Nhà đầu tư trên sàn đều khá ấn tượng với TDC khi liên tục duy trì chính sách cổ tức tiền mặt lớn, đều đặn hàng năm cho cổ đông, mặc dù kết quả kinh doanh không nhiều khởi sắc và lượng tiền mặt hạn chế.

Cụ thể, thống kê từ năm 2017 đến năm 2020, TDC duy trì cổ tức từ 10% đến 12%, tương đương khoảng 100 tỷ đồng đến 120 tỷ đồng, tỷ lệ chia cổ tức trên lợi nhuận kiếm được của năm tài chính trung bình 75,8%. Năm 2021, do ảnh hưởng của dịch bệnh, tỷ lệ chia cổ tức trên lợi nhuận kiếm được còn 58%. Đây vẫn là một tỷ lệ chia cổ tức tương đối cao so với lợi nhuận kiếm được trong năm tài chính.

Điểm đáng lưu ý, tính tới cuối năm tài chính, Công ty liên tục duy trì lượng tiền mặt nhỏ hơn nhiều so với tỷ lệ cổ tức sẽ trả cho năm tài chính đó. Cụ thể, thống kê từ năm 2017 đến năm 2021, tỷ lệ cổ tức mà Công ty trả trên tiền mặt trung bình là hơn 262%.

Nhà đầu tư đều có thắc mắc rằng, tại sao tiền mặt không đủ tại quỹ, nhưng TDC vẫn duy trì tỷ lệ trả cổ tức lớn như vậy. Việc không tích luỹ tiền mặt mà dùng tiền trả gần hết cho cổ đông khiến cho lượng tiền mặt còn lại tương đối thấp, điều này sẽ dẫn tới những khó khăn nếu Công ty gặp các biến cố bất ngờ.

Được biết, tính tới ngày 31/12/2022, TDC chỉ còn sở hữu 196 tỷ đồng tiền mặt, chiếm 5,1% tổng tài sản, trong khi tổng nợ vay lên tới 1.703,8 tỷ đồng, chiếm 44,4% tổng nguồn vốn.

Trong cơ cấu nợ vay, nợ vay ngắn hạn với áp lực trong vòng 1 năm lên tới 1.016,2 tỷ đồng, nợ vay dài hạn lên là 687,6 tỷ đồng (chủ yếu là lô trái phiếu mệnh giá 700 tỷ đồng, phát hành ngày 9/11/2020, đáo hạn ngày 15/11/2025 với lãi suất 4 kỳ đầu là 10,5%/năm, từ kỳ 5 đến kỳ 8 là 11%/năm và sau đó thả nổi với lãi suất tối thiểu 11,5%/năm).

Như vậy, Công ty cần phải có nguồn tiền ngắn hạn để đáo nợ vay lên tới 1.016,2 tỷ đồng và thêm áp lực trả lãi gói trái phiếu mệnh giá 700 tỷ đồng. Số tiền này lớn hơn nhiều quỹ tiền mặt 196 tỷ đồng của Công ty.

Trong bối cảnh hoạt động kinh doanh bất động sản gặp khó, nhà đầu tư không thể tiếp cận nguồn vốn vay, nếu tiếp cận được, lãi suất cũng rất cao. Các kênh huy động vốn như tín dụng và trái phiếu có dấu hiệu thắt chặt, vì vậy, doanh nghiệp bất động sản ngay lập tức gặp khó và TDC không phải ngoại lệ, thậm chí thuộc nhóm bất động sản đầu tiên thông báo gặp khó.

Cụ thể, trong thông báo với trái chủ, TDC cho biết, đối với lô trái phiếu mệnh giá 700 tỷ đồng, thời gian thanh toán lãi từ ngày 15/2/2023 đến ngày 22/2/2023, tổng lãi là 23,82 tỷ đồng. Tuy nhiên, Công ty chỉ thanh toán được 7 tỷ đồng lãi, còn lại 16,82 tỷ đồng chưa thể thanh toán.

Công ty dự kiến thanh toán trước ngày 23/3/2023 số lãi còn lại và tiền phạt lãi chậm tính đến ngày thanh toán, tức ước tính trễ 1 tháng so với thời gian quy định.

Nhà đầu tư đều thắc mắc, tại thời điểm 31/12/2022, TDC sở hữu quỹ tiền mặt là 196 tỷ đồng, gấp 8,23 lần tổng lãi trái phiếu phải thanh toán, nhưng Công ty lại thông báo không thể thanh toán, điều này đồng nghĩa với việc lãi đã không trả cho trái chủ và sẽ phát đi tín hiệu đối với các ngân hàng, chủ nợ của Công ty, liệu có nên tiếp tục cấp nguồn vốn cho một doanh nghiệp có nguy cơ trở thành nợ xấu?.

Theo tìm hiểu, TDC được thành lập năm 2002, là công ty con của Becamex, ông trùm bất động sản khu công nghiệp và thương mại tại Bình Dương và các khu vực khác.

Nhờ là công ty con của Becamex với tỷ lệ sở hữu 60,7% vốn điều lệ, TDC đang sở hữu quỹ đất tương đối lớn, được phát triển từ lâu với giá vốn tương đối thấp.

Nhờ sở hữu quỹ đất giá rẻ, khi có động thái bán dự án quy mô lớn, nhà đầu tư kỳ vọng thu được lãi đột biến trong kỳ báo cáo. Đơn cử, cuối năm 2021, TDC đã chuyển nhượng 5,6 ha tại phường Hòa Phú, TP. Thủ Dầu Một (Bình Dương) cho Gamuda Land. Theo đó, ngày 31/1/2022, Công ty ghi nhận đặt cọc 600 tỷ đồng chuyển nhượng Dự án Uni Galaxy và thời điểm 30/9/2022, không còn khoản mục này nữa.

Có thể thấy, sở hữu quỹ đất lớn và giá vốn thấp giúp TDC có lợi thế so với đối thủ, nhưng do thiếu thận trọng, duy trì tỷ lệ tiền mặt thấp, dẫn tới việc Công ty lâm vào khó khăn trong việc thanh toán lãi trái phiếu, cũng như đáo hạn nợ vay.