Làn sóng M&A bất động sản đang lan rộng nhiều hướng và dòng sản phẩm.

Săn mua sỉ dự án

Mới đây, Công ty cổ phần Địa ốc Mai Việt có trụ sở chính tại Hà Nội tiến hành “Nam tiến” để lập văn phòng đại diện. Mục tiêu của doanh nghiệp này là mở rộng phạm vi kinh doanh, tìm kiếm các sản phẩm phía Nam để phân phối sản phẩm chào bán cho nhà đầu tư phía Bắc.

Ông Thái Hiểu Thương, Phó tổng giám đốc Mai Việt chia sẻ, cách làm này sẽ là tìm kiếm các dự án chung cư để mua sỉ số lượng lớn sản phẩm, sau đó phân phối lại. Hiện doanh nghiệp đang làm việc với 2 doanh nghiệp tại TP.HCM để mua sỉ lại sản phẩm dự án.

Ông Ngô Quang Phúc, Tổng giám đốc Phú Đông Group cho biết, doanh nghiệp đang triển khai bán hàng dự án tại phường Dĩ An (TP.HCM). Trong tháng 7, đã có nhiều doanh nghiệp ngỏ ý với ông muốn mua sỉ lại toàn bộ sản phẩm của dự án này.

Làn sóng M&A sỉ sản phẩm Dự án bất động sản hiện nay cho thấy, các doanh nghiệp môi giới đã bắt đầu tính toán mới cho riêng mình, thoát ra khỏi vùng an toàn là chỉ phân phối nhận hoa hồng cho các Dự án.

 - Ông Lê Khôi Nguyên, Tổng giám đốc Công ty cổ phần bất động sản Kỷ Nguyên

Hay như Công ty DKRA Group, cũng đang triển khai phương thức mua sỉ sản phẩm dự án bất động sản để phát triển độc quyền sản phẩm.

Ngoài ra, nhiều doanh nghiệp là sàn môi giới lớn như Đông Tây Land, Khải Hoàn Land, VP Corp… cũng đang đẩy mạnh việc M&A sỉ sản phẩm tại các dự án bất động sản. Theo ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng phụ trách khối đầu tư và M&A DKRA Group, việc M&A sỉ các sản phẩm bất động sản dự án chủ yếu đến từ các sàn môi giới lớn, có nguồn vốn tốt.

“Khi M&A sỉ, doanh nghiệp mua sẽ có nhiều lợi thế. Thứ nhất là giỏ hàng sản phẩm đảm bảo số lượng hàng độc quyền của dự án bán cho khách hàng. Thứ hai, khi bán sỉ chủ đầu tư sẽ thu về mức giá mong muốn, với mức giá chủ đầu tư thu về sẽ thấp hơn giá bán thị trường rất nhiều, chính vì vậy doanh nghiệp mua sẽ chủ động được mức giá bán ra bình ổn cũng như biên độ lợi nhuận tốt hơn. Vì vậy, doanh nghiệp mua sỉ buộc phải có vốn rất lớn để có thể mua được số lượng hàng sỉ. Đối với chủ đầu tư bán sỉ sản phẩm sẽ không phải lo chuyện bán hàng với sản phẩm này, tiền thu về cũng sẽ giúp doanh nghiệp triển khai các việc khác”, ông Thắng nói.

Ông Lê Khôi Nguyên, Tổng giám đốc Công ty cổ phần bất động sản Kỷ Nguyên cho rằng, làn sóng M&A sỉ sản phẩm dự án bất động sản hiện nay cho thấy, các doanh nghiệp môi giới đã bắt đầu tính toán mới cho riêng mình, thoát ra khỏi vùng an toàn là chỉ phân phối nhận hoa hồng cho các dự án. Thay vào đó, các doanh nghiệp sẽ là một chủ đầu tư thứ 2 của dự án, họ chủ động được nguồn hàng của riêng mình cũng như thực hiện được một bước đi xa hơn, đó là sẵn sàng cho việc sau này lên làm chủ đầu tư.

“Câu chuyện trên được Khải Hoàn Land áp dụng trước đây, khi doanh nghiệp này vốn đi lên từ đơn vị môi giới, sau đó mua sỉ sản phẩm bán độc quyền và hiện nay đã là một chủ đầu tư bất động sản lớn”, ông Nguyên cho hay.

Tuy nhiên, ông Nguyên chia sẻ thêm phân khúc M&A này hiện chưa phát triển mạnh bởi các chủ đầu tư khi phát triển dự án sẽ rất ít lựa chọn bán sỉ sản phẩm. Thay vào đó, họ phát triển phòng kinh doanh để mời các sàn môi giới vào bán, biên độ lợi nhuận sẽ cao hơn bán sỉ.

Xin dự án nhà ở xã hội rồi chào M&A

Một xu hướng M&A nữa đang diễn ra khá phổ biến đó là khi thị trường nhà ở xã hội (NOXH) đang được Chính phủ ưu tiên phát triển, với việc được ưu tiên về thời gian cấp pháp lý, hoàn tiền đất cho doanh nghiệp làm NOXH cũng như miễn thuế đất… nhiều doanh nghiệp, dù không có kinh nghiệm trong việc phát triển dự án bất động sản cũng như dự án NOXH, đã xin được chuyển đổi quỹ đất sản xuất hay đất thương mại sang làm NOXH. Tuy nhiên, các doanh nghiệp này lại không triển khai phát triển dự án, mà đi chào bán lại dự án để kiếm lời.

Đơn cử mới đây, Dự án NOXH Thái Dương tại phường Thuận Giao TP.HCM do Công ty TNHH thức ăn chăn nuôi Thái Dương làm chủ đầu tư. Được biết, doanh nghiệp này chủ yếu phân phối thức ăn chăn nuôi. Nhưng có quỹ đất 16.886 m2 nên doanh nghiệp này xin đăng ký làm Dự án NOXH vào năm 2024. Tháng 1/2025, doanh nghiệp được chấp thuận chủ trương đầu tư với Dự án NOXH Thái Dương. Sau khi được chấp thuận chủ trương đầu tư, doanh nghiệp này đã chào bán dự án với mức giá 240 tỷ đồng.

Tới ngày 27/6/2025, khi Dự án được cấp phép quy hoạch 1/500, chủ đầu tư liền đẩy giá chào bán lên 300 tỷ đồng.

Không chỉ doanh nghiệp này, mà hiện nay có khá nhiều các doanh nghiệp đang chào bán dự án NOXH. Đơn cử Công ty cổ phần Tập đoàn Eco Pearl City đang chào bán phân khu NOXH tại Dự án Gold Coast Vũng Tàu tại TP.HCM. Hay như Tập đoàn Him Lam đang chào bán dự án NOXH tại khu công nghiệp Đức Hoà 3 tại tỉnh Tây Ninh…

Ông Trần Đức Vinh, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Tập đoàn Trần Anh Group cho rằng, các tỉnh phía Nam đang thiếu nghiêm trọng các dự án NOXH, ngoài ra theo số liệu mới đây của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, tiến độ phát triển các dự án NOXH khá thấp so với chỉ tiêu mà Chính phủ đưa ra. Các dự án được cấp phép khá nhiều, nhưng các chủ đầu tư lại chậm trong việc triển khai xây dựng và bán hàng.

Theo ông Vinh, tiến độ xây dựng chậm một phần vì nhiều doanh nghiệp không chuyên về bất động sản. Do thiếu kinh nghiệm, nên họ không thể triển khai, thường chào bán dự án NOXH và chỉ xây dựng khi tìm được người mua.