là 374,673 tỷ đồng.

Với Sacombank, từ khi ban lãnh đạo mới tiếp quản Ngân hàng cuối năm 2017, khối nợ trị giá hơn 91.000 tỷ đồng (chủ yếu đảm bảo bằng bất động sản) đã được rốt ráo xử lý. Chỉ tính từ đầu năm đến hết tháng 7/2020, theo đại diện ngân hàng này, Sacombank đã thu hồi, xử lý nợ xấu và tài sản tồn đọng đạt trên 9.900 tỷ đồng, đồng thời đã trích lập/phân bổ hơn 2.200 tỷ đồng cho các tồn đọng tài chính.

Tuy nhiên, cũng giống như nhiều ngân hàng khác, không phải món hàng nào Sacombank rao bán cũng đắt hàng. Chẳng hạn như tháng 7/2020, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất tại 41 - 45 đường 281 Lý Thường Kiệt, phường 15, quận 11, TP.HCM của ông Trầm Phong Xuân và bà Kiên Thị Kiều được Sacombank đưa ra đầu giá lần thứ 10 với mức giá đấu khởi điểm là 122 tỷ đồng. Tuy nhiên, tài sản này vốn là một khách sạn, rất khó có thể mở cửa kinh doanh dịp này nên đến nay… vẫn ế.

Cũng trong tháng 7/2020, một tài sản khác được Sacombank đưa ra đấu giá lần thứ 25 với giá khởi điểm 355 tỳ đồng là quyền sử dụng đất tại 245/61B Hòa Bình, phường Hiệp Tân, quận Tân Phú, TP.HCM có diện tích 6.327 m2 thuộc sở hữu của Công ty cổ phần Đầu tư xây dựng và kinh doanh bất động sản Tân Phong. So với mức giá ban đầu hơn 413 tỷ đồng, giá chào bán mới đã giảm hơn 14%.

Dù chưa có thông báo chính thức, nhưng việc rao bán dường như đã có kết quả khi ghi nhận thực tế của phóng viên cho thấy, cơ sở nhà hàng lẩu dê Nhất Phương đặt tại đây vừa thông báo đóng cửa để trả lại mặt bằng.

"Ế ẩm" như chợ nợ xấu

Theo ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Sohovietnam, một đơn vị chuyên về tư vấn môi giới bán và cho thuê bất động sản tại Việt Nam, dịch Covid-19 mở ra nhiều cơ hội cho các nhà đầu tư nhanh nhạy nắm giữ những tài sản với giá rẻ hơn nhiều so với giá trị thật. Tuy nhiên, kể cả các nhà đầu tư chuyên nghiệp, dày dạn kinh nghiệm và có đầy đủ thông tin cũng khá e ngại khi tham gia mua lại các tài sản phát mãi từ ngân hàng.

Ông Cần phân tích, đa số các tài sản phát mãi này được định giá ban đầu quá cao, dù giảm giá nhưng vẫn chưa sát với giá trị thực. Đồng thời, một số ngân hàng còn đưa ra giá bán cộng cả tiền gốc và lãi khoản vay, trong khi bản thân các tài sản đó cũng đã bị khấu hao trong quá trình sử dụng. Trong một số trường hợp, hồ sơ pháp lý có vấn đề hoặc tài sản đang tranh chấp cũng là nguyên nhân khiến người mua không mặn mà.

Báo cáo mới đây của một số ngân hàng thương mại cho biết, thời gian vừa qua, đã có nhiều hồ sơ xin áp dụng thủ tục rút gọn để đẩy nhanh tiến độ chuyển nhượng tài sản cho nhà đầu tư mới, nhưng đều không thực hiện được. Chẳng hạn, Agribank cho biết, ngân hàng này có 11 hồ sơ xin áp dụng thủ tục rút gọn được tòa án thụ lý, song chưa hồ sơ nào được xử lý, do tòa kết luận chưa đủ điều kiện. Tương tự, trong số 12 hồ sơ của BIDV đang được tòa án xem xét xử lý, có 6 hồ sơ đã được trả lời là sẽ chuyển sang xét xử theo thủ tục thông thường.

Luật sư Trương Thanh Đức, Chủ tịch HĐTV Công ty luật Basico cho rằng, đối với những dự án đã hoàn thiện, ngân hàng chỉ cần thời gian và cân nhắc giá bán để tìm khách hàng. Còn với những dự án dở dang hoặc chưa triển khai thì thực sự bế tắc. Ngân hàng nếu có thu hồi dự án chỉ là thu hồi về mặt danh nghĩa. Dự án dở dang vẫn là dở dang và ngân hàng có kiện ra tòa hoặc có thỏa thuận với chủ đầu tư thì họ cũng không thể thay chủ đầu tư thực hiện dự án hay bán dự án ra thị trường để thu hồi vốn được.

“Trường hợp dự án chưa hoàn chỉnh thì rất khó giải quyết vì ngân hàng không có chức năng triển khai dự án và họ có muốn nhận tài sản này về cũng rất khó khăn về mặt pháp lý do phải chấp hành chỉ tiêu an toàn về giới hạn sở hữu bất động sản”, ông Đức phân tích.