Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương sở hữu quỹ đất lớn với giá vốn thấp tại Bình Dương. Ảnh: Lê Toàn

Gió đổi chiều

Nhiều năm qua, nhờ duy trì chính sách cổ tức hấp dẫn với lợi tức lớn hơn 10%/năm, cổ phiếu TDC của Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương liên tục thu hút nhà đầu tư. Tuy nhiên, “gió đổi chiều” trong 2 năm trở lại đây, khi Công ty chỉ trả cổ tức 7% năm 2021 và lần đầu tiên kể từ khi niêm yết (năm 2010) đã không trả cổ tức cho cổ đông trong năm 2022 do kết quả kinh doanh lao dốc.

Được biết, giai đoạn năm 2014 - 2020, Công ty duy trì cổ tức từ 10% đến 12%/năm. Với 100 triệu cổ phiếu đang lưu hành, ước tính mỗi năm, Công ty cần khoảng 100 tỷ đến 120 tỷ đồng để trả cổ tức cho cổ đông, nhiều hơn rất nhiều quỹ tiền mặt tại thời điểm cuối mỗi năm. Trong đó, năm 2019, Công ty sở hữu 59,07 tỷ đồng tiền mặt, chiếm 0,9% tổng tài sản; năm 2020 sở hữu 28,24 tỷ đồng, chiếm 0,5% tổng tài sản; năm 2021 sở hữu 65,3 tỷ đồng, chiếm 1,2% tổng tài sản và năm 2022 sở hữu 196 tỷ đồng tiền mặt, chiếm 5,1% tổng tài sản.

Có thể thấy, Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương không phải là doanh nghiệp dư giả tiền mặt, nhưng vẫn biết cách xoay sở để chia cổ tức cho cổ đông, nên tiền mặt còn lại hạn chế. Trong giai đoạn bình thường, Công ty có thể xoay sở vừa trả cổ tức, vừa phục vụ nhu cầu đầu tư. Nhưng ở giai đoạn khó khăn, đặc biệt khi dòng tiền bị siết chặt ở nhiều kênh, doanh nghiệp ngay lập tức gặp khó khăn.

Mới đây, ngày 15/2 là hạn thanh toán 23,82 tỷ đồng lãi của lô trái phiếu mã TDC. Bond.2020.700 với mệnh giá 700 tỷ đồng, nhưng Công ty chỉ thanh toán được 7 tỷ đồng. Đến ngày 17/2, Công ty đã thanh toán phần lãi còn lại, nhưng phải thanh toán thêm tiền lãi phạt chậm thanh toán.

Thực tế, Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương vẫn đang đối mặt với dư nợ vay lớn, áp lực nợ ngắn hạn cao. Trong đó, tính tới ngày 31/12/2022, Công ty có tổng dư nợ 1.703,8 tỷ đồng, bằng 1,39 lần vốn chủ sở hữu, cao hơn trung bình ngành chỉ 0,67 lần (gồm 1.016,4 tỷ đồng nợ vay ngắn hạn, áp lực đáo nợ trong vòng 1 năm và 687,4 tỷ đồng nợ vay dài hạn).

Như vậy, Công ty đang sử dụng tỷ lệ đòn bẩy cao hơn ngành, áp lực đáo nợ ngắn hạn lên tới 1.016,4 tỷ đồng và chỉ sở hữu 196 tỷ đồng tiền mặt - nhỏ hơn nhiều áp lực đáo nợ. Vì vậy, Công ty sẽ phải có nguồn vốn mới để đáo nợ đến hạn trong vòng 1 năm. May mắn cho Công ty khi toàn bộ nợ vay ngắn hạn là vay ngân hàng, chỉ có 1 lô trái phiếu mệnh giá 700 tỷ đồng nhưng đáo hạn năm 2025, nên chỉ chịu áp lực trả lãi.

Tài sản lớn, nhưng khó khai thác ngắn hạn

Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương được thành lập năm 2002, là công ty con của Becamex - ông trùm bất động sản khu công nghiệp và thương mại tại Bình Dương và các khu vực khác trong cả nước. Nhờ là công ty con của Becamex với tỷ lệ sở hữu 60,7% vốn điều lệ, Công ty đang sở hữu quỹ đất tương đối lớn, được phát triển từ lâu với giá vốn tương đối thấp.

Công ty cổ phần Chứng khoán Mirae Asset ước tính, Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương đang sở hữu 19,6 ha tại Tân Uyên (Bình Dương), 16,8 ha tại Thủ Dầu Một (Bình Dương), 6,8 ha tại Bàu Bàng (Bình Phước), 10,2 ha tại huyện Thủy Nguyên (Hải Phòng)… Quỹ đất này được phát triển từ giai đoạn năm 2010-2015 khi giá đất ở khu vực này còn tương đối thấp.

Nhờ sở hữu quỹ đất giá rẻ, khi Công ty có động thái bán dự án quy mô lớn, nhà đầu tư đều kỳ vọng thu được lãi đột biến trong kỳ báo cáo. Đơn cử, cuối năm 2021, Công ty chuyển nhượng 5,6 ha tại phường Hòa Phú, TP. Thủ Dầu Một, Bình Dương cho Gamuda Land với giá trị khoảng 1.250 tỷ đồng.

Ngoài ra, ngày 31/3/2022, Công ty ghi nhận đặt cọc 600 tỷ đồng chuyển nhượng Dự án Uni Galaxy và thời điểm 30/9/2022 không còn khoản mục này nữa. Thêm nữa, trong quý III/2022, Công ty ghi nhận doanh thu tăng thêm 1.282,1 tỷ đồng lên 1.505,3 tỷ đồng và lợi nhuận ghi nhận đột biến 120,4 tỷ đồng, tăng thêm 119,8 tỷ đồng. Như vậy, nhiều khả năng, Công ty đã chuyển nhượng xong dự án trên.

Có thể thấy, sở hữu quỹ đất lớn và giá vốn thấp giúp Công ty cổ phần Kinh doanh và Phát triển Bình Dương có lợi thế so với đối thủ. Nhưng do thiếu thận trọng, duy trì tỷ lệ tiền mặt thấp, nên Công ty lâm vào khó khăn trong thanh toán lãi trái phiếu, cũng như đáo hạn nợ vay ngân hàng trong 1 năm tới.