Tưởng rẻ mà hóa không

Chị Lê Hương, làm việc tại Khu công nghệ cao TP.HCM cho biết, sau nhiều năm sinh sống tại thành phố, năm nay, vợ chồng chị lần đầu đón Tết trong căn nhà mới. Đây là căn nhà đầu tiên hai vợ chồng tích góp mua được, nằm trên đường Thống Nhất, phường Dĩ An.

Theo chị Hương, căn hộ có giá hơn 2 tỷ đồng, diện tích  42 m2, gồm 1 phòng ngủ tại Dự án Bcons City. Ngoài phần tiền tích lũy, vợ chồng chị phải vay ngân hàng 1 tỷ đồng với lãi suất hơn 8%/năm, thời hạn 20 năm.

Thoạt nhìn, mức giá hơn 2 tỷ đồng/căn chung cư tại khu vực giáp ranh TP.HCM được xem là “dễ chịu”. Tuy nhiên, nếu tính theo diện tích, giá bán lên tới hơn 47,6 triệu đồng/m2, cao hơn mặt bằng các dự án lân cận vốn chỉ tầm 45 triệu đồng/m2.

Tương tự, tại Dự án Lapura trên Quốc lộ 13 (TP. Thuận An cũ), do Tập đoàn Phát Đạt làm chủ đầu tư, block mới được quảng cáo có giá thấp nhất khoảng 2,2 tỷ đồng/căn. Dù vậy, đơn giá bán vào khoảng 50 triệu đồng/m2, bởi các căn hộ chủ yếu là loại 1 phòng ngủ, diện tích chỉ dưới 50 m2.

Ông Nguyễn Văn Hậu, Tổng giám đốc Công ty cổ phần Bất động sản Asian Holdings chia sẻ, giá nhà hiện nay đã bị đẩy lên khá cao so với các năm trước, khiến nhóm khách hàng mua ở thực khó tiếp cận do thu nhập và khả năng tích lũy không theo kịp.

“Trước bối cảnh này, nhiều chủ đầu tư khi xin pháp lý đã đề xuất giảm diện tích căn hộ, tăng số lượng sản phẩm. Cách làm này giúp nhắm tới nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực, thu nhập vừa phải, bởi dù giá mỗi mét vuông cao, nhưng tổng giá căn hộ vẫn ở mức chấp nhận được”, ông Hậu nói.

Chủ tịch HĐQT Tập đoàn Bcons, ông Lê Như Thạch cho rằng, để phát triển nhà ở vừa túi tiền, yếu tố then chốt là tối ưu diện tích và công năng. Người mua hiện nay quan tâm nhiều hơn đến tổng số tiền phải bỏ ra, thay vì giá bán trên mỗi mét vuông.

Lấy ví dụ, căn hộ diện tích 30-40 m2, giá 55 triệu đồng/m2, sẽ có giá 1,6-2,2 tỷ đồng/căn, phù hợp với khả năng tài chính của nhiều người. Tuy nhiên, nhược điểm là không gian nhỏ, khó đáp ứng nhu cầu sinh hoạt của gia đình trẻ có con.

Ngược lại, căn hộ diện tích 70-75 m2, dù giá chỉ khoảng 40 triệu đồng/m2, nhưng tổng giá lên tới 2,8-3 tỷ đồng/căn, vượt quá khả năng chi trả của phần lớn người mua, dù có lợi thế về không gian với 2 phòng ngủ, 2 nhà vệ sinh rộng rãi.

Thực tế cho thấy, dù đơn giá không thấp, phân khúc căn hộ diện tích nhỏ vẫn là dòng sản phẩm bán chạy nhất. Theo ông Thạch, người mua chỉ quan tâm đến tổng giá trị căn nhà. Đây cũng là lý do căn hộ 1 phòng ngủ tại các dự án của Bcons gần như “cháy hàng” trong những đợt mở bán từ đầu năm 2025 đến nay.

Đà tăng còn tiếp tục

Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam thông tin, quý IV/2025 ghi nhận giá sơ cấp căn hộ tại TP.HCM tăng 5% theo quý và 21% so với cùng kỳ năm trước. Thị trường thứ cấp cũng tăng khoảng 18%.

Không chỉ TP.HCM, các tỉnh lân cận cũng ghi nhận mức tăng mạnh. Cụ thể, Đồng Nai tăng khoảng 12%, trong khi Tây Ninh tăng tới 45%. Giá thứ cấp tại các khu vực này tăng thêm 13-15% so với cùng kỳ.

Lý giải về các việc giá nhà tăng mạnh, giới phân tích thị trường cho rằng, do chi phí đầu vào trong đầu tư dự án hiện nay đã tăng mạnh so với năm 2024. Đơn cử, chi phí xây dựng đang khá cao, tăng khoảng 20% so với năm trước, thêm vào đó, chi phí tiền sử dụng đất phải nộp cũng tăng khá nhiều.

Một chi phí nữa đang áp vào giá nhà đó là các chi phí bán hàng, trong đó có phần chi phí chính sách hỗ trợ khách hàng như hỗ trợ lãi suất vay mua nhà cho khách hàng… Những chính sách này dù được các chủ đầu tư đưa ra, nhưng sẽ tính vào mức giá bán nhà cho khách hàng.

Về phần mình, ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Consulting - đơn vị nghiên cứu, tư vấn thị trường bất động sản thuộc DKRA Group dự báo, trong tháng 1 và 2/2026, dù các dự án mới mở bán và nguồn cung cũ ra hàng trở lại, song giá nhà có thể tiếp tục tăng 5-6%. Theo ông Thắng, tốc độ tăng giá nhà hiện gần gấp đôi tốc độ tăng thu nhập, tạo áp lực lớn đối với nhóm khách hàng mua ở thực.