Lợi thế của doanh nghiệp ngoại là có vốn mạnh hơn nhiều các doanh nghiệp trong nước, nên lợi thế hơn trong các thương vụ M&A quỹ đất. Ảnh: Gia Huy

Điểm mặt dòng vốn mới

Theo số liệu của Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư), trong 9 tháng đầu năm, lĩnh vực bất động sản thu hút 766,7 triệu USD vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký mới với 49 dự án và 30,12 triệu USD vốn tăng thêm từ 17 lượt dự án. Ngoài ra, lĩnh vực này có 81 lượt góp vốn, mua cổ phần với tổng giá trị 344,97 triệu USD.

Như vậy, tính chung trong 9 tháng đầu năm 2017, lĩnh vực bất động sản thu hút hơn 1,14 tỷ USD vốn đầu tư nước ngoài, đứng thứ 5 trong 18 ngành, lĩnh vực thu hút vốn ngoại, chiếm 4,48% tổng vốn nước ngoài đăng ký của cả nước.

Mới đây, ngày 12/9, Quỹ đầu tư quốc tế Key Sicav Sif đến từ Luxembourg đã ra mắt Công ty EZ Land tại Việt Nam với ngành nghề kinh doanh chính là phát triển dự án bất động sản.

Ông Oliver Brazier, Giám đốc điều hành Công ty EZLand Việt Nam cho biết, hiện Công ty đã có kế hoạch xây dựng 1.000 - 1.500 căn hộ mỗi năm trong vòng 5 - 8 năm tới. Dự án đầu tiên doanh nghiệp này đưa ra thị trường sẽ mang tên HausNeo tại quận 9 (TP.HCM).

Theo nghiên cứu của CBRE Việt Nam, dòng vốn ngoại đổ bộ vào thị trường bất động sản Việt Nam đã có những tín hiệu mới, thay vì trước kia chỉ rót vốn vào phát triển dự án, nay đã xoay trục, với việc có sự tham gia của các quỹ rót vốn vào những doanh nghiệp bất động sản. Minh chứng là trong 9 tháng đầu năm nay, tổng giá trị góp vốn mua cổ phần chiếm tới hơn 30% tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký vào lĩnh vực bất động sản.

Một số thương vụ đáng chú ý có thể kể đến Shinhan hợp tác với Vinacapital đầu tư 100 triệu USD vào Novaland. Samsung Securities cùng với Caldera Pacific, một quỹ đầu tư tư nhân từ Hồng Kông (Trung Quốc) đã mua 40% cổ phần của Dragon Capital và trở thành cổ đông lớn thứ hai của công ty này. Hay Keppel Land đã mua 20% cổ phần của Công ty Quốc Lộc Phát, chủ đầu tư của khu phức hợp Sóng Việt tại Thủ Thiêm, quận 2, TP.HCM…

Theo các chuyên gia, nguồn vốn đầu tư nước ngoài sẽ tiếp tục chảy mạnh vào thị trường bất động sản Việt Nam trong thời gian tới.

Cụ thể, ông Alex Crane, Tổng giám đốc Cushman & Wakefield Việt Nam cho biết, hiện Công ty đang có nhiều đơn đặt hàng nghiên cứu và giới thiệu dự án bất động sản tại Việt Nam cho các chủ đầu tư nước ngoài, trong đó nhiều nhất vẫn là nhà đầu tư tới từ Mỹ.

“Chỉ từ đầu năm 2017 tới nay, số liệu của chúng tôi cho thấy, có 27 giao dịch tài sản/đất dự án thành công với giá trị gần 900 triệu USD tại thị trường Việt Nam.

Ngày càng có nhiều đơn vị đầu tư nước ngoài không chỉ tỏ ra hứng thú với thị trường Việt Nam, mà bắt đầu có những động thái để nhập cuộc. Đặc biệt, với chính sách mở cửa kêu gọi nhà đầu tư ngoại của Chính phủ Việt Nam, đã tạo ra sức hút dòng vốn ngoại vào thị trường bất động sản”, ông Alex Crane nói. 

Thiếu danh mục tốt

Giới quan sát cho rằng, việc dòng vốn ngoại chảy mạnh vào thị trường bất động sản Việt Nam là tín hiệu tốt cho những dự án “chết” được hồi sinh. Nhận định này có vẻ đúng, bởi qua tìm hiểu của phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, các nhà đầu tư ngoại chủ yếu thực hiện những thương vụ M&A nhắm vào doanh nghiệp có quỹ đất tốt bỏ hoang hoặc những doanh nghiệp địa ốc có quỹ đất làm dự án, nhưng thiếu tiền phát triển.

Đơn cử, ông Oliver Brazier cho biết, để có thể phát triển dự án bất động sản tại Việt Nam, EZ Land đã mua lại những dự án chưa hoàn thành để có thể tiết kiệm chi phí, thời gian đầu tư đất, giải tỏa mặt bằng, hay các chính sách, từ đó tiết kiệm được chi phí cho khách hàng. Vì thế, trong thời gian tới, Công ty sẽ tiếp tục theo đuổi mục tiêu M&A.

Trong khi đó, ông Nguyễn Đình Trung, Chủ tịch HĐQT kiêm Tổng giám đốc Hưng Thịnh Corp cho rằng, việc công ty ngoại đổ bộ vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam là việc tốt, nhưng đây cũng là thách thức với doanh nghiệp trong nước, bởi lợi thế của doanh nghiệp ngoại là có vốn mạnh hơn nhiều các doanh nghiệp trong nước, nên lợi thế hơn trong các thương vụ M&A quỹ đất.

Trong khi đó, quỹ đất tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP.HCM đang dần cạn kiệt, doanh nghiệp Việt còn phải chia sẻ quỹ đất cho doanh nghiệp ngoại, nên sẽ tạo ra sức cạnh tranh lớn. Để có thể cạnh tranh và phát triển với các doanh nghiệp ngoại, doanh nghiệp trong nước phải phát triển và tìm hướng đi cụ thể hơn.

“Ngay như Hưng Thịnh Corp, một năm chúng tôi thực hiện nhiều thương vụ M&A quỹ đất, trong đó có những thương vụ cạnh tranh với doanh nghiệp ngoại để có thể sở hữu quỹ đất đó, nên hiểu sự cạnh tranh doanh nghiệp ngoại và doanh nghiệp nội rất lớn. Nếu doanh nghiệp trong nước không thay đổi, sẽ bị doanh ngoại chiếm lĩnh thị trường bằng chính những dự án chết mà họ mua lại”, ông Trung nói.

Cùng quan điểm, Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho rằng, nhiều doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đã thực hiện chiến lược "đi tắt đón đầu" bằng việc mua lại những quỹ đất sạch, rồi bán lại cho các nhà đầu tư khác.

Điều này đã làm cho thị trường bất động sản thời gian qua diễn ra những con sóng ngầm về M&A dự án. Hầu hết, các thương vụ này đều rơi vào tay các doanh nghiệp có lợi thế về tài chính và năng lực triển khai như Tập đoàn Novaland, Tập đoàn Hưng Thịnh, Tập đoàn Đất Xanh, Him Lam Land, An Gia, Nam Long, Khang Điền… Giờ đây, sân chơi M&A dự án bất động sản sẽ phải chia cho cả những doanh nghiệp ngoại có dòng vốn mạnh.

Tuy nhiên, ông Alex Crane cho biết, dù quỹ đất dự án đắp chiếu tại Việt Nam nhiều, nhưng lại thiếu những dự án tốt. Nhà đầu tư ngoại luôn muốn tìm ra những dự án tốt để đầu tư, chính vì vậy, có nhiều dự án đắp chiếu tại TP.HCM và Hà Nội nhưng chào bán lâu mà không nhà đầu tư nào ngó ngàng.

“Nhìn tổng thể thị trường, ngoài những dự án khu đô thị được quy hoạch cụ thể, quỹ đất tốt, vị trí đẹp và đang mời gọi nhà đầu tư rót vốn vào được đánh giá cao, còn những dự án đắp chiếu còn lại kén nhà đầu tư ngoại. Tuy nhiên, những dự án quy hoạch cụ thể tại Việt Nam hiện rất thiếu và nếu có thì pháp lý về chuyển nhượng phức tạp, cũng những vấn đề nội tại của dự án khiến nhà đầu tư ngoại còn e rè rót vốn vào”, ông Alex Crane nói.

Thực tế, trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản, một lãnh đạo doanh nghiệp Nhật Bản đầu tư vào bất động sản Việt Nam cho biết, cái khó nhất là mua được quỹ đất nhưng cuối cùng lại vướng xin giấy phép phát triển dự án. Đây là điều mà doanh nghiệp ngoại ngao ngán nhất tại Việt Nam và sau thời gian dài xin giấy phép không được, họ sẽ rút lui.