Dưới góc nhìn của một nhà đầu tư địa ốc, vị doanh nhân này cho rằng, được xây dựng trên tinh thần tôn trọng quyền sử dụng đất và đảm bảo mức bồi thường sát giá thị trường, cơ chế doanh nghiệp tự thỏa thuận với người dân là rất hợp lòng dân, nhưng khi áp dụng còn bộc lộ sự bất cân xứng. Có nghĩa, chỉ cần một bộ phận thiểu số không đồng thuận hoặc đưa ra mức yêu cầu vượt xa mặt bằng chung, thì toàn bộ dự án lập tức “đóng băng”.

Trong bối cảnh giá đất tăng nhanh, kỳ vọng bồi thường cũng tăng theo, cơ chế thuận mua vừa bán dễ biến dạng thành công cụ để bên này mặc cả, chây ỳ, gây khó cho bên kia. Không chỉ với các dự án bất động sản, khó khăn trong việc giải phóng mặt bằng cho các khu công nghiệp mới đang khiến nhiều dự án tại TP.HCM lỡ cơ hội thu hút đầu tư. 

Những dự án như Khu công nghiệp Phong Phú, Vĩnh Lộc mở rộng, hay Vĩnh Lộc 3 là minh chứng điển hình.

Có dự án đã phát thông báo thu hồi đất và triển khai khảo sát, đo đạc, kiểm đếm đất đai, nhưng vẫn chưa thể triển khai bồi thường, giải phóng mặt bằng do giá đất tại khu vực tăng cao, kéo theo chi phí đền bù đội lên. Điều này khiến quá trình bồi thường gặp nhiều khó khăn, ảnh hưởng đến tiến độ và hiệu quả đầu tư dự án.

Có dự án dân cư tăng lên từng năm, chi phí bồi thường leo thang, khiến tính khả thi giảm dần theo thời gian. Những ách tắc này không chỉ khiến doanh nghiệp bị chôn vốn, hệ thống tài chính chịu áp lực, mà còn khiến đất đai bị bỏ hoang, làm mất đi cơ hội phát triển của cả một khu vực.

Trong bối cảnh đó, Dự thảo Nghị quyết quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai, dự kiến được Quốc hội thông qua ngay tại Kỳ họp thứ mười với những cơ chế mới có thể giúp gỡ được thế kẹt cho những dự án đã đền bù dở dang - thường gọi là “dự án da beo”.

Dự thảo đề xuất bổ sung 3 trường hợp Nhà nước thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng. Trong đó, có trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất đã hết thời hạn phải hoàn thành thỏa thuận; hoặc các dự án đã hết thời gian gia hạn phải hoàn thành việc thỏa thuận (đã thỏa thuận được trên 75% diện tích đất và trên 75% số lượng người sử dụng đất), thì HĐND cấp tỉnh xem xét, thông qua việc thu hồi phần diện tích đất còn lại giao cho chủ đầu tư.

Đề xuất trên được nhiều chuyên gia, trong đó có Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, đánh giá là giải pháp mở khóa cho hàng ngàn “dự án da beo" trong nhiều năm qua.

Chính sách trên, nếu được thiết kế đúng, có thể chấm dứt tình trạng “một người cản trở nhiều người”, đồng thời giải phóng hàng ngàn dự án bị treo quá lâu. Không chỉ mang lại lợi ích cho doanh nghiệp, cơ chế này còn giúp ổn định tâm lý của những hộ dân đã đồng ý trước đó, tránh tình trạng so bì, so đo, gây bất ổn xã hội. Bởi, nói như Chủ tịch HoREA, khi một dự án không thể triển khai, hậu quả là rất lớn và mang tính dây chuyền; Nhà đầu tư không thể thực hiện dự án, bị chôn vốn, làm suy yếu năng lực tài chính của doanh nghiệp và hệ thống tín dụng.

Song việc triển khai thực hiện cơ chế này vẫn phải bảo đảm quyền và lợi ích hợp pháp, chính đáng của thiểu số người có đất bị thu hồi còn lại. Đây là vấn đề nhạy cảm, vì nếu bồi thường cao hơn mức doanh nghiệp đã trả trước đây, thì sẽ dẫn tới phản ứng từ nhóm đã đồng thuận. Nếu bằng hoặc thấp hơn, thì người dân lại không chấp nhận.

Đây là bài toán đòi hỏi một cơ chế định giá độc lập, minh bạch và nhất quán để đảm bảo sự công bằng giữa các nhóm, đồng thời giữ được sự ổn định xã hội.

Một yếu tố khác cần được cân nhắc là nguy cơ lạm dụng. Nếu thiếu quy trình giám sát chặt chẽ, thì cơ chế thu hồi phần diện tích nhỏ còn lại có thể bị sử dụng sai mục đích, dẫn tới những lo ngại về ép giá, ép thu hồi. Vì vậy, một cơ chế mới cần được xây dựng trên nguyên tắc cân bằng. Tháo gỡ cho dự án, nhưng không làm giảm quyền lợi của người dân; tạo thuận lợi cho doanh nghiệp nhưng không mở ra kẽ hở cho lạm dụng; thúc đẩy phát triển, nhưng vẫn đảm bảo sự đồng thuận xã hội.

Giải quyết bài toán “dự án da beo” không chỉ là tháo gỡ cho doanh nghiệp, mà là khơi thông một trong những nguồn lực quan trọng nhất của nền kinh tế. Tất nhiên, một cơ chế đủ mạnh để xử lý vướng mắc, nhưng vẫn bảo vệ được quyền lợi người dân, sẽ là bước tiến cần thiết để đất đai thực sự trở thành động lực phát triển.