PGS-TS. Trần Kim Chung, nguyên Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu quản lý kinh tế Trung ương (Bộ Kế hoạch và Đầu tư).

Vì sao ông khẳng định, thị trường bất động sản sẽ phục hồi trong giai đoạn 2024 - 2027?

Qua nghiên cứu, tôi nhận thấy rằng, cứ mỗi khi Quốc hội thông qua Luật Đất đai là thị trường bất động sản phục hồi và phát triển mạnh mẽ khoảng 3-4 năm sau đó. Năm 1993, 2003 và 2013, Quốc hội thông qua Luật Đất đai thì giai đoạn ngay sau đó (1994-1997, 2004-2007 và 2014-2017), thị trường bất động sản phục hồi rất mạnh, cả về thanh khoản lẫn giá mua bán các loại bất động sản, từ chung cư, đất nền, biệt thự, nhà liền kề, đến chung cư cũ, đất đai thuộc diện giải phóng mặt bằng...

Có thể nói, sau giai đoạn trầm lắng (từ tháng 4/2022), thị trường đã tích lũy được một lượng đủ lớn nguồn lực để phục hồi. Kinh nghiệm 3 lần trước cho thấy, cùng với sự thay đổi theo hướng hỗ trợ của hệ thống thể chế, thị trường sẽ có giai đoạn tăng trưởng. Sửa đổi Luật Đất đai lần này cũng vậy, chắc chắn, thị trường bất động sản sẽ phục hồi, giao dịch sôi động hơn rất nhiều so với 3 lần trước. Tôi cho rằng, “thời kỳ vàng son” của thị trường bất động sản ít nhất cũng kéo dài từ nay đến năm 2027 và nửa cuối năm 2024 là giai đoạn khởi đầu.

Ông lý giải quy luật này thế nào?

Thực ra, chẳng có quy luật gì cả, mà hoàn toàn tuân theo thị trường.

Thứ nhất, thị trường bất động sản trầm lắng, cả cung lẫn cầu đều yếu, trong khi cung luôn sẵn sàng, còn cầu thì vô cùng lớn, nhưng hai bên không gặp nhau. Rất nhiều khó khăn, vướng mắc, hạn chế, không còn phù hợp với thực tế nên mới phải ban hành Luật Đất đai mới. Khi luật mới ban hành, tháo gỡ những tồn tại, vướng mắc, thì tự nhiên cung - cầu gặp nhau. Bất động sản được giao dịch đơn giản hơn, nhanh hơn, minh bạch hơn, thì thị trường phục hồi và phát triển.

Thứ hai, trước khi Luật Đất đai mới được ban hành, thị trường rất trầm lắng, suy giảm do cả người mua lẫn người bán và nhà đầu tư đều có tâm lý chờ đợi như cái lò xo bị nén, nên khi có luật mới thì bật ra, càng nén lâu, nén mạnh, thì lực bật càng nhanh, càng lớn. Những người có nhu cầu mua nhà, sau thời gian chờ đợi, khi có cơ hội là “xuống tiền” vì tâm lý “an cư lạc nghiệp”, ít người đem tiền đầu tư vào kênh khác trong khi phải đi thuê nhà. Còn nhà đầu tư, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản, sau một thời gian đầu tư, xây dựng cầm chừng, khi có cơ hội thì chẳng ai chịu ngồi yên.

Thứ ba, các quy định của Luật Đất đai mới bao giờ cũng gần thị trường hơn luật cũ, nhất là quy định về giá đền bù khi Nhà nước thu hồi đất, các chế độ ưu đãi đối với người có đất được thu hồi tốt hơn luật cũ. Nói nôm na là, giá Nhà nước đền bù khi thu hồi đất tăng, kéo theo các loại bất động sản khác tăng theo. Thêm vào đó, các quy định về đất đai của luật mới minh bạch hơn, rõ ràng hơn, dễ thực hiện hơn, đơn giản hóa thủ tục hành chính hơn so với luật cũ, nên thị trường giao dịch sôi động hơn.

Theo ông, sức bật của thị trường bất động sản lần này so với những lần trước ra sao?

Nếu không có gì diễn biến bất thường, chắc chắn sức bật lần này mạnh hơn 3 lần trước rất nhiều. Dự báo này không hề võ đoán, mà thực tế nhiều khả năng diễn ra như vậy. Vì các nguyên nhân như tôi đã nói ở trên, nên không cần làm gì, thị trường vẫn phục hồi và phát triển. Nhưng lần này phục hồi mạnh mẽ hơn vì ngoài Luật Đất đai, 3 luật khác liên quan chặt chẽ đến thị trường bất động sản là Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Các tổ chức tín dụng đồng loạt có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Ba lần trước, chỉ có Luật Đất đai được ban hành mới, thị trường đã phục hồi và phát triển, lần này đồng loạt cả 4 luật thì chắc chắn sức bật mạnh mẽ hơn nhiều.

Quy mô thị trường bất động sản bây giờ gấp nhiều lần 20-30 năm trước (những thời điểm ban hành Luật Đất đai mới), sản phẩm bất động sản phong phú hơn, đa dạng hơn, nhiều phân khúc hơn. Thị trường lớn hơn thì sức bật mạnh hơn là đương nhiên.

Còn những lý do nào nữa không, thưa ông?

Số lượng, quy mô, kinh nghiệm của doanh nghiệp xây dựng, đầu tư, kinh doanh, môi giới bất động sản bây giờ hơn 10 năm trước rất nhiều. Sau thời gian hoạt động trầm lắng, cầm chừng, chỉ mong bảo toàn vốn, bây giờ là dịp để doanh nghiệp “bung lụa”. Quy mô dân số, thu nhập của người dân hiện tại gấp nhiều lần 20-30 năm trước, nên nhu cầu về nhà ở, đòi hỏi chất lượng về nhà ở hơn trước đây rất nhiều.

Khác với trước đây, người dân chỉ cần có “chốn đi về”, thì bây giờ, nhờ thu nhập tăng, đời sống được cải thiện, nhà không chỉ đơn thuần chỉ là chỗ ở, mà còn phải thuận tiện cho công việc, học hành, vui chơi, giải trí; chỗ ở phải đủ diện tích sinh hoạt cho gia đình, có đầy đủ các tiện nghi mà trước đây người dân chưa từng mơ tới. Những yếu tố này góp phần rất lớn, không chỉ thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển, mà còn kéo theo hàng loạt ngành sản xuất công nghiệp, xây dựng khác phát triển theo.

Đối với những người thu nhập thấp, đã có đề án 1 triệu căn hộ chung cư là nhà ở xã hội được Chính phủ chỉ đạo các bộ, ngành, địa phương, đặc biệt là ngành ngân hàng, tài nguyên - môi trường, xây dựng... quyết liệt thực hiện. Nếu chương trình này được thực hiện như kế hoạch, thì từ nay đến năm 2030, thị trường có thêm ít nhất 1 triệu căn hộ.

Khác với 3 lần ban hành Luật Đất đai trước đây, lần này luật được đẩy thời gian có hiệu lực trước 5 tháng. Theo ông, thị trường bất động sản kỳ vọng gì về động thái này?

Không giống như 3 lần ban hành Luật Đất đai trước đây, lần này, Quốc hội ban hành muộn hơn 6 tháng, tức là có thêm 6 tháng để cơ quan soạn thảo thẩm tra; doanh nghiệp, chuyên gia nhiều lĩnh vực khác nhau có liên quan đến đất đai, quy hoạch, luật pháp có thêm thời gian nghiên cứu để hoàn thiện Luật tốt nhất có thể.

Để luật sớm đi vào cuộc sống, Quốc hội đã đồng ý rút ngắn thời gian có hiệu lực kể từ ngày 1/8/2024, thay vì 1/1/2025. Đây là sự cố gắng và quyết tâm rất lớn của Chính phủ và các bộ, ngành vì Luật Đất đai với 260 điều có thể nói là đồ sộ, phức tạp, liên quan đến rất nhiều lĩnh vực khác nhau, nên để Luật đi vào cuộc sống cần phải ban hành mới, sửa đổi, bổ sung rất nhiều văn bản quy phạm pháp luật.

Mặc dù khối lượng công việc đồ sộ để đưa Luật Đất đai năm 2024 vào cuộc sống trước 5 tháng, nhưng Chính phủ đã kịp thời ban hành Nghị định 71/2024/NĐ-CP quy định về giá đất, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024. Đây là nỗ lực của Chính phủ nhằm hiện thực hóa Luật Đất đai năm 2024, giúp thị trường bất động sản phục hồi và phát triển mạnh mẽ.

Các văn bản quy phạm pháp luật liên quan đến đất đai đã được quy định theo hướng thị trường hơn (giá cả đền bù, tiếp cận đất đai, hạn mức đất đai); chặt chẽ hơn (đăng ký thống kê, giao dịch qua sàn); mở rộng đối tượng tham gia thị trường hơn.

Luật Đất đai 2024 và các văn bản hướng dẫn đã quy định về thu hồi đất rõ ràng hơn. Đặc biệt, cơ chế thu hồi đất phụ cận các công trình hạ tầng đưa vào đấu giá, xây dựng theo quy hoạch để tạo vốn phát triển hạ tầng được đề cập từ giai đoạn 1994 - 1995, nay được chính thức luật hóa.

Tôi cho rằng, với cơ chế này, thị trường được tạo thêm một xung lực rất mạnh để phát triển. Cơ chế này có vai trò tương đương với công cụ tái thế chấp, quỹ tiết kiệm tương hỗ và quỹ đầu tư tín thác trong thị trường bất động sản như ở các nước phát triển.