Chính phủ vừa ban hành Nghị định số 68/2026/NĐ-CP quy định về chính sách thuế và quản lý thuế đối với hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh. Tiếp đó, Bộ Tài chính ban hành Thông tư số 18/2026/TT-BTC hướng dẫn hồ sơ, thủ tục quản lý thuế đối với nhóm đối tượng này.

Các quy định mới đã làm rõ quy trình kê khai, nộp thuế đối với cá nhân có hoạt động cho thuê bất động sản, qua đó tạo thuận lợi cho người nộp thuế trong quá trình thực hiện nghĩa vụ với cơ quan thuế, đồng thời hạn chế vướng mắc phát sinh trong quá trình kê khai.

Theo Nghị định 68 và Thông tư 18, phương pháp xác định thuế thu nhập cá nhân đối với hoạt động cho thuê bất động sản được quy định cụ thể.

Đối với cá nhân cho thuê bất động sản, trừ hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú, số thuế thu nhập cá nhân phải nộp được tính trên phần doanh thu vượt quá 500 triệu đồng trong năm, áp dụng thuế suất 5%. Quy định này được thực hiện theo khoản 4 Điều 7 của Luật Thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp cá nhân trực tiếp khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản, người nộp thuế có thể lựa chọn hai hình thức kê khai. Cụ thể, cá nhân có thể khai thuế hai lần trong năm, lần thứ nhất chậm nhất ngày 31/7 của năm tính thuế và lần thứ hai chậm nhất ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo.

Ngoài ra, cá nhân cũng có thể lựa chọn khai thuế một lần trong năm, thời hạn chậm nhất là ngày 31/1 của năm dương lịch tiếp theo năm tính thuế.

Đối với trường hợp cá nhân có nhiều bất động sản cho thuê trên cùng địa bàn hoặc ở nhiều tỉnh, thành phố khác nhau, người nộp thuế được khai thuế tổng hợp chung cho các bất động sản trên một hồ sơ khai thuế và lựa chọn một cơ quan thuế nơi có bất động sản cho thuê để nộp hồ sơ, trừ trường hợp tổ chức thuê thực hiện khai thuế và nộp thuế thay.

Cá nhân phải khai doanh thu, thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân phải nộp theo từng địa điểm có bất động sản cho thuê.

Một điểm đáng chú ý là cá nhân cho thuê bất động sản được trừ 500 triệu đồng doanh thu trước khi tính thuế thu nhập cá nhân. Khoản được trừ này có thể áp dụng cho một hoặc một số hợp đồng cho thuê do cá nhân lựa chọn, nhưng tổng mức được trừ tối đa không quá 500 triệu đồng trong năm đối với tất cả các hợp đồng cho thuê bất động sản.

Nghị định cũng quy định rõ, khi lựa chọn hợp đồng cho thuê để áp dụng mức doanh thu được trừ, cá nhân cho thuê và bên thuê phải thể hiện rõ trong hợp đồng nội dung khai thay, nộp thay thuế và số tiền được trừ khi tính thuế thu nhập cá nhân.

Trường hợp hợp đồng đã quy định khai thay, nộp thay thuế nhưng chưa trừ đủ 500 triệu đồng thì cá nhân có thể tiếp tục lựa chọn các hợp đồng cho thuê khác để áp dụng mức trừ cho đến khi đủ 500 triệu đồng trong năm.

Đối với trường hợp cá nhân cho cá nhân thuê bất động sản, người cho thuê phải trực tiếp thực hiện khai thuế với cơ quan thuế.

Ngoài ra, các hợp đồng cho thuê bất động sản phát sinh trước ngày 1/1/2026 và còn thời hạn trên 6 tháng nếu đã nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân thì được phép khai điều chỉnh.

Việc điều chỉnh thực hiện theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê tài sản Mẫu số 01/TTS ban hành kèm theo Thông tư số 40/2021/TT-BTC, căn cứ trên doanh thu chịu thuế thực tế phát sinh trong năm 2025.

Từ năm 2026, doanh thu từ hoạt động cho thuê bất động sản sẽ được kê khai theo Tờ khai thuế đối với hoạt động cho thuê bất động sản Mẫu số 01/BĐS theo quy định mới.