Khó khăn chưa qua

“Doanh nghiệp bất động sản hiện nay như đi vào ngõ cụt bởi bán hàng không được, trong khi tình trạng pháp lý của các dự án bất động sản không thể xác định bao giờ xong”, bà Nguyễn Thị Như Loan, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai chua xót nói với cổ đông trong buổi họp Đại hội đồng cổ đông thường niên diễn ra giữa tuần trước.

Khi cổ đông chất vấn những vấn đề liên quan đến pháp lý của dự án, CEO Quốc Cường Gia Lai cho biết, đây là trăn trở lớn nhất của bà, nhưng lực bất tòng tâm. Nhìn vào bức tranh các dự án bất động sản vướng pháp lý tại TP.HCM, với hơn 100 dự án vẫn đang chờ gỡ khó, bà Loan xin cổ đông kiên nhẫn chờ các quy định pháp luật mới để gỡ điểm nghẽn trong thời gian tới.

Trong quý đầu năm 2023, Quốc Cường Gia Lai ghi nhận doanh thu thuần hợp nhất đạt 165,8 tỷ đồng, tăng 23%, nhưng lãi sau thuế chỉ đạt gần 1 tỷ đồng, giảm sâu so với con số gần 13 tỷ đồng trong cùng kỳ năm ngoái.

Bà Loan thừa nhận, doanh thu 165,8 tỷ đồng là nhờ vào việc thu tiền bán căn hộ của khách hàng từ các năm trước, còn từ năm 2022 đến nay, doanh nghiệp không có doanh thu từ bán các sản phẩm mới. Điều này khiến tổng giá trị hàng tồn kho lên đến hơn 7.000 tỷ đồng, trong khi tổng tài sản chỉ hơn 9.700 tỷ đồng. “Tình hình hiện nay rất thách thức, phải chọn phương án làm những dự án khả thi, ít rủi ro, không dám mở rộng đầu tư, bởi chưa biết chính sách gỡ khó bao lâu nữa mới có tác dụng”, bà Loan nói.

Câu chuyện trên của Quốc Cường Gia Lai cũng là nỗi lòng chung của hầu hết doanh nghiệp bất động sản hiện nay trên thị trường. Trong 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản rất trầm lắng. Điểm nhấn duy nhất trên thị trường có lẽ là sự vào cuộc quyết liệt của Chính phủ với hàng loạt nghị quyết, nghị định, thông tư được ban hành nhằm hỗ trợ thị trường.

Sự chuyển động của các chính sách về bất động sản và liên quan đến bất động sản trong những tháng đầu năm được đánh giá là tích cực để doanh nghiệp có niềm tin hơn vào sự phục hồi vào cuối năm. Tuy nhiên, nhiều chuyên gia và doanh nghiệp cho rằng, dù có nhiều văn bản được ban hành, nhưng chưa tác động nhanh chóng đến thị trường.

Riêng những vấn đề liên quan đến pháp lý đã được nâng lên đặt xuống nhiều lần, nhưng chưa thể đi đến hướng giải quyết cuối cùng. Chẳng hạn, tại TP.HCM, trong hơn 100 dự án bất động sản đang được Sở Kế hoạch và Đầu tư Thành phố giải quyết hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư, có đến 62 dự án không đáp ứng điều kiện làm nhà ở thương mại do dự án không có đất ở hoặc không nhận chuyển nhượng toàn bộ đất ở theo quy định của Luật Nhà ở 2014.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho biết, trong hơn 2 năm qua, tại TP.HCM chỉ có 11 dự án nhà ở thương mại được chấp thuận chủ trương đầu tư.

Nguyên nhân lớn nhất của những ách tắc trên, theo ông Châu, là do vướng quy định phải có đất ở (thổ cư) mới được chấp thuận đầu tư dự án nhà ở hoặc dự án vướng đất kênh rạch, đường đi đã khiến rất nhiều doanh nghiệp không thể hoàn thành thủ tục xin chấp thuận đầu tư dự án.

Chờ “ngấm” chính sách

Tại cuộc họp Đại hội đồng cổ đông thường niên diễn ra mới đây, ông Phan Tấn Đạt, Chủ tịch HĐQT Công ty DRH Holdings đã dành nhiều thời gian để giải trình với cổ đông về sự chậm trễ trong triển khai dự án. Theo ông Đạt, các dự án đang chịu ảnh hưởng từ nhiều luật khác nhau. Tắc nghẽn pháp lý của các dự án do DRH Holdings phát triển chủ yếu là đóng tiền sử dụng đất bổ sung. Thủ tục này bị kéo dài, dẫn đến các thủ tục khác.

“Việc kéo dài thủ tục này kéo theo sự chậm trễ của những thủ tục phía sau... Cơ quan nhà nước cũng xác định, đây không phải là lỗi của chủ đầu tư”, ông Đạt nói và hy vọng trong năm nay, Công ty sẽ giải quyết được các vấn đề tồn tại.

Ông Lê Hoàng Châu đánh giá, độ “ngấm” của chính sách vào thị trường vẫn còn quá chậm, nhất là việc gỡ vướng pháp lý cho các dự án. Theo ông, dù chính sách đã ban hành, nhưng thực thi chậm khiến các chính sách dù đúng, trúng, nhưng chưa giải quyết được vấn đề.

Từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã có 4 lần công bố giảm lãi suất điều hành, qua đó tạo dư địa để giảm lãi suất huy động và lãi suất cho vay. Song dòng tiền vẫn đang chờ đợi các chính sách tiền tệ và tài khóa thẩm thấu sâu hơn vào nền kinh tế, nên cần một khoảng thời gian nữa, những diễn biến tích cực mới có thể thực sự xuất hiện.

Các công bố mới đây của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, dự kiến trong quý III/2023 sẽ có một lượng lớn tiền gửi ngân hàng đáo hạn. Đây là thời điểm quyết định dòng tiền có quay trở lại với bất động sản hay không. Nếu lãi suất giảm xuống dưới mức 10%/năm, thì bất động sản sẽ ấm dần lên và nhu cầu mua nhà sẽ tăng. Ngược lại, nếu lãi suất cho vay vẫn neo cao, thị trường bất động sản nửa cuối năm 2023 sẽ tiếp tục trầm lắng và dòng tiền sẽ vẫn ở lại ngân hàng.