Những đề xuất này được TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia nêu tại phiên thảo luận “Gỡ nút thắt, khơi thông nguồn lực” trong khuôn khổ Hội thảo: "Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới" do Báo Tài chính - Đầu tư tổ chức sáng 12/5 tại TP.HCM.

Tại hội thảo, ông Lực đã đề xuất nhiều giải pháp nhằm tháo gỡ điểm nghẽn, tăng nguồn cung và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển theo hướng minh bạch, lành mạnh và bền vững hơn.

Về chính sách, ông đề xuất tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, trong đó tập trung sửa đổi và đồng bộ các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản nhằm tăng nguồn cung và nâng hiệu quả điều tiết thị trường. Đồng thời, cần sớm đưa Quỹ nhà ở quốc gia và các quỹ đầu tư tín thác vào vận hành để tạo thêm nguồn lực cho thị trường.

TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia chia sẻ tại phiên thảo luận gỡ nút thắt, khơi thông nguồn lực - Ảnh: Lê Toàn

Theo ông Lực, một trong những vấn đề lớn hiện nay là mặt bằng giá nhà đất vẫn ở mức cao, vượt khả năng chi trả của nhiều người dân. Vì vậy, cần có các giải pháp cụ thể để kiểm soát giá bất động sản, đồng thời điều hành tín dụng hợp lý, với mức tăng trưởng tín dụng bất động sản dự kiến khoảng 15% trong năm 2026.

Ông cũng nhấn mạnh cần cải cách mạnh thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án và áp dụng linh hoạt bảng giá đất mới để tránh làm chi phí đầu vào tăng quá cao, kéo theo giá nhà tăng thêm.

Bên cạnh đó, TS. Cấn Văn Lực cho rằng cần sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và bất động sản theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP nhằm nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Đối với doanh nghiệp bất động sản, ông khuyến nghị cần tái cấu trúc hoạt động theo hướng kiểm soát chặt rủi ro dòng tiền, đặc biệt trong bối cảnh áp lực đáo hạn trái phiếu doanh nghiệp vẫn lớn. Doanh nghiệp cũng cần hạn chế đầu tư dàn trải, cơ cấu lại danh mục sản phẩm và tập trung phát triển các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực, với mức giá phù hợp hơn khả năng chi trả của người dân.

Trong các giải pháp trên, theo ông Lực cần ưu tiên phát triển phân khúc nhà ở trung cấp phù hợp với thu nhập hiện nay của người dân. Ông cho rằng, thị trường bất động sản hiện nay đang tồn tại một “khoảng trống lớn” ở phân khúc nhà ở dành cho nhóm người có thu nhập trung bình từ 20-40 triệu đồng/tháng.

Chuyên gia này cho rằng đây là nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực rất lớn, song lại đang ở thế “lưng chừng”. Họ không đủ khả năng tiếp cận các sản phẩm cao cấp, nhưng cũng không đủ điều kiện để mua nhà ở xã hội. Trong khi đó, nguồn cung phù hợp với khả năng chi trả của nhóm này trên thị trường rất hạn chế.

Vì vậy, ông Lực đề xuất, cần phát triển các dự án với diện tích căn hộ khoảng 70-100 m2, giá dao động từ 3-7 tỷ đồng/căn (tùy từng địa phương), phù hợp cho người có thu nhập từ 20-40 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, để phát triển được phân khúc này, ông nhấn mạnh cần tháo gỡ điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là thủ tục pháp lý và quy trình cấp phép dự án. Theo ông, quá trình triển khai dự án vẫn còn kéo dài, nhiều thủ tục chồng chéo khiến doanh nghiệp mất nhiều thời gian và chi phí, từ đó đẩy giá thành sản phẩm tăng lên.

“Muốn tăng nguồn cung và kéo giảm giá nhà, trước hết phải cải thiện quy trình cấp phép, đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian triển khai dự án”, ông Lực nêu quan điểm.

Bên cạnh đó, chuyên gia này cũng cho rằng cần xây dựng hệ thống chính sách đồng bộ hơn cho phân khúc nhà ở trung cấp, thay vì chỉ tập trung vào nhà ở cao cấp hoặc nhà ở xã hội. Chính sách cần hướng tới cả hai phía, gồm hỗ trợ doanh nghiệp phát triển dự án và hỗ trợ tài chính cho người mua nhà.

"Nếu giải quyết được khoảng trống chính sách ở phân khúc nhà ở trung cấp và cải thiện môi trường phát triển dự án, thị trường bất động sản sẽ có thêm động lực phục hồi theo hướng bền vững hơn, đồng thời đáp ứng tốt hơn nhu cầu an cư của nhóm dân số thu nhập trung bình đang ngày càng gia tăng", TS. Cấn Văn Lực nhấn mạnh.